Lorsque le marché du logement a commencé à plonger en 2007, il semblait que les prêts hypothécaires à faible taux d'intérêt étaient révolus. Mais étonnamment, quelques années plus tard, même les consommateurs avec un crédit inférieur à la moyenne peuvent souvent acheter une maison avec moins de 20% d'avance.

Même au lendemain de la baisse de l'immobilier, les consommateurs avaient quelques options si leur compte d'épargne faisait un peu défaut. Les hypothèques FHA, qui exigent seulement 3. 5% de baisse, ont bénéficié d'une poussée de popularité. Et, pour ceux qui sont qualifiés, les prêts immobiliers VA ont permis aux acheteurs de financer le plein prix de leur maison.

AD:

Ces jours-ci, il devient également plus facile d'obtenir un prêt conventionnel avec un acompte bas. Fannie Mae et Freddie Mac, qui achètent la majorité des hypothèques auprès des prêteurs américains, ont récemment annoncé qu'ils réduiraient leur mise de fonds minimale de 5% à 3%. Ce faisant, ils ont ouvert la porte à la concurrence des banques pour les acheteurs de maisons à court d'argent.

Bien qu'il soit encore possible d'acheter une maison avec très peu de baisse, que ce soit une bonne idée pour les consommateurs est une autre question. Est-il sensé de faire des économies et d'attendre de pouvoir faire ses achats à la maison jusqu'à ce que vous puissiez mettre plus d'argent à la fermeture? Et combien de vos économies devriez-vous investir dans le logement? Voici quelques facteurs à considérer.

AD:

Moins d'acompte: Des coûts à long terme plus élevés

Peut-être que la première chose à laquelle on pense avec les prêts à faible paiement est que, à quelques exceptions près, ils vous coûteront plus cher à long terme. courir. Parce que vous financez une plus grande partie du prix des maisons, vos versements d'intérêts pendant la durée du prêt seront considérablement plus élevés

Par exemple, si vous achetez 200 000 $ à la maison avec 5% de baisse au lieu de 20%, paieront environ 35 000 $ de plus en intérêts au cours d'un prêt de 30 ans. Évidemment, vous paierez également plus pour couvrir le principal du prêt aussi bien.

AD:

Considérant à quel point les taux d'intérêt d'aujourd'hui sont incroyablement bas, cela ne vous empêchera peut-être pas d'acheter une maison plus tôt que plus tard. La plus grande préoccupation est d'ajouter à vos dépenses les primes d'assurance hypothécaire que vous aurez généralement à débourser si vous achetez une maison ou un condo avec moins de 20% de baisse. Le but de ces paiements est de couvrir la perte du prêteur si vous ne respectez pas votre prêt.

Il existe deux types d'assurance hypothécaire de base. Si vous prenez un prêt FHA, les prêteurs privés fournissent les fonds pour l'achat de votre maison, et le gouvernement agit en tant que votre assureur. Si la valeur de la maison est inférieure à 625 000 $, la prime d'assurance hypothécaire annuelle (PMI) est actuellement de 0. 80% ou de 0. 85%, selon le montant financé. Vous devrez également payer une prime initiale, qui s'élève à un peu plus de 3 000 $ pour un prêt de 180 000 $.

Si vous obtenez une hypothèque conventionnelle, vous payez plutôt ce qu'on appelle une assurance hypothécaire privée, ou PMI.En règle générale, il en coûte de 0,3% et 1,15% par an, bien que dans ce cas, il n'y a pas de frais initiaux. (Pour en savoir plus, voir: Quelle est la différence entre l'assurance hypothécaire privée (PMI) et la prime d'assurance hypothécaire (MIP)? )

Compromis d'acompte

La perspective d'une assurance hypothécaire signifie-t-elle attendre jusqu'à ce que vous pouvez mettre 20% du coût de la maison? Pas nécessairement.

Pour commencer, dans certaines villes plus chères, attendre n'est pas toujours réaliste. Si vous habitez dans une partie du pays où même des maisons modestes coûtent 400 000 $, vous devrez dépenser 80 000 $ avant d'entrer sur le marché. Et si vous résidez dans une région où l'achat est moins cher que la location, il pourrait y avoir un désincitatif supplémentaire à rester sur la touche jusqu'à ce que vous ayez suffisamment épargné pour éviter l'assurance hypothécaire.

Pour certains, la meilleure solution pourrait être de trouver un terrain d'entente entre un acompte minimal et les 20% traditionnels. Par exemple, si vous prenez un prêt FHA et réduisez de 10%, votre assurance hypothécaire sera annulée après 11 ans; sinon, vous continuerez à payer pour l'intégralité du prêt. Pouvez-vous refinancer à une date ultérieure pour se débarrasser de l'assurance? Sûr. Mais il n'y a aucune garantie que les taux d'intérêt seront à leurs plus bas historiques ou à proximité.

De plus, votre prime d'assurance hypothécaire (PDM) diminue lorsque vous effectuez un versement initial plus important. Lorsque vous souscrivez une hypothèque de 15 ans, par exemple, si vous pouvez payer 10% d'avance, le paiement annuel passe de 0. 70% à 0. 45%.

Alors que les détails sont un peu différents avec PMI, la même logique s'applique. Plus votre acompte est élevé, moins vous devez payer de primes. Un avantage de PMI, cependant, est que vous pouvez l'annuler une fois que vous atteignez 20% de l'équité dans votre maison (voir Comment se débarrasser de l'assurance hypothécaire privée ).

Si la banque conserve votre hypothèque sur ses livres, c'est-à-dire qu'elle ne la vend pas à une entité comme Fannie Mae ou Freddie Mac, elle n'aura peut-être pas du tout besoin d'assurance. Cependant, les banques facturent souvent des frais initiaux ou un taux d'intérêt plus élevé si vous optez pour un prêt à faible mise de fonds pour aider à atténuer le risque qu'ils assument. Même un demi-point de pourcentage supplémentaire peut vous coûter plusieurs milliers de dollars de plus sur une période de 30 ans. L'effet global est le même: lorsque vous mettez plus bas, vous pouvez emprunter pour moins.

Risque d'aller sous l'eau

Un autre écueil de réduire le strict minimum lorsque vous achetez une maison est que vous avez moins de protection si le marché du logement baisse. Avec seulement 3% ou 4% de baisse, vous pourriez facilement vous retrouver à devoir plus à la banque que la valeur de votre maison. C'est exactement ce qui est arrivé à de nombreux propriétaires lors de l'effondrement du logement le plus récent.

Si vous passez sous l'eau chez vous et perdez inopinément votre emploi, par exemple, vous n'avez plus la possibilité d'emprunter sur votre propriété pour payer vos dépenses ou la possibilité de vendre la maison sans payer une grosse somme d'argent. le prêteur.

Même si vous n'êtes pas complètement protégé, même si vous avez baissé de 10% ou de 15%, vous vous donnez un tampon beaucoup plus important si les prix des maisons se détériorent.

Garder un coussin d'épargne

L'épargne pour une maison est un objectif majeur. Mais lorsque vous accumulez l'acompte, assurez-vous de ne pas vous retrouver trop à court d'argent. Non seulement il est bon d'avoir un fonds d'urgence (idéalement six mois de frais de subsistance), mais vous aurez également besoin de fonds de réserve pour les dépenses imprévues que l'achat d'une maison entraîne souvent. Pour en savoir plus, voir Combien d'argent devrais-je conserver à la banque?

Établissez un budget strict avant de commencer la chasse à la maison, afin que vous sachiez ce que vous pouvez vous permettre de dépenser. Et faites ce que vous pouvez pour constituer vos réserves de liquidités dès que vous serez installés et finissez de peindre et de remplacer les tapis et les armoires. De plus, n'oubliez pas que les gens disent qu'il est bon de vivre dans une maison un peu avant de faire des rénovations qui ne sont pas obligatoires avant d'emménager.

The Bottom Line

Les prêts à faible acompte peuvent-ils être un bon choix? les propriétaires? Absolument. Mais calculez les coûts à long terme de l'assurance hypothécaire ou le taux d'intérêt plus élevé que vous paierez pour vous assurer que cela en vaut la peine. pour en savoir plus, voir Hypothèques: Combien pouvez-vous vous permettre? et Top 10 des arnaques communes contre les hypothèques à éviter .