L'immobilier et le financement participatif: une nouvelle voie pour les investisseurs

Deux marchés d'investissement disparates - un vieux et un nouveau - peuvent-ils se débrouiller sans se fâcher les uns les autres?

Voilà la question clé du financement participatif et du marché immobilier. C'est une question à laquelle on répond positivement en 2014, alors que les deux «couples bizarres» semblent bien s'associer et donner aux investisseurs une nouvelle façon de tirer parti des profits du marché immobilier naissant des États-Unis.

Le site de financement participatif immobilier iFunding estime la taille du marché combiné à 11 billions de dollars.

Lors de la conférence «Innovations in Real Estate: Crowdfund Investing» en avril 2014 à New York, Markley Roderick, avocat chez Flaster / Greenberg PC et modérateur de la conférence, a souligné que de nouvelles réglementations sont liées au Jumpstart Our Business Les nouvelles règles permettent aux investisseurs fortunés (ayant une valeur nette de 1 million de dollars ou plus) d'avoir un accès direct au marché de l'immobilier par le biais du financement participatif ou de prêts entre pairs (entre autres marchés d'investissement). ).

Alors que la US Securities and Exchange Commission explore les moyens de permettre aux investisseurs de tous les niveaux de revenu d'accéder au marché immobilier en ligne, Roderick dit que les investisseurs plus riches investissent déjà sur des sites de crowdfunding comme iFunding, Realty Mogul, CrowdStreet et Fundrise.

"Si seulement un faible pourcentage d'entre eux investissent seulement une petite partie de leurs actifs dans l'immobilier, le marché représentera des milliards de dollars", explique Roderick.

Crowdfunding

Par définition, le crowdfunding devrait être naturel pour le marché immobilier. En un mot, le financement participatif utilise l'accessibilité facile de vastes réseaux d'amis, de familles et de collègues à travers des sites Web de médias sociaux comme Facebook, Twitter et LinkedIn pour faire connaître une nouvelle entreprise et attirer des investisseurs. Le financement participatif a le potentiel d'accroître l'esprit d'entreprise en élargissant le bassin d'investisseurs à partir duquel les fonds peuvent être levés au-delà du cercle traditionnel des propriétaires, des parents et des investisseurs en capital-risque.

Les groupes de l'immobilier sont déjà en train de grimper dans le train du crowdfunding et ils vantent l'accès relativement peu risqué au marché immobilier américain pour, pour l'instant, les Américains les plus riches.

"Le financement participatif pour l'immobilier n'est pas un phénomène entièrement nouveau", a déclaré l'Association de développement immobilier commercial dans un récent communiqué. "De nombreux joueurs sont entrés sur le terrain. Bien que chacune de ces plateformes ait son propre créneau et sa propre stratégie, avec différents niveaux d'investissement minimum, toutes sont orientées vers des investisseurs accrédités qui répondent à des exigences spécifiques en matière de valeur nette et / ou de revenu annuel. En revanche, le financement participatif en vertu de la Loi sur les emplois ouvrira le champ à de nombreux petits investisseurs."

Quels sont les avantages et les inconvénients du crowdfunding pour les investisseurs? En un mot, les deux côtés viennent au risque; Plus précisément, combien les investisseurs veulent absorber en ligne.

Selon le rapport, tant les promoteurs immobiliers que les investisseurs peuvent tirer d'importants bénéfices financiers grâce au financement participatif, et tous deux sont capables de répartir leurs risques.

Avantages …

Les investisseurs ont accès au marché immobilier avec de petites sommes d'argent.

• Les investisseurs peuvent travailler directement avec les promoteurs immobiliers et avoir leur mot à dire dans le processus.
• Les investisseurs peuvent choisir les projets immobiliers dans lesquels ils souhaitent investir leur argent.
• Les investisseurs ont accès à une myriade de projets, donc le choix et les options ne sont pas un problème.
• Cons …

Les investisseurs ont les mêmes problèmes que tous les investisseurs immobiliers. Si le marché va vers le sud, ils perdront probablement de l'argent.

• Le risque de défaut d'investissement (de la part des promoteurs immobiliers) est plus élevé pour le financement participatif que pour le financement d'investissement direct entre particuliers.
• Manque de liquidité, l'absence de marché secondaire limitant l'accès facile des investisseurs.

Pour commencer le financement participatif dans l'immobilier, Jillienne Helman, directrice générale de Realty Mogul, conseille d'aller travailler avec une entreprise qui sera sur place pendant un certain temps.

"D'abord, travaillez avec une entreprise de crowdfunding qui survivra", dit-elle. "Cela signifie bien capitalisé. Ce qui m'effraie, c'est le nombre de sociétés de financement participatif qui sont dirigées par deux étudiants qui viennent d'obtenir leur diplôme d'études collégiales et qui ne sont pas eux-mêmes capitalisés. "

Darren Powderly, co-fondateur de CrowdStreet. com, dit faire votre diligence raisonnable est plus important dans l'immobilier que d'autres investissements, dans la mesure où travailler avec une entreprise de crowdfunding va.

"Du point de vue de l'investisseur, il faut prendre soin de rechercher les plateformes sur lesquelles il recherche des opportunités d'investissement", explique Powderly. «Toutes les plateformes ne sont pas créées de la même manière et plusieurs plans d'affaires sont testés afin de tirer parti de cette tendance émergente. "

Powderly conseille spécifiquement aux investisseurs d'enquêter sur les fondateurs et la haute direction de la plate-forme ou de l'entreprise de financement participatif afin de s'assurer qu'ils ont une solide réputation fondée sur leur expérience professionnelle antérieure.

"Une expertise sectorielle clé dans les domaines de la finance, de l'immobilier et de la technologie est essentielle pour exploiter une plate-forme fiable et fiable", ajoute-t-il. "Les investisseurs devraient se tourner vers des plates-formes qui offrent un excellent service à la clientèle non seulement pendant le processus de collecte de fonds, mais aussi après que l'opération soit entièrement financée et fermée. Malgré le fait qu'il existe plus de 50 plates-formes dans certains modes de fonctionnement, il n'y en a qu'une demi-douzaine qui émergent en tant que leaders dans l'espace. Les investisseurs doivent rechercher plusieurs plateformes et sélectionner leurs trois premiers en fonction de leurs objectifs d'investissement et de leur expérience utilisateur préférée. "

La transparence est essentielle

Powderly conseille de rechercher des plateformes de financement participatif et des sponsors qui reconnaissent les risques et offrent une approche pédagogique de la gestion des risques.«La plupart des plates-formes de financement participatif actuelles ne permettent aux investisseurs accrédités, tels que définis par la SEC, d'investir», dit-il. "Les investisseurs accrédités sont invités à investir des montants avec lesquels ils sont à l'aise compte tenu de leur portefeuille d'investissement global. "

Un autre conseil - n'investissez que dans des offres de sponsors en qui vous avez confiance et que vous êtes confiants, qui chercheront votre meilleur intérêt dans les bons et les mauvais moments.

"Si un investisseur ne comprend pas comment son argent est utilisé, les facteurs de risque de l'investissement et quels sont les facteurs qui influencent son retour sur investissement, il doit demander l'avis de son conseiller en investissement ou transférer l'investissement" ajoute Powderly. "Il y aura beaucoup d'autres opportunités d'investissement à choisir, alors ne vous précipitez pas dans une décision d'investissement mal informée. "

Une plate-forme de crowdfunding immobilier professionnel devrait offrir aux investisseurs de nombreuses possibilités de communiquer sur l'offre, y compris faire des introductions directement au promoteur de la propriété en question.

Est-ce faisable, et comment?

Le lancement du financement participatif pour les investissements immobiliers, ainsi que d'autres types d'entreprises, a été l'adoption de la loi JOBS en 2012. Jusqu'à récemment, la possibilité de faire de la publicité et de solliciter des investisseurs pour des investissements immobiliers était restreinte. La loi JOBS (Titre II) a radicalement modifié la façon dont les capitaux d'investissement peuvent être augmentés en modifiant les règles existantes du Règlement D, notamment celles qui concernent la manière dont les sociétés peuvent offrir et vendre leurs titres sans avoir à les enregistrer auprès de la US Securities and Exchange Commission ( SECONDE).

Par le passé, la règle 506 du Règlement D imposait des restrictions aux efforts de collecte de fonds, limitant la collecte de fonds aux relations préexistantes et empêchant un sponsor ou une autre partie de solliciter ouvertement ces possibilités d'investissement privé. La nouvelle règle 506 (c) permet aux émetteurs, promoteurs, syndics et autres personnes qui mobilisent des capitaux auprès d'investisseurs privés de faire connaître ces opportunités d'investissement privé à des investisseurs accrédités sous certaines conditions. Cette règle est entrée en vigueur le 23 septembre 2013. La nouvelle loi fédérale représente un énorme changement pour les promoteurs qui recueillent des fonds pour une acquisition ou un développement immobilier. Essentiellement, le titre II donne aux entreprises de financement participatif le feu vert pour un marché direct à un grand nombre d'investisseurs potentiels via les médias sociaux et Internet. Il a également ouvert un nouveau véhicule permettant aux investisseurs d'accéder plus facilement aux opportunités d'investissement immobilier direct.

Comme le note Powderly, pour la première fois, les investisseurs ont un accès direct à une sélection d'offres immobilières privées où ils peuvent naviguer, faire des recherches et prendre des décisions d'investissement éclairées en ligne.

The Bottom Line

Le crowdfunding sur le marché de l'immobilier promet d'être une révolution qui commence à peine à prendre son essor et suscite aujourd'hui un vif intérêt de la part d'investisseurs sérieux.