Si vous êtes un investisseur avisé, vous connaissez une chose ou deux sur les IRA. Vous savez qu'il s'agit d'un type de compte de retraite fiscalement avantageux qui permet à ses fonds de croître sans encourir d'impôt sur le revenu de placement gagné par le capital («base» en termes de conseils financiers).

Vous pouvez également savoir que dans ce que l'on appelle un IRA auto-dirigé, vous êtes libre d'investir dans n'importe quel produit d'investissement, y compris les actions, obligations, options, fonds communs de placement, ETF et REIT. Il y a quelques limites, mais dans l'ensemble, c'est pratiquement tout ce dont vous aurez besoin pour constituer un pécule sain.

Mais voici ce que vous ne savez peut-être pas. Votre IRA n'est pas limitée aux instruments financiers qui apparaissent sur le plancher d'une bourse majeure. Vous pouvez aussi acheter de l'immobilier. Cependant, ce n'est pas aussi simple que d'acheter quelques centaines d'actions. Si vous voulez plonger dans les achats de propriété, vous devez connaître les règles. Et il y en a beaucoup.

Le bon IRA

Tout d'abord, votre IRA doit être autonome. Vous devez le mettre en place indépendamment de toute maison de courtage qui prendrait des décisions pour vous (la plupart des comptes de courtage ne permettent pas les biens immobiliers, de toute façon). Cependant, pour acheter et posséder des biens via votre IRA, vous aurez besoin d'un gardien. Un dépositaire gère la transaction, les documents connexes et les rapports financiers. Tout passe par le dépositaire pour vous empêcher de violer les règles strictes concernant ces types de transactions immobilières. Comme vous pouvez vous y attendre, le dépositaire facturera des frais pour le service. Cependant, le dépositaire ne vous conseillera pas sur la meilleure façon de structurer vos avoirs. Son travail consiste à gérer le travail de back-office. (Pour en savoir plus long sur ces lignes, voir: Conseils de retraite: Comment choisir le meilleur gardien IRA .)

Avant de regarder le reste des règles, comprenez ce fait fondamental: vous et votre IRA sont deux entités distinctes. Votre IRA possède la propriété - vous n'avez pas. En fait, le titre de propriété dira, "XYZ Trust Company Custodian [pour le bénéfice de] (FBO) [Votre nom] IRA."

Ce qui est et n'est pas le vôtre

La propriété est purement un investissement Vous ne pouvez pas l'utiliser comme une maison de vacances, un endroit pour vos enfants à vivre, une résidence secondaire ou un bureau pour votre entreprise.

Ces règles concernant s'appliquent à la fois vous et les gens que l'IRS juge «disqualifiés». Qui est considéré comme une personne disqualifiée?

• Votre conjoint
• Vos parents, grands-parents, arrière-grands-parents
• Vos enfants et leurs conjoints, petits-enfants et arrière-petits-enfants > Les fournisseurs de services de votre IRA
• Toute entité qui possède plus de 50% de la propriété
• Si vous voulez en savoir plus, consultez la section 4. 72. 11. 2. 1 du Internal Revenue Manual. > Vous ne pouvez pas non plus acheter la propriété auprès de l'une de ces personnes disqualifiées - c'est ce qu'on appelle une transaction d'auto-négociation - et l'IRA ne peut pas non plus «acheter» votre propriété que vous possédez déjà.Voir aussi

Éviter les "transactions interdites" dans votre IRA

. Faire l'achat Votre solde IRA devra être assez élevé, car obtenir une hypothèque pour acheter une propriété à l'intérieur d'un IRA n'est pas facile. Vous devrez probablement payer en espèces, ce qui ne vous prendra pas seulement une grosse portion du compte maintenant, mais aura un impact sur votre taux de rendement. Les investisseurs immobiliers mettent souvent une petite somme à la baisse et profitent des taux d'intérêt très bas pour tirer parti de l'achat, pensant qu'ils peuvent gagner plus d'argent sur la propriété que de payer les intérêts. Si vous ne pouvez pas financer votre achat immobilier, vous perdez ce potentiel pour un retour sur investissement (ROI) significatif.

Certaines banques

vont

envisager des prêts pour ce type de transaction, mais cela pose un autre problème: tout revenu provenant de la propriété peut alors être considéré comme un revenu imposable des entreprises non lié (UBTI). Pour en savoir plus, consultez la section 511 du code IRS (Internal Revenue Code) de l'IRS. Posséder la propriété Puisque votre IRA ne paie pas d'impôts, vous ne pouvez pas profiter des déductions liées à la propriété immobilière. Depuis que vous avez payé en espèces, il n'y a aucun paiement d'intérêt hypothécaire à déduire. Vous n'obtenez pas non plus les avantages des déductions d'impôt foncier. Vous ne pouvez pas non plus profiter de la dépréciation.

Si votre propriété génère des revenus locatifs, tout va immédiatement dans votre IRA. Puisque vous ne possédez pas la propriété, vous ne pouvez empocher aucun revenu.

Du bon côté, aucun des coûts d'entretien ou autres coûts associés à la propriété immobilière ne vient de votre poche. L'IRA paie pour tout. Cependant, ceci n'est pas sans inconvénients. Chaque dollar qui sort de votre IRA est un dollar qui n'a plus quelques décennies à apprécier en valeur libre d'impôt. Et que se passe-t-il si la propriété subit une série de dépenses importantes qui poussent votre solde IRA si bas que le compte n'a pas assez d'argent pour le payer? Rappelez-vous, vous ne pouvez pas payer pour rien concernant cette propriété de votre propre poche, et les contributions de l'IRA sont limitées: Vous pouvez seulement déposer 5, 500 ou 6 500 $ en 2015 si vous avez 50 ans ou plus. ne couvre pas la réparation, et vous devez déposer plus, vous êtes sur le crochet pour les pénalités associées à contribuer trop. Il s'agit d'un risque important car la propriété peut souvent nécessiter un entretien coûteux et le revenu que vous obtenez des locations ne couvre peut-être pas ce que vous avez besoin de dépenser dans une année où les frais d'entretien sont élevés.

Vendre la propriété

Pour vendre votre propriété, établissez un prix de vente comme vous le feriez pour toute autre propriété immobilière. Une fois que les deux parties sont d'accord sur un prix et des conditions, demandez à votre gardien de vendre la propriété au nom de votre IRA. Tout l'argent retournera dans votre IRA à impôt différé ou libre d'impôt, selon la composition de votre IRA.

The Bottom Line

Une dernière considération: la liquidité, ou «Est-il facile pour moi de sortir de l'investissement? "Avec les stocks, c'est relativement facile. Parfois, vous pouvez récupérer votre argent en quelques secondes. En revanche, l'immobilier est un investissement notoirement illiquide.Cela peut prendre beaucoup de temps pour se dessaisir, et vous pourriez perdre de l'argent en cours de route. Comme huit millions de personnes ont appris en 2008, vous pourriez vous retrouver avec un actif qui vaut moins que le montant d'argent que vous devez.

Tout cela rend l'investissement immobilier de tout type très risqué, ou au mieux, très coûteux. Pour un IRA, cependant, l'immobilier est un choix particulièrement à haut risque. Non seulement les valeurs de propriété peuvent chuter plutôt que d'augmenter; une année de coûts d'entretien importants pourrait vous soumettre à des pénalités si votre revenu et la limite de contribution de l'IRA ne couvrent pas les réparations que vous ne pouvez pas vous permettre d'ignorer. À moins qu'ils aient le temps et l'expertise pour gérer les biens immobiliers, les investisseurs individuels sont probablement mieux lotis avec des stratégies plus mainstream pour leurs IRA.

Pour une lecture connexe, consultez la section

Maison de retraite avec les IRA d'auto-administration immobilière

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