Un prêt jumbo, également connu sous le nom d'hypothèque jumbo, est une forme de financement à domicile dont le montant dépasse les limites de prêt conformes établies par l'Agence fédérale de financement du logement (FHFA). Par conséquent, contrairement aux prêts hypothécaires conventionnels, ils ne peuvent être achetés, garantis ou titrisés par Fannie Mae ou Freddie Mac. Conçues pour financer des propriétés et des logements de luxe dans des marchés immobiliers locaux hautement concurrentiels, les hypothèques jumbo sont assorties d'exigences uniques en matière de souscription et d'incidences fiscales.

Les hypothèques jumbo gagnent du terrain alors que le marché du logement continue de se redresser après la Grande Récession.

Quelle est la taille d'une hypothèque Jumbo?

À quel prix une hypothèque dépasse-t-elle les taux conventionnels / conformes et croise-t-elle en jumbo? Cela varie selon l'état et même le comté. La FHFA fixe la taille limite de prêt conforme pour différentes zones sur une base annuelle, bien qu'elle change rarement. En fait, la limite maximale de 2017 pour les propriétés d'une unité de 424 100 $ (pour la majeure partie du pays) est la première augmentation généralisée de base depuis 2006.

À l'heure actuelle, une hypothèque de plus de 424 100 $ est considérée comme un prêt jumbo dans la grande majorité des États-Unis continentaux. Toutefois, la limite est plus élevée dans les régions où le prix des maisons est élevé. Dans le plus élevé de ces «zones à coût élevé», un jumbo est un prêt supérieur à 636 150 $.

Voici un aperçu de la façon dont il se décompose. Il y a environ 3, 143 comtés aux États-Unis continentaux. Sur ce nombre, 2 916 ont une limite de prêt de 424 100 dollars en 2017. Seuls 108 pays ont une limite de prêt de 636 150 dollars, y compris New York, Los Angeles et San Francisco. La majorité des zones à coûts élevés se trouvent en Californie - ce qui n'est pas une surprise, étant donné que le Golden State abrite certains des marchés du logement les plus chers du pays.

Il y a aussi 115 comtés américains avec des limites de prêt supérieures à 424, 100 mais inférieures à 636, 150 $. Par exemple, la limite conforme dans Fairfield County, Conn., Est fixée à 601 $, 450. Dans le comté de Suffolk, Mass. (Domicile de Boston), la limite est de 598 000 $.

Les limites de prêt sont souvent plus élevées en dehors des États-Unis continentaux … En fait, les limites des cinq comtés d'Hawaii se situent entre 636 $ , 150 et 721, 050 $. (Hawaii, avec l'Alaska, Guam et les îles Vierges, est autorisé à avoir des limites plus élevées.) Pour une liste complète des limites de prêt du comté, regardez ici.

Admissibilité à une Hypothèque jumbo

Si vous avez une vue sur une maison qui coûte près d'un demi-million ou plus - et que vous n'avez pas beaucoup de place dans un compte en banque - vous allez probablement exiger une hypothèque jumbo. Et si vous essayez d'en obtenir un, vous devrez faire face à des exigences de crédit beaucoup plus rigoureuses que les propriétaires qui demandent un prêt conventionnel.C'est parce que les prêts jumbo portent plus de risque de crédit pour le prêteur, en raison de leur absence d'une garantie Fannie Mae ou Freddie Mac, comme mentionné ci-dessus. Et, bien sûr, parce que plus d'argent est impliqué.

Comme pour les hypothèques en général, les exigences minimales pour un jumbo sont devenues de plus en plus strictes depuis 2008. Pour être approuvé, vous aurez besoin d'un pointage de crédit stellaire - 700 et plus - et d'une dette très faible rapport au revenu (DTI) - moins de 43% au moins, et de préférence plus proche de 36%. Bien qu'ils soient des prêts hypothécaires non conformes, les jumbos doivent souvent respecter les lignes directrices de ce que le Bureau de la protection financière des consommateurs considère comme une «hypothèque qualifiée», un système de prêt assorti de conditions et de règles normalisées comme la DTI 43%.

Vous devrez prouver que vous avez des liquidités accessibles pour couvrir vos versements hypothécaires jumbo, qui sont susceptibles d'être très élevés si vous optez pour un prêt hypothécaire à taux fixe standard de 30 ans. Les niveaux de revenu et les réserves spécifiques dépendent de la taille du prêt global, mais tous les emprunteurs ont besoin de talons de chèques de paie de 30 jours et de formulaires d'impôt W2 qui remontent à deux ans. Si vous êtes travailleur autonome, les exigences en matière de revenu sont plus élevées: deux années de déclarations de revenus et au moins 60 jours de relevés bancaires courants. L'emprunteur doit également prouver qu'il ou elle a les actifs liquides pour se qualifier et des réserves de trésorerie égales à six mois de paiements de l'hypothèque.

Et tous les candidats doivent montrer la documentation appropriée sur tous les autres prêts détenus et la preuve de la propriété des actifs non liquides, comme les autres biens immobiliers.

Le montant que vous pouvez emprunter dépend, bien sûr, de vos actifs, de votre pointage de crédit et de la valeur de la propriété que vous souhaitez acheter (pour plus d'informations, voir Trop de dettes pour un prêt hypothécaire? ) . Taux de prêts jumbo

Du côté positif, les hypothèques jumbo portaient des taux d'intérêt plus élevés que les hypothèques conventionnelles (en raison de la somme d'argent plus importante et parce que la vente d'une maison à plus haut prêteur doit exclure), cet écart a été fermé ces dernières années. Aujourd'hui, le taux annuel moyen en pourcentage (TAP) pour une hypothèque jumbo est souvent à égalité avec les hypothèques conventionnelles - et dans certains cas, en fait plus bas. Sinon, les banques peuvent facturer de 0,25% à 1,5% d'intérêt supplémentaire sur un prêt jumbo.

Même si les entreprises parrainées par le gouvernement ne peuvent pas les gérer, les prêts jumbo sont souvent titrisés par d'autres institutions financières; Comme ces titres comportent plus de risques, ils se négocient à prime de rendement aux hypothèques titrisées conventionnelles. Cependant, depuis peu, cet écart a été réduit, avec le taux d'intérêt des prêts eux-mêmes.

Acompte sur les prêts géants

D'un autre côté, les exigences de mise de fonds se sont assouplies au cours de la même période. Par le passé, les prêteurs hypothécaires jumbo exigeaient souvent que les acheteurs de maisons acquittent 30% du prix d'achat de la résidence (comparativement à 20% pour les hypothèques conventionnelles). Maintenant, ce chiffre est tombé aussi bas que 10% à 15%.(Gardez à l'esprit, cependant, qu'il peut y avoir plusieurs avantages à faire un acompte plus élevé - parmi eux, pour éviter le coût de l'assurance hypothécaire privée: Voir

Assurance hypothécaire privée: Évitez-le pour ces 6 raisons ). Vous pourriez attribuer tous ces taux bas pour les intérêts et les acomptes au fait que les banques sont généralement très désireuses de trouver de nouveaux clients pour leurs paquets de prêts jumbo. Les emprunteurs hypothécaires Jumbo sont susceptibles d'être, ou sont sur le point de devenir, le genre de particuliers fortunés que les institutions aiment inscrire pour des produits à long terme. Ces clients ont d'excellents antécédents en matière de crédit, beaucoup d'actifs et, souvent, le besoin de services supplémentaires de gestion de patrimoine et d'investissement. De plus, il est plus pratique pour une banque d'administrer un prêt hypothécaire unique de deux millions de dollars que de rembourser une hypothèque de 10 000 $.

Qui devrait obtenir un prêt Jumbo?

Ces prêts hypothécaires sont considérés comme les plus appropriés pour un segment de travailleurs à revenu élevé qui gagnent entre 250 000 $ et 500 000 $ par année. Ce segment est connu comme HENRY, un acronyme pour "hauts revenus, pas encore riche,"; il se réfère à des gens qui gagnent généralement beaucoup d'argent mais qui n'ont pas encore des millions de dollars en espèces ou d'autres actifs accumulés.

Même si un particulier du segment HENRY n'a pas accumulé la richesse nécessaire pour acheter une maison neuve en argent comptant, ces personnes à revenu élevé obtiennent généralement de meilleurs scores de crédit et des antécédents de crédit plus établis que l'acheteur moyen. prêt hypothécaire pour un montant inférieur.

En plus d'avoir un crédit mieux établi, les personnes à revenu élevé ont aussi tendance à avoir des comptes de retraite plus solidement établis. Ils ont souvent contribué à de tels comptes d'investissement pour une période de temps plus longue que les personnes à faible revenu. Ils ont généralement contribué plus de fonds à ces comptes, de sorte que les soldes de compte représentent des sommes substantielles. <

Les conséquences fiscales d'un prêt Jumbo

Ce n'est pas parce que vous pourriez être admissible à l'un de ces prêts que vous devriez le prendre. Vous ne devriez certainement pas, si vous comptez sur cela, vous fournir un allégement fiscal substantiel, par exemple.

Vous savez probablement que vous pouvez déduire de vos impôts les intérêts hypothécaires que vous avez payés pour une année donnée. Mais vous n'avez probablement jamais eu à vous soucier du plafond que l'IRS place sur cette déduction. Vous pouvez déduire les intérêts tant que l'hypothèque elle-même est de 1 million de dollars ou moins. Si votre hypothèque est plus grande, vous n'obtenez pas la déduction complète. Par exemple, si vous avez souscrit une hypothèque jumbo de 2 millions de dollars qui rapporte 60 000 $ d'intérêts par année, vous ne pouvez déduire que 30 000 $ - l'intérêt sur le premier million de votre hypothèque. Donc, vous obtenez seulement un allégement fiscal sur la moitié des intérêts hypothécaires, en effet.

Et même si les taux d'intérêt de jumbos s'alignent davantage sur les hypothèques conventionnelles, il vous faudra peut-être chercher des chiffres et comparer les termes, pour voir si deux emprunts conformes plus petits, au lieu d'un gros jumbo, pourraient prouver mieux pour vos finances à long terme.