Si le prochain logement que vous envisagez d'acheter est livré avec un prix particulièrement élevé, vous devrez peut-être demander une hypothèque jumbo pour le financer. Ces prêts, souvent supérieurs à un demi-million de dollars, visent à financer des propriétés et des propriétés de luxe dans des marchés immobiliers locaux hautement concurrentiels et sont assortis d'exigences particulières en matière de souscription et d'incidences fiscales.

Mais, en plus d'être gros, quels sont exactement les prêts jumbo ou les hypothèques, et en quoi diffèrent-ils de leurs homologues conventionnels, moins importants?

- Fannie Mae, Freddie Mac et Loan Limits

Environ 90% de toutes les hypothèques souscrites aux États-Unis sont soutenues par deux agences gouvernementales quasi publiques, Fannie Mae et Freddie Mac. (Pour en savoir plus, voir:

Fannie Mae: Ce qu'elle fait et comment elle fonctionne .) Ces deux agences titriseront (c'est-à-dire achèteront, emballeront et revendront) pratiquement n'importe quelle hypothèque tant qu'elle adhère à leur «prêt conforme», qui tient compte de la cote de crédit et de l'historique de l'emprunteur, du ratio dette / revenu, du ratio prêt-valeur de l'hypothèque et d'un autre facteur clé: la taille du prêt. À compter de 2017, le maximum national pour les prêts conformes est de 424 100 $ pour un logement unifamilial. Cependant, plus de 208 comtés autour des États-Unis sont désignés comme des zones compétitives à coût élevé (pensez à New York, Los Angeles, Nantucket); dans ceux-ci, les limites maximales de prêt peuvent atteindre 625 500 $.

Lorsque les hypothèques dépassent ces seuils, c'est à ce moment qu'elles reçoivent leur statut de «jumbo». Gardez à l'esprit, cependant, que bien que les prêts hypothécaires jumbo ne respectent pas les restrictions de prêt et ne seront pas soutenus par Fannie Mae ou Freddie Mac, beaucoup adhèrent encore aux directives sur les «prêts hypothécaires admissibles» établies en janvier 2014 par le Consumer Financial Protection Bureau.

Qualifications: Hypothèques conventionnelles vs. Jumbo

Parce que les prêts jumbo ne sont pas garantis par des agences fédérales comme le sont les hypothèques conventionnelles, les prêteurs prennent plus de risques quand ils les offrent. Cela signifie que vous devrez faire face à des exigences de crédit plus strictes si vous essayez d'en obtenir un. La plupart des prêteurs voudront voir ce qui suit:

Preuve de revenu:

• Préparez-vous avec deux années de documents fiscaux ou de documents similaires prouvant que vous avez une source de revenu fiable et constante. Les prêteurs voudront également vous voir avoir suffisamment d'actifs liquides pour couvrir les paiements hypothécaires de six mois ou plus. Cote de crédit et historique de la livre sterling:

• En général, vous devez obtenir un pointage de crédit d'au moins 620 (jugé «juste») avant qu'un prêteur ne vous approuve une hypothèque conventionnelle. Cependant, il ya une faible probabilité que les prêteurs vous approuveront une hypothèque jumbo si votre pointage de crédit tombe en dessous de la fourchette 700-720, bien qu'il y ait des preuves que cela commence à changer. Taux d'endettement:

• Comme la plupart des hypothèques conventionnelles sont aussi des hypothèques admissibles, votre ratio d'endettement (vos dettes mensuelles par rapport à votre revenu mensuel) doit être de 43% ou moins . Cette même règle s'appliquerait pour les prêts hypothécaires jumbo qui sont également des prêts hypothécaires admissibles, mais souvent, les prêteurs voudront que vous ayez un DTI inférieur puisque le prêt est si important. (Voir Comment mon ratio dette / revenu affecte-t-il ma capacité à obtenir une hypothèque? ) Acomptes:

• Il y a quelques années, les prêteurs hypothécaires géants auraient eu besoin des acomptes plus élevés - environ 30% ou plus - par rapport aux prêts hypothécaires classiques, qui sont généralement de 20%. Toutefois, le ratio des acomptes sur la valeur hypothécaire s'est détendu pour les deux catégories, les grands prêteurs tels que PNC Financial Services Group et Wells Fargo ayant récemment offert des hypothèques jumbo pour seulement 15% et 10,1%, respectivement. Comparer les taux

Au cours des derniers mois, le taux annuel moyen en pourcentage (TAP) d'une hypothèque jumbo a été plus ou moins égal à celui des hypothèques conventionnelles. En fait, il n'est pas rare de voir un APR

inférieur pour une hypothèque jumbo. Pour comparer les taux hypothécaires, il est utile d'utiliser une calculatrice hypothécaire comme celle ci-dessous.

La facture fiscale

Si vous êtes déjà propriétaire, vous savez probablement que vous pouvez déduire de vos impôts les intérêts que vous avez payés sur votre prêt hypothécaire pour une année donnée. Mais vous n'avez probablement jamais eu à vous soucier du plafond que l'IRS place sur cette déduction.

Oui, vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires - tant que l'hypothèque elle-même est de 1 million de dollars ou moins. Si votre hypothèque est plus grande, vous n'obtenez pas la déduction complète. Par exemple, si vous avez souscrit une hypothèque jumbo de 2 millions de dollars qui rapporte 60 000 $ d'intérêts par année, vous ne pouvez déduire que 30 000 $ - l'intérêt sur le premier million de votre hypothèque. Donc, vous obtenez seulement un allégement fiscal sur la moitié des intérêts hypothécaires, en effet.

The Bottom Line

Les exigences pour obtenir une hypothèque sont strictes ces jours-ci. Parce que les prêts hypothécaires jumbo sont beaucoup plus précieux et ne sont pas garantis par le gouvernement, les emprunteurs doivent avoir des actifs considérables et un historique de crédit solide. Pourtant, il y a des signes que les jumbos deviennent plus faciles à obtenir; certes, les taux d'intérêt sur ceux-ci s'alignent sur ceux des hypothèques conventionnelles.

Vous pourriez ajouter ces faibles taux au fait que les gros emprunteurs hypothécaires sont susceptibles d'avoir un excellent crédit et des actifs considérables. En outre, les banquiers sont désireux d'attirer les affaires de personnes fortunées pour un produit à long terme comme une hypothèque, puisque ces emprunteurs peuvent également devenir des clients pour d'autres produits et services de gestion de patrimoine que la banque peut offrir.