À la suite de la Grande Dépression de 1929, peu de familles ont pu acheter des maisons, et beaucoup d'entre elles qui avaient déjà possédé des maisons les ont perdues en raison de ventes forcées et de saisies. Les conditions hypothécaires étaient difficiles à respecter et les prêts étaient limités à 50% de la valeur marchande de la propriété. Après trois à cinq années de paiements d'intérêts seulement, un paiement forfaitaire final qui équivalait essentiellement au principal du prêt est devenu exigible.

En 1934, la Federal Housing Administration a été créée pour aider la nation à sortir de la crise et à stimuler la propriété en rendant les prêts hypothécaires disponibles à plus de personnes. Le programme FHA a réduit les exigences de paiement; les emprunteurs qualifiés en fonction de leur capacité à rembourser un prêt (plutôt que de savoir sur qui ils ont connu); établi le calendrier d'amortissement des prêts, dans lequel les paiements de capital et d'intérêts sont faits chaque mois; et introduit des conditions de prêt plus longues.

Aujourd'hui, la FHA offre une assurance hypothécaire sur les prêts pour les maisons unifamiliales et multifamiliales faites par des prêteurs agréés FHA dans les États-Unis et ses territoires. Il est important de noter que la FHA est un assureur hypothécaire, pas un prêteur hypothécaire: La FHA assure les prêts afin que les prêteurs peuvent offrir de meilleures offres. Beaucoup d'accédants à la propriété peuvent se qualifier pour des prêts FHA qui ont généralement des versements plus bas, des attentes de crédit raisonnables et des exigences de revenu plus souples. Ici, nous examinons les principales raisons pour lesquelles un prêt FHA pourrait être bon pour vous.

Paiements inférieurs

Si vous n'avez pas beaucoup d'argent économisé pour un acompte, un prêt FHA pourrait être un bon choix. L'acompte sur un prêt FHA pourrait être aussi bas que 3,5% du prix d'achat de la maison. Ainsi, par exemple, si le prix d'achat est de 200 000 $, vous pourriez obtenir une hypothèque avec seulement 7 000 $ de moins (200 000 $ X 3,5% = 7 000 $). Vous paierez 20% de moins (ou 40 000 $ pour la même maison de 200 000 $) sur de nombreuses hypothèques conventionnelles. Pour certaines personnes, une hypothèque FHA pourrait être la différence entre devenir propriétaire et continuer à louer.

Les faibles acomptes ont un coût. Que vous ayez un prêt conventionnel ou FHA, vous devrez payer l'assurance hypothécaire si vous réduisez moins de 20%, soit sous forme d'assurance hypothécaire privée (PMI) pour les prêts conventionnels ou d'une prime d'assurance hypothécaire (MIP) pour Prêts FHA. (Les prêts FHA exigent également des frais initiaux, une fois que le prêt est émis.) Le taux que vous payez dépend de la durée du prêt, le ratio prêt-valeur (LTV) et la taille du prêt.

Les changements récents affectent la durée pendant laquelle les emprunteurs sont tenus de payer des PMI sur les prêts FHA. Si votre prêt FHA est originaire avant le 3 juin 2013, la FHA exige que vous payiez le MIP pendant cinq années complètes avant de pouvoir être abandonnées si la durée de votre prêt est supérieure à 15 ans, et seulement si le solde du prêt atteint 78%. le prix initial de la maison (le prix d'achat indiqué sur vos documents hypothécaires).

Pour les prêts postérieurs ou postérieurs au 3 juin 2013, de nouvelles règles s'appliquent: Si votre LTV initial était de 90% ou moins, vous devrez le MIP pendant 11 ans ou jusqu'à la fin du prêt, selon la première éventualité ; Cependant, si votre ratio LTV était supérieur à 90%, vous paierez le MIP pour toute la durée du prêt ou 30 ans. Cela est plus coûteux que PMI pour un prêt conventionnel, qui peut généralement être annulé lorsque votre équité dans votre maison atteint environ 20%. Voir Comment se débarrasser de l'assurance hypothécaire privée pour plus de détails.

Ratio dette-revenu élevé

Le ratio dette-revenu (DTI) mesure le montant de la dette que vous avez par rapport à votre revenu global. Les prêteurs, y compris les prêteurs hypothécaires, utilisent DTI comme un moyen d'évaluer votre capacité à gérer les paiements que vous effectuez chaque mois et de rembourser l'argent que vous avez emprunté.

Pour calculer votre DTI, additionnez votre dette mensuelle récurrente totale (incluant hypothèque, prêts étudiants, prêts auto, pension alimentaire et paiements par carte de crédit) et divisez par votre revenu mensuel brut (ce que vous gagnez chaque mois avant impôts et autres déductions sont retirés). Si votre dette mensuelle récurrente totale, par exemple, est de 2 000 $ et que votre revenu mensuel brut est de 6 000 $, votre DTI serait de 33% (2 000 $ 6 6 000 $ = 0,33 ou 33%).

Une faible DTI démontre un bon équilibre entre la dette et le revenu. Les prêteurs aiment que le nombre soit faible, car les emprunteurs ayant un ratio d'endettement plus faible sont plus susceptibles de gérer les paiements mensuels de la dette. D'un autre côté, une DTI élevée montre que vous avez trop de dettes pour votre revenu.

En général, 43% est le DTI le plus élevé que vous pouvez avoir et obtenez toujours une hypothèque conventionnelle. La FHA, cependant, a une certaine flexibilité et permet à certains emprunteurs d'avoir des DTI allant jusqu'à 56% ou 57% - par exemple, ceux qui peuvent faire un acompte important, ou ceux qui ont des économies importantes et des antécédents de crédit solides. Si vous avez le même revenu mensuel brut de 6 000 $ de l'exemple précédent, votre dette récurrente totale pourrait être aussi élevée que 3 420 $ pour être admissible à un prêt FHA, contre 2 580 $ pour un prêt conventionnel.

Score de crédit inférieur

Un pointage de crédit est un nombre qui aide les prêteurs à évaluer votre dossier de crédit et à estimer à quel point il est risqué d'accorder du crédit ou de vous prêter de l'argent. Les prêteurs obtiennent votre pointage de crédit des trois principales agences d'évaluation du crédit - Equifax, Experian et TransUnion. Le score de crédit le plus utilisé est le score FICO, basé sur cinq facteurs:

1. 35%: historique de paiement
2. 30%: montants dus
3. 15%: durée de crédit
4. 10%: nouveau crédit et comptes récemment ouverts
5. 10%: types de crédits utilisés

En général, les crédits accordés pour les prêts FHA sont plus souples que ceux pour les prêts conventionnels. Bien que d'autres facteurs soient pris en considération, un pointage de crédit d'au moins 580 est nécessaire pour recevoir un financement maximum. Si votre pointage de crédit se situe entre 500 et 579, vous serez probablement toujours approuvé (en fonction des autres facteurs), mais vous devrez verser un acompte plus important (par exemple 10%).

Si vous avez des antécédents de crédit non traditionnels ou un crédit insuffisant, vous pouvez toujours bénéficier d'un prêt FHA si vous remplissez certaines conditions; En fait, votre prêteur peut être en mesure d'approuver un prêt FHA, même si vous n'avez pas de pointage de crédit.Ces situations sont évaluées au cas par cas (consultez votre prêteur pour plus de détails sur votre situation particulière).

The Bottom Line

La FHA assure les prêts immobiliers dans l'ensemble des États-Unis et de ses territoires, y compris Guam, Porto Rico et les îles Vierges américaines. Afin de se qualifier pour un prêt FHA, la propriété doit être votre résidence principale et doit être occupée par le propriétaire (c'est-à-dire, vous devez y vivre). Beaucoup d'accédants à la propriété peuvent se qualifier pour des prêts FHA, même avec des scores de crédit plus bas et / ou des ratios dette-revenu plus élevés que ce dont vous avez besoin pour une hypothèque conventionnelle.

Il existe de nombreux types de prêts FHA, et les taux et les exigences exactes peuvent varier selon le prêteur. Une hypothèque est une obligation financière à long terme, et il faut prendre soin de comprendre les différents produits de prêt disponibles et vos options particulières avant de prendre une décision. Lire Une hypothèque FHA est-elle toujours une aubaine? avant de vous engager.