Où vivre est l'une des plus grandes décisions auxquelles font face les retraités. Pour de nombreuses personnes qui approchent de la retraite, la décision de garder la maison familiale, de réduire la taille d'une petite maison ou d'un condo ou de se débarrasser du stress et des dépenses inhérents à l'accession à la propriété est difficile. (Voir: Les coûts cachés de l'accession à la propriété .) Ici, nous vous fournirons les points que vous devriez peser pour prendre cette décision par vous-même.

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Ce qu'il faut penser

Garder quelques idées simples à l'esprit aidera à simplifier la décision entre la location et l'accession à la propriété. Bien qu'il s'agisse d'un choix important pour tout retraité, il est préférable d'éviter les détails des opportunités de propriété et de location spécifiques et d'examiner ce problème d'un point de vue global. Gardez les points suivants à l'esprit lorsque vous examinez cette décision:

• Quel est votre budget de location ou de propriété, net d'impôts?
• Considérez-vous une maison ou un condo comme une possibilité d'investissement ou simplement comme un autre coût de la vie?
• Avez-vous pensé aux risques associés à la propriété en termes de coûts imprévus et votre budget peut-il les tolérer?

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Attentes après impôts

Pour commencer, la première étape de l'analyse de la propriété par rapport à la location consiste à déterminer combien d'argent vous voulez dépenser, net d'impôt. Puisque les intérêts hypothécaires et les impôts fonciers sur une résidence principale sont déductibles d'impôt, il est essentiel de connaître le coût après impôt. (Pour en savoir plus, lisez: Retenues d'impôt sur l'intérêt hypothécaire .) Heureusement, les calculs sont très simples et sont illustrés à la figure 1, qui suppose arbitrairement un montant de 2 000 $ après impôt. et l'assurance pour l'accession à la propriété, ou pour les frais de location.

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Les frais de location n'étant pas déductibles d'impôt, aucun calcul n'est requis. Cependant, les taxes compliquent la situation en ce sens que vous pouvez dépenser bien plus de 2 000 $ par mois, mais vous ne payez que 2 000 $ lorsque vous recevez votre remboursement d'impôt. Essentiellement, tout ce que vous devez faire est de déterminer votre tranche d'imposition marginale, déduire ce pourcentage de la figure 1, et divisez votre budget par ce montant (voir ci-dessous).

Figure 1

La figure 1 montre que si votre budget doit avoir un coût net après impôt de 2 000 $ et que votre taux d'imposition marginal est de 20%, vous pouvez dépenser 2 500 $ par année en intérêts hypothécaires et en biens immobiliers taxes Gardez à l'esprit que vous devez payer le projet de loi avant la saison de remboursement des taxes. En tant que tel, votre situation de trésorerie doit également être prise en compte.

Risques à prendre en compte

Évidemment, l'accession à la propriété présente un net avantage en ce sens que vous pouvez théoriquement en obtenir plus pour votre argent. Cependant, il n'y a pas de repas gratuit car l'accession à la propriété comporte également des risques financiers importants. Des problèmes tels que les fluctuations de la valeur de marché, les dépenses de maintenance attendues / imprévues et les franchises d'assurance peuvent représenter d'énormes coûts supplémentaires en plus de la location.Néanmoins, une fois que vous avez fait le calcul ci-dessus, faites simplement du shopping pour les maisons, les hypothèques et les propriétés locatives qui correspondent à votre budget. Et n'oubliez pas de prévoir l'inflation; les loyers, les taxes et les frais d'assurance augmentent tous avec le temps.

Une opportunité d'investissement?

Même si les maisons et les condominiums peuvent être de bonnes opportunités d'investissement, ces actifs ne devraient pas être examinés uniquement dans cette perspective. Le fait est que le logement est un coût de la vie inévitable. D'un point de vue conservateur, votre maison devrait être considérée comme un coût de la vie plutôt que comme un bien d'investissement. C'est parce que les actifs d'investissement ne devraient pas impliquer de trouver un autre endroit pour vivre comme un moyen de fournir des liquidités. Par conséquent, du point de vue d'un retraité, il serait préférable d'ignorer l'investissement à la hausse de la propriété dans votre processus de pensée. Il vous distraira de l'objectif réel de la planification appropriée pour vos coûts de logement de retraite.

"L'un des plus grands mythes de l'accession à la propriété est que c'est un investissement. Ce n'est pas le cas », explique Kirk Chisholm, gestionnaire de patrimoine chez Innovative Advisory Group à Lexington, au Massachusetts.« Posséder une maison dans laquelle vous vivez est une dépense et non un investissement. Un investissement est celui qui génère des flux de trésorerie. Bien sûr, il y a certains avantages à posséder une maison, mais quand on prend en compte les coûts, l'immobilisation de grandes quantités de capital, l'illiquidité de la maison et le fait que les prix des maisons ne montent pas toujours, cela rend beaucoup moins attrayant 'investissement. "

Néanmoins, si vous voyez votre maison comme un investissement, une règle générale est très simple: Acheter bas et vendre haut. Cela signifie acheter et vendre des maisons de façon opportuniste.

Gardez toutefois à l'esprit qu'à certains égards, la location peut être considérée comme l'équivalent économique de la vente à découvert d'un titre. Par exemple, si vous croyez que les prix du logement sont plus bas, vous louerez une maison, attendez que les prix chutent et achetez une maison plus tard. Cette stratégie permet de réduire les coûts du logement. Si vous vous trompez sur la direction des prix des logements et que vous finissez par payer un coût de logement plus élevé lorsque vous achetez, cela revient à payer un prix plus élevé pour une action afin de couvrir votre position vendeur.

C'est la principale chose qu'un retraité devrait s'inquiéter en utilisant une résidence principale comme un investissement. En vendant votre maison, vous prenez la chance de devenir hors du marché si les prix augmentent plutôt que de baisser. Cela devrait être une grande préoccupation si vous êtes sur un budget fixe et profitez de posséder votre propre maison ou condo plutôt que de traiter avec un propriétaire.

Risque de maintenance

Un autre problème majeur à examiner est le risque de maintenance associé à la propriété. Ceci est important parce que la location est la même que l'achat d'une police d'assurance contre la maintenance. Ce que cela signifie, c'est que les locataires n'ont aucune responsabilité pour les coûts d'entretien réguliers, les défaillances d'équipement ou les événements catastrophiques comme un arbre qui tombe sur votre maison ou d'être frappé par une tempête. La beauté de la location est que le propriétaire doit s'inquiéter des coûts financiers inattendus de la propriété.(Lire: Devenir propriétaire: plus d'ennuis que de valeur )

"Je suis en faveur de la location pour plusieurs raisons. Les prix élevés [à la maison] avec un faible potentiel d'investissement sont la première raison. La deuxième raison est les coûts mensuels sous-estimés de posséder. Les taxes, les paiements d'intérêts, l'assurance, l'eau, l'électricité, les systèmes de gicleurs, la maintenance planifiée et non planifiée et tous les autres contribuent à des paiements mensuels importants qui ne vont pas au capital social. La location est souvent juste plus rentable », explique Max Osbon, associé, Osbon Capital Management, à Boston, Mass.

Encaissement et Liquidité

D'autres avantages financiers d'être locataire sont que vous n'avez pas à vous inquiéter sur les conditions du marché au cas où vous déménagez, et il n'y a aucune possibilité de perte d'investissement. De plus, en tant que locataire, vous n'avez pas à vous soucier de la liquidité. Vendre une maison peut prendre beaucoup de temps; cela implique également beaucoup de paperasserie. En outre, la plupart des agences immobilières facturent une commission. Il vaut vraiment la peine d'éviter ce désordre quand il est temps de bouger.

De plus, les retraités vivent souvent uniquement avec des pensions telles que la sécurité sociale ou un plan d'entreprise. Cependant, ils n'ont pas toujours de grosses sommes d'argent liquides. Si vous n'avez pas suffisamment d'actifs à l'écart pour payer les dépenses imprévues, les coûts réguliers de possession d'une maison pourraient être ruineux. D'un autre côté, si vous avez suffisamment d'actifs à l'écart pour tolérer les coûts imprévus de propriété, alors les risques de maintenance ne devraient vraiment pas être une grande préoccupation dans vos délibérations.

Bilan

En résumé, décider de posséder une maison à la retraite est une décision qui peut être prise en examinant plusieurs points clés:

• Décidez si vous cherchez à faire un investissement ou simplement à budgétiser un coût de vie.
• Calculez ce que vous voulez dépenser après les impôts, et faites le calcul pour déterminer votre budget pour la location et la propriété.
• Considérez sérieusement le risque que vous êtes prêt à entreprendre. Voulez-vous vous soucier des prix du marché? Pouvez-vous vous permettre les risques financiers de l'entretien de la propriété?
• Gardez à l'esprit qu'il existe une relation directe entre la taille de vos liquidités et votre capacité à tolérer les risques financiers associés à la propriété.

Malheureusement, ce genre de décisions a peu à voir avec des faits concrets et plus avec des questions d'introspection. La retraite est censée être insouciante et agréable; Examinez votre situation et n'effectuez que les coûts et les risques qui vous permettront de bien dormir la nuit.