Approche par le coût
Valorise l'immobilier en fonction de «combien cela coûterait-il de remplacer le bâtiment dans sa forme actuelle par la valeur de la terre qui y est ajoutée? L'approche des coûts semble être une méthode simple et facile à calculer pour déterminer la valeur, mais elle est difficile à mettre en œuvre. Obtenir une valeur informée pour le coût de la structure existante peut être difficile sur certains marchés. De plus, la valeur marchande de la prospérité existante peut être très différente de son coût de construction.
Approche de comparaison des ventes
Cette approche concerne le prix auquel d'autres biens immobiliers présentant des caractéristiques similaires (emplacement, taille, âge, etc.) ont été récemment vendus ou valorisés. La plupart des biens immobiliers résidentiels sont évalués ou évalués en utilisant cette méthode. Parfois, cela peut aussi être une méthode difficile à mettre en œuvre: une propriété comparable peut être difficile à identifier (surtout si la propriété en question a des caractéristiques uniques) ou il peut ne pas y avoir de ventes de propriétés comparables dans un passé récent.
L'approche du revenu Cette approche utilise un modèle de type discount à perpétuité. Le revenu net tiré de la propriété est actualisé à un taux de rendement requis par le marché. La valeur d'expertise = résultat opérationnel net (NOI) / taux de capitalisation boursière. Le taux de capitalisation boursière est déterminé par le prix de référence NOI / référence de l'opération. Le problème avec cette approche est que les locataires à long terme peuvent ne pas payer les taux actuels du marché, déprimant la valeur de l'investissement. Un environnement inflationniste peut également prendre une morsure de la valeur de la propriété.
Approche des flux de trésorerie après impôt actualisés Le calcul de la valeur des flux de trésorerie actualisés d'un placement immobilier peut servir de validation ou de vérification d'autres méthodes d'évaluation. Cette approche prend en compte la tranche d'imposition individuelle de l'investisseur, la dépréciation et les paiements d'intérêts. Voir l'exemple ci-dessous.
Calculez le revenu net d'exploitation d'un investissement immobilier
L'examen CFA Niveau 1 vous demande de savoir comment créer un compte de résultat pour une propriété. Il se présente comme suit:

Revenu brut potentiel
Loyer prévu	100 000
Escalade	10 000 $
Pourcentage de loyer	10 000 $
Loyer excédentaire < 10 000 $	Loyer du marché
10 000 $	Autres revenus
10 000 $	Revenus bruts potentiels totaux
150 000 $	Pertes d'emploi et de perception (10%
(15 000 $)	Revenu brut effectif
135 000 $	Dépenses
Fixe
5 000 $	Variable
5 000 $	Dépréciation < 5 000 $
Total des dépenses	15 000 $
Revenu net	120 000 $
	Propriété comparable:

NOI 135 000 $, vendu pour 750 000 $
NOI = 135 000 $ - 5 000 $ - 5 000 $ = 125 000 $ < NOI / (Prix de transaction):
135 000 $ / 750 000 $ = 0.18 NOI / Cap Rate =
125 000 $. 18 = $ 694, 000 = Quel est le montant auquel cette propriété est évaluée.
Attention! N'incluez pas le coût de financement ou l'amortissement dans le calcul du bénéfice net d'exploitation.

Conseil d'examen Il serait très surprenant si vous deviez calculer tous les types de loyers et de revenus en raison des contraintes de temps de l'examen. Cependant, les candidats peuvent être invités à calculer les augmentations de prix d'une certaine période pour évaluer l'impact sur le NOI.

Approche de comparaison des ventes:

Examine les caractéristiques des propriétés similaires et comment elles sont évaluées:

Caractéristiques
Unités

Valeur

Nombre de pièces	Nombre	$ 25 000
Nombre de salles de bain	Nombre	10 000 $
Distance de la ville	Miles	(2 000 $)
La propriété que vous voulez évaluer dispose de huit chambres, trois salles de bains et est à 10 miles de la ville.	La valeur serait égale à (8 * 25 000 $) + (3 * 10 000 $) + (10 * - 2 000 $) = 200 000 $ + 30 000 $ - 20 000 $ = 210 000 $ selon le même modèle types de propriété.	Approche du revenu:

Dans cette approche, l'investisseur estime la valeur totale de l'immobilier en fonction du taux de rendement de la propriété. Par conséquent, tous les loyers potentiels attendus d'un locataire pour l'utilisation de la propriété seraient comparés à des types de biens similaires.
Calcul des flux de trésorerie après impôts
Commençons par quelques informations de base:
NOI = 125 000 $

Dépréciation = 5 000 $
Paiement hypothécaire = 60 000 $
Prix d'achat = 725 000 $
Financement de 75% à un taux d'intérêt de 8%
Taux de croissance du taux d'inflation interne = 4%
Taux d'imposition marginal = 31%.
Flux de trésorerie après impôt = Montant emprunté (725 000 $ * 75) = 543 750 $.
Intérêt de la première année = (543 750 $. 08) = 43 500 $.
Après impôt revenu = (125 000 $ - 5 000 $ - 43 500 $) * (1 - 31) = 52 785
Pour obtenir le flux de trésorerie après impôt tiré du revenu après impôt, il faut ajouter l'amortissement et le remboursement du capital. du paiement de l'hypothèque doit être soustraite.