Louer ou acheter l'endroit où vous vivez est une décision importante. Cela n'affecte pas seulement combien d'argent il vous reste à la fin du mois; cela affecte aussi votre style de vie et la taille des économies que vous accumulez au fil des ans. Chaque jour, les gens achètent des maisons quand il serait financièrement préférable de les louer, parce qu'il est important pour eux d'avoir un endroit où s'enraciner et parce qu'ils voient leur maison comme un investissement qui peut augmenter et comme une source de déductions fiscales. De même, les gens louent tout le temps pour la flexibilité et la responsabilité minimale qu'il offre, même s'ils accumulent une plus grande valeur nette au fil du temps s'ils achetaient une place.

Parmi les deux options, le biais tend souvent vers la propriété: c'est une grosse affaire pour tout le monde, des prêteurs hypothécaires aux agents immobiliers en passant par les magasins de rénovation domiciliaire, alors nous sommes bombardés du message que l'accession à la propriété est la clé du bonheur et une partie du rêve américain. Mais posséder n'est pas universellement meilleur que louer, ni louer est toujours plus simple que posséder. Considérez les avantages et les inconvénients de chacun pour déterminer si la location ou la propriété est la meilleure pour vous.

Stabilité ou flexibilité

L'accession à la propriété procure des avantages intangibles tels que le sentiment de stabilité, l'appartenance à une communauté et la fierté d'être propriétaire. Cependant, ce n'est pas bon pour les types agités ou nomades. L'immobilier est l'actif illiquide d'origine. Vous pourriez ne pas être en mesure de vendre quand vous voulez si le marché du logement est en baisse, et même si c'est en hausse, il y a des coûts de transaction importants lorsque vous vendez. Changer d'avis sur l'endroit où vous voulez vivre est beaucoup plus cher lorsque vous possédez.

La location signifie que vous pouvez déménager sans pénalité chaque fois que votre bail se termine, mais cela signifie également que vous pourriez devoir déménager soudainement si votre propriétaire décide de vendre la propriété, transformer votre complexe d'appartements en condos ou faire grimper le loyer par plus que vous pouvez vous permettre. (Pour résoudre ces problèmes, consultez Façons faciles de réduire les coûts de location .)

Gaspillé?

Le plus grand mythe de la location est que vous «jetez de l'argent» tous les mois. Pas si. Tout d'abord, vous avez besoin d'un endroit où vivre, et cela coûte toujours de l'argent, d'une manière ou d'une autre. Deuxièmement, même s'il est vrai que vous ne construisez pas de capitaux propres avec des paiements de loyer mensuels, vous ne bâtissez pas non plus une grande partie de l'argent que vous investirez dans une maison. Le coût global de l'accession à la propriété tend à être plus élevé que le coût global de la location, même si le paiement hypothécaire mensuel est similaire (ou inférieur) au coût mensuel de la location.

Voici quelques dépenses que vous «perdrez de l'argent» en tant que propriétaire que vous n'avez pas à payer en tant que locataire:

• taxes foncières
• ramassage des ordures
• service d'eau et d'égout < réparations et entretien
• lutte antiparasitaire
• coupe d'arbres
• assurance habitation
• nettoyage piscine (si vous en avez un)
• assurance contre les inondations requise par le prêteur, dans certaines régions
• assurance tremblement de terre, certaines zones
• La plus grande dépense est peut-être l'intérêt hypothécaire, qui peut compenser la quasi-totalité de votre paiement mensuel dans les premières années d'une hypothèque à long terme.Prenons ce scénario typique: vous empruntez 100 000 $ à 4% pendant 30 ans. Votre premier versement mensuel sera de 477 $. 42, dont 333 $. 33 est l'intérêt et 144 $. 08 est principal. Il faudra environ 13 ans avant que votre paiement mensuel ne soit versé en principal plutôt qu'en intérêts, et au total, vous perdrez 71 869 $ 51 d'intérêt (bien que, bien sûr, vous récupériez une partie de ce montant en déductions fiscales) . (En savoir plus sur

Comment acheter votre première maison: un didacticiel étape par étape .) Même les projets de rénovation n'augmentent pas souvent la valeur de votre maison de plus que ce que vous dépensez pour eux. En moyenne, vous récupérerez 62 cents pour chaque dollar que vous dépensez pour un projet de rénovation domiciliaire, selon le rapport Coût-Valeur 2015 du magazine «Remodeling». Les projets qui se réconcilient le plus ne sont pas des choses glamour que vous serez excités de faire, soit: Le meilleur rendement vient du remplacement de votre porte d'entrée par une nouvelle porte d'entrée en acier, sur laquelle vous pourrez atteindre le seuil de rentabilité.

Une fois que vous aurez additionné tous ces coûts, vous constaterez peut-être que vous êtes mieux financièrement en louant et en investissant l'autre argent que vous auriez mis dans une maison dans un compte de retraite. (Pour en savoir plus sur la planification de votre avenir, lisez

Principales règles empiriques pour l'épargne-retraite .) Prévisibilité financière

Lorsque vous louez, vous savez exactement combien vous allez dépenser pour le logement. chaque mois. Lorsque vous possédez, vous pourriez payer rien de plus que votre prêt hypothécaire et les factures régulières d'un mois, et tout cela, plus 12 000 $ sur un nouveau toit le lendemain (que l'assurance des propriétaires peut ou ne peut pas couvrir). Mais vous n'aurez jamais à payer pour remplacer votre toit lorsque vous louez. Vos dépenses mensuelles liées à la maison, telles que l'assurance locataire, ont tendance à être plus prévisibles. (Voir

6 bonnes raisons d'obtenir l'assurance du locataire ). En tant que locataire, cependant, vous devez faire face à des augmentations de loyer imprévisibles chaque fois que votre bail est renouvelé, sauf si vous vivez dans une ville avec un contrôle des loyers et que votre appartement est couvert. Si vous vivez dans une partie désirable de la ville, les augmentations de loyer peuvent être fortes, alors que si vous obtenez une hypothèque à taux fixe, vos paiements mensuels de maison n'augmenteront jamais (bien que les impôts fonciers et les primes d'assurance seront probablement). En savoir plus sur le premier dans

Votre évaluation foncière: que signifie-t-elle? . Autres mythes sur la propriété

Bien que l'accession à la propriété soit souvent perçue comme un moyen de créer de la richesse, votre maison peut perdre de la valeur. Beaucoup de valeur. Le quartier acceptable dans lequel vous avez emménagé pourrait diminuer. Un employeur important peut quitter la région, ce qui entraîne un déclin important de la population et un surplus de logements, ou il pourrait y avoir un boom de la construction résidentielle - les deux maintiennent les prix à la baisse. Vous pourriez acheter une maison pour 200 000 $ demain et, dans 30 ans, constater que cela vaut encore 200 000 $, ce qui signifie que vous avez perdu de l'argent après l'inflation.

Encore un peu de sagesse conventionnelle trompeuse: Obtenez une hypothèque pour obtenir la déduction fiscale. Certes, la déduction d'intérêt hypothécaire à domicile réduit vos déboursés d'intérêts hypothécaires au début de votre prêt (et la déduction d'impôt foncier réduit les impôts fonciers), aussi longtemps que vous détailler.Mais les déductions fiscales ne sont pas une raison pour acheter une maison. Voici pourquoi: Pour chaque dollar dépensé en intérêts, vous pourriez économiser 25 ¢ sur votre compte de taxes. Vous ne partez pas en avant. De plus, au fur et à mesure que vous remboursez votre prêt hypothécaire et que la proportion de votre paiement qui couvre les intérêts diminue, la réduction d'impôt se fera aussi.

Bien sûr, les locataires ne bénéficient d'aucune déduction d'impôt hypothécaire. Mais ils peuvent prendre la déduction standard qui est disponible pour tous les contribuables.

Temps libre

Aimez-vous avoir vos soirées et week-ends à utiliser comme vous s'il vous plaît? Travaillez-vous de longues heures ou voyagez-vous fréquemment? Si oui, l'engagement de temps qui vient avec la propriété peut être plus que ce que vous voulez prendre. Il y a toujours des projets autour de la maison dont vous aurez besoin ou que vous voulez prendre en charge, de trouver un plombier pour remplacer un tuyau rouillé à repeindre la chambre à tondre la pelouse. Si vous habitez dans une communauté avec une association de propriétaires, le HOA pourrait prendre beaucoup de ces tâches de propriété de votre assiette pour un coût supplémentaire de quelques centaines de dollars par mois. Mais méfiez-vous des maux de tête que l'adhésion à l'association peut entraîner. (En savoir plus sur

9 choses que vous devez savoir sur les associations de propriétaires .) Si vous louez, votre propriétaire s'occupera de toutes les réparations et de tous les travaux d'entretien. ou aussi bien que vous le voudriez.

The Bottom Line

L'option qui vous convient le mieux ne concerne pas seulement l'argent. c'est aussi une question de confort et de vision pour votre vie. Ignorer les gens qui vous disent que posséder a toujours plus de sens à long terme, que la location est jeter de l'argent, ou qu'il est plus logique d'acheter si votre paiement hypothécaire mensuel serait le même ou moins que votre loyer mensuel. Les marchés du logement et les conditions de vie sont trop variés pour faire des déclarations générales comme celles-ci.

Malgré les dépenses supplémentaires et les corvées supplémentaires associées à la possession d'une maison, beaucoup de gens l'ont choisie plutôt que de la louer: elle offre un endroit plus permanent pour élever des enfants. Ou elle offre la seule façon d'avoir ou de créer de résidence qu'ils veulent.

En fin de compte, la décision de louer ou de posséder n'est pas seulement financière, elle est aussi émotionnelle.