Qu'est-ce que l'immobilier?

• C'est un actif tangible.
• C'est un actif immobilier. Chaque bien immobilier est un investissement unique en raison de la propriété et des bâtiments qui peuvent être construits dessus.
• L'immobilier peut être très illiquide si le terrain et les bâtiments sont achetés directement. D'un autre côté, les investisseurs peuvent bénéficier de liquidités plus élevées si le même actif (terrain ou bâtiments) est acheté par l'intermédiaire d'un fonds ou d'un autre véhicule.
• Il peut être divisé entre un groupe d'investisseurs, et peut être catégorisé par la façon dont la propriété est utilisée par les propriétaires ou les locataires.
• Peut être détenue sous diverses formes telles que public, privé ou financé par des capitaux propres de la dette.

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Formes de placements immobiliers

1. Fonds d'actions libres et clairs - Un placement en capital libre et transparent confère la pleine propriété pour une durée indéterminée. L'investisseur obtient tous les droits de propriété. C'est un achat pur et simple de l'actif sans aucune charge.
   
2. Effet de levier - Les fonds propres ont les mêmes droits de propriété que les fonds propres libres mais sont assujettis à une dette (billet à ordre) ou à un gage (hypothèque) pour transférer ces droits si les paiements et les conditions de la dette ne sont pas respectés .
   
3. Hypothèques - Les hypothèques sont des titres de créance dans lesquels le détenteur de l'hypothèque reçoit un flux de paiements comme un détenteur d'obligations (capital et intérêts). Les détenteurs d'hypothèques sont un type d'investisseur immobilier parce qu'ils ont le droit de prendre possession de l'actif immobilier en cas de défaillance du créancier hypothécaire. Les hypothèques peuvent inclure une clause de prépaiement anticipé, qui influe sur les flux de paiement de l'investisseur. Les investisseurs diversifient leurs portefeuilles immobiliers en achetant des hypothèques variables selon la région, la durée de l'hypothèque et le type de propriété (commercial, résidentiel, etc.)
   
4. Agrégation des véhicules - Les véhicules d'agrégation regroupent les fonds des investisseurs un accès plus large et plus profond au marché immobilier.
   Ceux-ci incluent:

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• Les sociétés en commandite immobilière permettent à des groupes d'investisseurs de participer au marché immobilier avec une responsabilité limitée au montant de leur investissement initial. La gestion de la propriété est laissée aux experts dans le domaine. À l'instar des autres sociétés en commandite, une société en commandite immobilière est détenue par un ou plusieurs commandités qui gèrent les activités de l'organisation et par un ou plusieurs commanditaires qui participent financièrement mais n'ont aucun pouvoir dans la gestion et le fonctionnement du partenariat. Pour les commanditaires, le risque de perte est limité à leur investissement. Souvent, ces partenariats sont mis en place pour construire des centres commerciaux ou des logements à bas revenus. L'appel aux investisseurs est les déductions fiscales spéciales qu'ils détiennent pour les développeurs et qui sont transmises aux investisseurs.Malheureusement, la plupart des investisseurs individuels ne sont pas dans des tranches de revenu suffisamment élevées pour tirer pleinement parti des déductions.
  Les sociétés en commandite peuvent être achetées auprès d'agents de change. Parce qu'ils sont chargés de commissions de vente et de frais de gestion élevés, les revenus de placement - et donc le rendement total - sont réduits en conséquence. Les sociétés en commandite ne sont pas liquides - il est souvent difficile de vendre une participation dans un partenariat en temps opportun. Un horizon d'investissement de cinq à 20 ans n'est pas rare. Dans de nombreux cas, la seule option pour encaisser et liquider l'intérêt de la société est la liquidation du partenariat lui-même. Par le passé, les sociétés en commandite immobilière ont perdu beaucoup d'argent pour diverses raisons, notamment l'incidence des modifications apportées à la législation fédérale en matière d'impôt sur le revenu.
  
• Les fonds mixtes sont des fonds constitués de contributions provenant d'un certain nombre de régimes de retraite différents ou d'autres fonds. L'argent est géré par un gestionnaire de fonds professionnel, que ce soit une banque, une compagnie d'assurance ou un conseiller en placement indépendant. Le fonds apporte de l'argent au pool, et il est mélangé - ou «mélangé» - aux actifs des autres clients du gestionnaire. Lorsque ces fonds sont entièrement constitués de fonds de pension, les fonds mélangés sont exonérés d'impôt. Les investisseurs prennent leurs bénéfices au prorata du montant qu'ils ont investi dans le fonds. Ils peuvent être ouverts ou fermés.
  
• Les FPI (Real Estate Investment Trusts ) sont un type de fonds fermé bien connu qui achète, développe, gère et vend des actifs immobiliers. Les FPI permettent aux participants d'investir dans un portefeuille de propriétés immobilières géré par des professionnels. Ils distribuent ou «transmettent» la majorité de leurs flux de trésorerie aux investisseurs. La plupart des revenus des FPI proviennent principalement des revenus locatifs générés par leurs propriétés. En fait, la plupart sont en fait limités à générer uniquement des revenus locatifs. Puisque les REIT sont négociées sur les principales bourses, elles sont plus liquides que les sociétés en commandite et même comparées à la propriété immobilière privée traditionnelle.
  Les FPI d'actions investissent et possèdent des propriétés (et sont donc responsables de l'équité ou de la valeur de leurs actifs immobiliers). Les FPI hypothécaires traitent de l'investissement et de la propriété des hypothèques immobilières. Ces FPI prêtent de l'argent pour des hypothèques à des propriétaires de biens immobiliers ou achètent des hypothèques existantes (ou des titres adossés à des créances hypothécaires). La plupart de leurs revenus proviennent des intérêts gagnés sur les prêts hypothécaires. Les FPI hybrides combinent les stratégies de placement des FPI d'actions et des FPI hypothécaires en investissant dans des propriétés et des hypothèques.
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