Avec des taux d'intérêt bas et ne semblant pas encore prêts à se diriger vers le nord, le refinancement d'une hypothèque reste irrésistible pour de nombreux propriétaires. Mais en évaluant si un refinancement a un sens financier, ne négligez pas les dépenses moins évidentes qui vont avec: les frais divers qui peuvent atteindre des milliers de dollars. (Voir aussi: Devriez-vous refinancer votre hypothèque lorsque les taux d'intérêt baissent?)

En général, la panoplie des frais associés à une hypothèque est la même, que le prêt soit pour un nouvel achat ou pour refinancer une hypothèque existante, Bien qu'un prêteur renonce parfois à certains frais pour refinancer un prêt qu'il a déjà souscrit - plus à ce sujet dans un instant. Les frais hypothécaires se répartissent généralement en trois catégories:

Frais de prêteur

Au fil des ans, les prêteurs ont trouvé de nouveaux moyens de tirer profit des prêts: les frais de souscription, les frais de traitement, les frais administratifs, comme la copie et la livraison de documents. à la surprise et la détresse des emprunteurs imprudents. En 2008, la Réserve fédérale a indiqué qu'il n'était pas inhabituel de payer jusqu'à 6% du montant du prêt, principalement au prêteur. Mais maintenant, il y a une limite à ce qu'un prêteur peut extraire d'un emprunteur de cette manière - une limite imposée par la Loi sur la réforme et la protection des consommateurs de Dodd-Frank Wall Street. Selon les règlements établis par le Bureau de protection financière des consommateurs (CFPB), un prêteur ne peut pas facturer à l'emprunteur plus de 3% de frais sur la plupart des prêts s'il veut une protection de responsabilité légale des emprunteurs en difficulté. (En plus de divers frais, le plafond limite également les points payés pour un taux d'intérêt plus bas et les commissions payées aux chefs de file comme les courtiers.Pour les prêts de moins de 100 000 $, le plafond atteint jusqu'à 8%. les autres conditions sont considérées comme une «hypothèque admissible».)

Honoraires de tiers

Certains des coûts de l'obtention d'une hypothèque reviennent non pas au prêteur mais à d'autres sociétés qui fournissent des services facilitant la transaction - fondamentalement pour la diligence raisonnable du prêteur. Généralement, ceux-ci incluent l'enquête de propriété et l'évaluation, la recherche de titre (pour s'assurer qu'il n'y a aucun privilège sur la propriété) et l'assurance de titre pour la banque, au cas où la recherche de titre est mal exécutée. (Certains prêteurs exhortent les emprunteurs à souscrire à des polices d'assurance titres, mais Barry Zigas, directeur de la politique du logement de la Consumer Federation of America, affirme que ce n'est pas nécessaire.) La probabilité de trouver un problème dans le titre Le marché des titres vendus sur le marché libre est très restreint, «d'autant que la recherche de titres du prêteur le découvrira presque toujours», dit-il, «si rares, que c'est une dépense qui ne paie pas pour l'emprunteur.") Ces frais accessoires peuvent inclure dans certaines juridictions le coût de l'embauche de votre avocat, et l'avocat de votre banque.

En général, ces frais ne sont pas inclus dans le plafond de 3% fixé par le CFPB, sauf lorsque les tiers sont en fait affiliés au prêteur, ou lorsque le prêteur retient une part de ces frais plutôt que de les transmettre.

Frais gouvernementaux

Il y a deux types de frais gouvernementaux. Tout d'abord, dans neuf États au moins et dans le district de Columbia, les gouvernements des États et des collectivités locales imposent une taxe pour, comme l'affirme l'État de New York, «le privilège d'enregistrer une hypothèque. "Et les différents organismes gouvernementaux qui soutiennent le logement avec des programmes de prêts spéciaux facturent leurs propres frais. Par exemple, le ministère de l'Agriculture des États-Unis, qui garantit les prêts immobiliers dans les zones rurales en difficulté, exige une assurance hypothécaire qui coûte au départ 2% de la valeur nominale du prêt et. 4% du capital restant chaque année. Les anciens combattants militaires qui refinancent une hypothèque conventionnelle en utilisant une garantie de prêt du ministère des Anciens Combattants paient des frais de financement qui vont de 2. 15% à 3. 3% du prêt, bien que le refinancement d'un prêt existant coûte juste. 5%.

Le rabais ReFi

Souvent, les prêteurs accordent une pause aux propriétaires de refinancement, explique Zigas. «Ils connaissent déjà vos antécédents de paiement et vous êtes solvable - surtout s'ils abaissent votre taux, c'est une décision facile à prendre pour votre prêteur. "Les services tiers tels que les expertises, les recherches de titres et les assurances peuvent aussi être rationalisés ou réduits, mais, dit Zigas," le consommateur doit insister pour que le prêteur recherche ou cherche lui-même, sinon la chose la plus simple pour un prêteur à faire est de fente dans une recherche de titre et aller à un fournisseur qui charge le consommateur pour une nouvelle recherche de titre, ce qui n'est vraiment pas nécessaire. «(Les emprunteurs participant au Programme de refinancement abordable du gouvernement, qui doit avoir acheté leur maison au plus tard le 31 mai 2009, peuvent également payer des frais simplifiés.) Un négociateur honnête pourrait négocier certains frais divers du prêteur - si l'emprunteur est prêt à s'éloigner du prêt.

Une fois que vous avez établi les coûts du nouveau prêt, il est important de le comparer à votre paiement mensuel actuel, explique Shashin Shah, un planificateur financier certifié à Dallas. Pour un emprunteur ayant, disons, 25 ans sur son hypothèque, le paiement sur un billet de 30 ans sera inférieur, en partie, en raison de la durée du prêt plus longue. «Afin de comparer l'avantage des pommes avec les pommes, ils devraient voir quel montant supplémentaire ils devront payer chaque mois pour que l'hypothèque soit remboursée dans 25 ans», explique Shah. "Cela donnera généralement une meilleure estimation du propriétaire si le coût plus le nouveau taux économise de l'argent. "

Bottom Line

Les frais de refinancement d'une hypothèque sont généralement les mêmes que pour un prêt à l'achat, mais les emprunteurs de refinancement paient souvent un escompte pour une transaction simplifiée. Même ainsi, il est important d'harmoniser le nouveau prêt potentiel avec votre prêt existant pour voir si vous économisez vraiment de l'argent.

Pour plus de détails, voir Cash Out Vs. Prêts de refinancement hypothécaire à taux / terme et Dois-je combiner deux hypothèques en une seule hypothèque?