De nombreux propriétaires sont impatients d'acheter une résidence secondaire qui peut être utilisée pour des vacances, des revenus de location, des fins d'investissement ou comme résidence principale pendant la retraite. Les lois fiscales actuelles offrent plusieurs allégements fiscaux qui peuvent aider à rendre la propriété d'une maison secondaire plus abordable. Si vous possédez déjà, ou envisagez d'acheter une résidence secondaire, il sera dans votre intérêt de comprendre les avantages fiscaux et comment ils fonctionnent. Différentes règles fiscales s'appliquent en fonction de la façon dont vous utilisez la propriété, que ce soit pour un usage personnel ou de location, ou une combinaison des deux.

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Usage personnel

Tant que vous utilisez la propriété comme résidence secondaire - et non comme location - vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires de la même façon que pour votre maison principale. Vous pouvez déduire jusqu'à 100% de l'intérêt que vous payez jusqu'à concurrence de 1 $. 1 million de la dette qui est garantie par votre première et deuxième maison (c'est le montant total - ce n'est pas 1, 1 million de dollars pour chaque maison). Lorsque vous magasinez pour votre deuxième propriété, utilisez un outil comme un calculateur d'hypothèque pour rechercher des taux d'intérêt avant de faire votre gros achat.

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Remarque: Vous pouvez également déduire les taxes foncières de votre résidence secondaire et, en l'occurrence, autant de propriétés que vous possédez. Comme une résidence principale, cependant, vous ne pouvez généralement pas déduire les coûts associés aux services publics, d'entretien ou d'assurance (il y a des exceptions, par exemple, vous pouvez demander une déduction de bureau à domicile si une partie de votre maison est utilisé à des fins commerciales).

Utilisation de location - La règle des 14 jours ou 10%

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Les règles fiscales sont un peu plus compliquées si vous louez la propriété. Différentes règles s'appliquent, en fonction du nombre de jours par an que vous utilisez la maison pour un usage personnel ou locatif. Vous pouvez tomber dans trois catégories:

1. Vous louez la propriété pour 14 jours ou moins.

Votre deuxième maison peut être louée à une autre jusqu'à deux semaines (14 nuits) chaque année sans que ce revenu ne soit déclaré à l'IRS. Même si vous le louez pour 10 000 $ la nuit, vous n'avez pas à déclarer le revenu de location tant que la maison n'a pas été louée plus de 14 jours. La maison est toujours considérée comme une résidence personnelle, de sorte que vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires et les impôts fonciers en vertu des règles standard de la deuxième maison.

2. Vous louez la propriété pour 15 jours ou plus, et l'utilisez pour moins de 14 jours ou 10% des jours où la maison a été louée.

Cette propriété est considérée comme une location et les activités de location sont considérées comme une affaire. Si votre résidence secondaire est louée pendant plus de 14 jours, tous les revenus de location doivent être déclarés à l'IRS. Vous pouvez déduire les frais de location (incluant les intérêts hypothécaires, les taxes foncières, les primes d'assurance, les frais payés aux gestionnaires immobiliers, les services publics et 50% de l'amortissement), mais vous devez tenir compte du temps d'utilisation utilisation.Et, en tant que propriété locative, jusqu'à 25 000 $ de pertes pourraient être déductibles chaque année. Les jours fixes ne comptent pas comme usage personnel, donc vous pouvez passer plus de 14 jours à la propriété aussi longtemps que c'est à des fins de maintenance. Vous devriez pouvoir documenter les activités d'entretien, cependant, avec des reçus pour prouver que vous n'utilisiez pas la propriété à des fins de loisirs ces jours-là.

3. Vous utilisez la propriété pendant plus de 14 jours ou 10% du nombre total de jours où la maison a été louée.

Si vous utilisez la propriété pendant plus de 14 jours, ou plus de 10% du nombre de jours où elle est louée (la plus élevée des deux), la propriété est considérée comme une résidence personnelle et la perte de location ne peut être déduite. Si un membre de votre famille utilise la propriété (y compris votre conjoint, frères et sœurs, parents, grands-parents, enfants et petits-enfants), ces jours comptent comme jours personnels à moins que vous ne perceviez un juste prix de location.

Vendre votre deuxième maison

Les lois fiscales vous permettent de prendre jusqu'à 500 000 $ de bénéfices (250 000 $ si vous n'êtes pas marié) en franchise d'impôt sur la vente de votre résidence principale. Cette exclusion de la vente d'une maison principale ne s'applique pas si vous vendez votre résidence secondaire: Si vous vendez une maison qui n'est pas votre résidence principale, vous devrez peut-être payer l'impôt habituel sur les gains en capital. Toutefois, si vous faites de la résidence secondaire votre résidence principale pendant au moins deux ans avant de la vendre, vous pourriez peut-être profiter de certains avantages fiscaux, mais ce n'est pas aussi facile que par le passé.

Avant le 1er janvier 2009, vous pourriez emménager dans votre résidence secondaire, en faire votre résidence principale pendant deux ans, la vendre et profiter de l'exclusion de la vente de maisons principales. Maintenant, à la suite de nouvelles lois associées à la Loi de 2008 sur le logement et le redressement économique, vous pouvez toujours faire de votre résidence secondaire une maison principale avant de la vendre, mais vous devrez des impôts pour la période de temps que la propriété était résidence secondaire après le 1er janvier 2009. L'IRS utilise maintenant un ratio des années que vous avez occupé la maison comme résidence principale par rapport aux années où la maison a été utilisée comme location (ou autre que la résidence principale) pour calculer le montant du gain en capital cela sera exclu de la vente.

Par exemple, les Smith ont acheté une résidence secondaire en 2004. Ils ont continué à l'utiliser comme maison de location en 2009 et 2010, puis ont utilisé la maison comme résidence principale en 2011 et 2012. Seulement 50% des gains en capital de la vente de la maison sera libre d'impôt (jusqu'à l'exclusion de 500 000 $) puisque la maison était une résidence principale pour seulement 50% du temps après le 1er janvier 2009.

1031 Échanges

A 1031 L'échange, également connu sous le nom d'échange ou d'échange à imposition différée, est une opération par laquelle un vendeur échange un loyer ou un immeuble de placement contre un autre immeuble locatif ou de placement de valeur égale ou supérieure, avec report d'impôt. L'avantage est que le vendeur peut être en mesure d'éviter de payer l'impôt sur les gains en capital sur la bourse. Une propriété doit être considérée comme une propriété locative (et non comme une résidence personnelle) pour être admissible à un échange 1031. Cela signifie que vous devez louer la propriété pendant 15 jours ou plus, et l'utiliser pour moins de 14 jours ou 10% des jours où la maison a été louée.

The Bottom Line

Si c'est financièrement faisable, posséder une résidence secondaire peut être un excellent investissement à des fins de vacances ou de location, ou à utiliser comme maison principale pendant la retraite. Parce que posséder une maison comporte un fardeau financier important - de l'hypothèque et des taxes, à l'entretien et aux réparations - il est dans votre intérêt de comprendre les implications fiscales de la propriété d'une maison secondaire. Étant donné que les lois fiscales sont compliquées et changent, les propriétaires et les acheteurs potentiels devraient consulter un spécialiste en fiscalité immobilière qualifié pour bien comprendre les incidences fiscales et les lois, et pour déterminer la stratégie de propriété la plus favorable.