Dans son édition de mai 2006 du Research Quarterly, , la Bond Market Association estimait que la dette hypothécaire représentait 6 dollars. 1 trillion des 25 $. 9 billions de marché obligataire. Comme de plus en plus de gens achètent leurs premières maisons, emménagent dans de plus grands espaces, ou achètent des maisons de vacances, cet emprunt est appelé à se développer. Cette situation crée une opportunité pour les investisseurs astucieux, qui peuvent utiliser des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) pour posséder une partie de cette dette. Dans cet article, nous allons vous montrer comment utiliser MBS pour compléter vos autres actifs à revenu fixe.

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Comment ils sont formés
Les MBS sont des titres de créance achetés auprès de banques, de sociétés hypothécaires, de coopératives de crédit et d'autres institutions financières, puis regroupés en pools par une entité gouvernementale, quasi gouvernementale ou privée. Ces entités vendent ensuite les titres aux investisseurs. Ce processus est illustré ci-dessous:

Les acheteurs de biens immobiliers empruntent auprès d'institutions financières. ß ß ß ß Les institutions financières vendent des hypothèques à des entités MBS. ß ß ß ß Les entités MBS forment des pools de prêts hypothécaires. ß ß ß ß Les particuliers investissent dans des pools hypothécaires.

Types de MBS
Pass-Through
Le certificat de transmission ou de participation représente la propriété directe d'un pool d'hypothèques. Vous recevrez une part proportionnelle de tous les versements de capital et d'intérêt effectués dans le compte, puisque l'émetteur reçoit des paiements mensuels des emprunteurs.

Le portefeuille de prêts hypothécaires aura généralement une échéance de cinq à 30 ans. Cependant, les flux de trésorerie peuvent changer d'un mois à l'autre selon le nombre d'hypothèques remboursées par anticipation - c'est là que réside le risque de remboursement anticipé.

Lorsque les taux d'intérêt actuels diminuent, les emprunteurs pourraient refinancer et rembourser leurs prêts par anticipation. Les investisseurs doivent ensuite essayer de trouver des rendements similaires à leurs investissements initiaux dans un environnement de taux d'intérêt plus bas.

Inversement, les investisseurs peuvent faire face à des risques de taux d'intérêt lorsque les taux d'intérêt actuels augmentent. Les emprunteurs resteront avec leurs prêts, laissant les investisseurs coincés avec les rendements inférieurs dans un environnement de taux d'intérêt croissant.

Obligations hypothécaires garanties (AGC)
Les obligations hypothécaires collatéralisées (AGC) sont des groupes de créances hypothécaires à terme. La formation d'une OCM est illustrée ci-dessous:

Titres adossés ß ß ß ß OCM Émetteur ß ß ß ß Investisseurs individuels

Plusieurs types d'OCM sont conçus pour réduire le risque de remboursement anticipé des investisseurs, mais les trois plus courants sont:

1. OCM payantes séquentielles
Dans le cadre d'une OCM payante séquentielle, les émetteurs CMO distribuent des flux de trésorerie aux détenteurs d'obligations à partir d'une série de catégories, appelées tranches. Chaque tranche contient des titres adossés à des créances hypothécaires ayant des échéances et des flux de trésorerie similaires. Chaque tranche est différente des autres au sein de l'OCM.Par exemple, une OCM peut comporter quatre tranches d'hypothèques d'une durée moyenne de deux, cinq, sept et vingt ans chacune.

Lorsque les paiements hypothécaires seront effectués, l'émetteur de l'OCM versera d'abord le taux d'intérêt du coupon indiqué aux porteurs d'obligations de chaque tranche. Les paiements de capital programmés et non programmés iront d'abord aux investisseurs dans les premières tranches. Une fois qu'ils sont remboursés, les investisseurs dans les tranches ultérieures recevront des paiements de principal.

Le concept consiste à transférer le risque de remboursement anticipé d'une tranche à une autre. Certaines OCM peuvent comporter 50 tranches ou plus interdépendantes. Par conséquent, vous devez comprendre les caractéristiques des autres tranches de l'OCM avant d'investir. Il existe deux types: Tranche d'amortissement planifiée (PAC) Tranche
Les tranches PAC utilisent le concept de fonds d'amortissement pour aider les investisseurs à réduire le risque de remboursement anticipé et à obtenir des flux de trésorerie plus stables. Une obligation de compagnon est établie pour absorber le capital excédentaire puisque les hypothèques sont remboursées tôt. Ensuite, avec un revenu provenant de deux sources (le PAC et l'obligation de compagnon), les investisseurs ont une meilleure chance de recevoir des paiements sur l'échéancier initial.

Z-Tranche
Les tranches Z sont également connues sous le nom de «obligations d'exercice» ou «tranches d'accrétion». Pendant la période d'accumulation, les intérêts ne sont pas payés aux investisseurs. Au lieu de cela, le principal augmente à un taux composé. Ceci élimine le risque pour les investisseurs de devoir réinvestir à des rendements inférieurs si les taux actuels du marché diminuent.

Après le remboursement des tranches précédentes, les détenteurs de la tranche Z recevront des paiements de coupon basés sur le solde en capital plus élevé de l'obligation. De plus, ils recevront des paiements anticipés principaux des hypothèques sous-jacentes.

Étant donné que les intérêts crédités au cours de la période d'exercice sont imposables - même si les investisseurs ne les reçoivent pas réellement - les tranches Z peuvent être mieux adaptées aux comptes à impôt différé.

2. Valeurs mobilières hypothéquées dépouillées
Les tranches sont des titres adossés à des créances hypothécaires qui ne servent qu'à rembourser le capital des investisseurs seulement (OP) ou des intérêts seulement (IO). Les bandes sont créées à partir de MBS, ou peuvent être des tranches dans une entité de gestion collective.

Principal seulement (BC)
Les investisseurs paient un prix fortement réduit pour le bon de commande et reçoivent le remboursement du capital des hypothèques sous-jacentes.

La valeur de marché d'une OP peut fluctuer largement en fonction des taux d'intérêt actuels. Lorsque les taux d'intérêt baissent, les paiements anticipés peuvent augmenter et la valeur de l'OP peut augmenter. D'un autre côté, lorsque les taux actuels augmentent et que les remboursements anticipés diminuent, la valeur de l'OP pourrait diminuer.

Intérêts seulement (IO)
Un IO paie strictement des intérêts basés sur le montant du capital impayé. À mesure que les prêts hypothécaires s'amortissent et que les remboursements anticipés réduisent le solde du capital, les flux de trésorerie des OI diminuent.

La valeur des opérations d'investissement fluctue en regard d'un OP car, à mesure que les taux d'intérêt actuels baissent et que les remboursements anticipés augmentent, le revenu peut baisser. Et lorsque les taux d'intérêt actuels augmentent, les investisseurs sont plus susceptibles de recevoir des paiements d'intérêts sur une période plus longue, ce qui augmente la valeur de marché des OI.

Cotes de sécurité
Fitch Ratings fournit des cotes de crédit ainsi que des taux de coupon et des dates d'échéance pour les STG.

Émetteurs MBS
Vous pouvez acheter des MBS auprès de plusieurs émetteurs différents:

Entreprises indépendantes
Les banques d'investissement, les institutions financières et les constructeurs d'habitations émettent des titres de créance privés garantis par des hypothèques. Leur cote de solvabilité et de sécurité peut être beaucoup plus faible que celle des agences gouvernementales et des entreprises parrainées par le gouvernement.

Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac)
Freddie Mac est une entreprise fédérale sous réglementation fédérale qui achète des prêts hypothécaires auprès de prêteurs partout au pays. Il les reconditionne ensuite en titres pouvant être vendus aux investisseurs sous diverses formes.

Freddie Macs n'est pas soutenu par le gouvernement des États-Unis, mais la société a un pouvoir spécial d'emprunter auprès du Trésor américain.

Fannie Mae (Fannie Mae)
Fannie Mae est une société détenue par des actionnaires qui est activement négociée (symbole FNM) à la Bourse de New York et fait partie de l'indice S & P 500. Il ne reçoit aucun financement ou soutien gouvernemental.

En ce qui concerne la sécurité, Fannie Maes est soutenue par la santé financière de la société et non par le gouvernement américain.

Ginnie Mae (Ginnie Mae)
Gouvernement Ginnie Maes sont les seuls MBS qui sont soutenus par la pleine foi et le crédit du gouvernement des États-Unis. Ils sont principalement constitués de prêts assurés par la Federal Housing Administration ou garantis par l'Administration des vétérans.

Fonds communs de placement
Si vous aimez profiter d'une augmentation de la croissance des prêts hypothécaires, mais que vous n'êtes pas à la recherche de tous les différents types de titres hypothécaires, vous serez peut-être plus à l'aise. Il y a des fonds qui investissent dans un seul type de MBS, comme Ginnie Maes, alors que d'autres incorporent divers types de MBS dans leurs autres titres obligataires gouvernementaux.

En plus d'une plus grande diversification des prêts, les fonds communs de placement peuvent réinvestir tous les rendements du capital dans d'autres titres hypothécaires. Cela permet aux investisseurs de recevoir des rendements qui changent avec les taux actuels et réduira les risques de remboursement anticipé et de taux d'intérêt.

La MBS
peut offrir un soutien du gouvernement fédéral, un revenu mensuel et un taux d'intérêt fixe. L'inconvénient, cependant, est que le terme peut être incertain et qu'ils pourraient ne pas augmenter en valeur comme les autres obligations lorsque les taux d'intérêt actuels chutent. N'oubliez pas non plus que vous pourriez obtenir une partie de votre capital avec chaque paiement mensuel. Par conséquent, à l'échéance, il ne vous restera peut-être aucun capital à réinvestir.