L'immobilier est l'une des classes d'actifs alternatifs les plus performantes pour les investisseurs qui souhaitent diversifier leur portefeuille ou simplement ne pas profiter de la volatilité du marché boursier. Contrairement à la croyance populaire, il n'est pas nécessaire d'être extrêmement riche pour avoir des intérêts dans la propriété. Dans le passé, investir dans l'immobilier, en particulier dans les grandes propriétés commerciales, était réservé aux particuliers fortunés (HNWI), mais l'essor des plates-formes de financement participatif en ligne et des fonds de placement immobilier (FPI) en ont fait beaucoup plus facile pour l'investisseur moyen d'avoir accès à des investissements immobiliers.

Fundrise, par exemple, est l'un des nombreux marchés de crowdfunding en ligne qui ont réuni des sommes relativement modestes auprès des gens ordinaires et utilisé ces fonds pour aider les promoteurs immobiliers à financer leurs projets. À ce jour, les développeurs du site Web ont recueilli plus de 10 millions de dollars. Fondé en 2012 par deux frères, Benjamin et Dan Miller, Fundrise a récemment fait les manchettes en annonçant le lancement du premier REIT en ligne au monde, ou comme ils l'appellent «eREIT».

Plus tôt ce mois-ci, Fundrise a commencé à traiter les souscriptions pour son premier appel public à l'épargne (IPO) de 50 millions de dollars, mais elle a rapidement été forcée de cesser temporairement de vendre ses actions. Le premier jour de l'offre, Fundrise a reçu en moyenne 21 400 $ de demandes d'abonnement par minute. Les investisseurs étaient tenus d'acheter un minimum de 100 actions au taux de 10 $ par action. Bien que Fundrise eREIT semble être un investissement très prometteur, ce n'est certainement pas pour tout le monde. Voici trois questions importantes à vous poser lorsque vous déterminez si une participation au capital de eREIT de Fundrise aurait un sens dans votre portefeuille de placements.

Avez-vous l'intention d'investir dans un actif non liquide?

L'une des principales différences entre eREIT de Fundrise et les FPI traditionnels est le niveau de liquidité. Les FPI traditionnels sont négociés en bourse et reçoivent une évaluation au prix du marché (MTM) chaque minute d'un jour de bourse. Cela donne aux investisseurs la possibilité de vendre une partie ou la totalité de leurs FPI en quelques minutes si nécessaire. Fundrise eREIT n'est pas coté en bourse et, par conséquent, les parts ne peuvent être rachetées qu'à la fin de chaque trimestre. Cela peut aider à forcer un investisseur à prendre un horizon à long terme, mais cela peut aussi être un problème si un investisseur a besoin d'un accès immédiat à de l'argent pour une urgence. (Voir aussi, Ben Miller, PDG de Fundrise, «Pourquoi les questions de préfinancement? )

Avez-vous besoin du revenu?

La loi fédérale exige que toutes les FPI distribuent au moins 90% de leur revenu annuel à leurs porteurs de parts.EREIT de Fundrise n'est pas exclu de cette exigence. Par conséquent, la société a l'intention de réaliser une «distribution d'espèces à haut rendement» à la fin de chaque trimestre. Cela peut être génial pour les investisseurs qui cherchent à créer un flux de revenus supplémentaires. Toutefois, l'eREIT pourrait ne pas convenir aux investisseurs qui n'ont pas immédiatement besoin de revenus de placement.

Il est important de se rappeler que, contrairement aux dividendes d'entreprise, qui sont imposés à un taux peu élevé, les distributions de FPI sont imposées au taux d'imposition normal. C'est pourquoi les FPI sont souvent appelés investissements inefficaces sur le plan fiscal. Les investisseurs qui possèdent des FPI ont tendance à les détenir dans des comptes de retraite qui ont des traitements fiscaux favorables, comme un Roth IRA, mais il n'est pas possible de le faire avec le FundREER eREIT.

Dans certains cas, un investisseur peut finir par réaliser des rendements nets plus élevés et une facture fiscale plus faible en investissant dans une action qui réinvestit la majorité des bénéfices au lieu de la distribuer aux actionnaires.

Quel est le degré de tolérance au risque?

L'eREIT de Fundrise ne convient probablement pas à votre portefeuille d'investissement si vous considérez que votre tolérance au risque est faible ou assez modérée. En tant que nouveau fonds d'investissement, eREIT n'a aucun antécédent d'exploitation à examiner afin de déterminer la qualité de l'équipe de gestion. Cela rend également difficile de faire des prédictions calculées sur la performance future d'eREIT.

Comparativement aux équipes de gestion de FPI cotées en bourse, la gestion de l'eREIT de Fundrise manque de nombreuses années d'expérience. Dans la circulaire d'offre de la société déposée auprès de la Security and Exchange Commission (SEC), il a été révélé que l'équipe de gestion initiale d'eREIT est composée de quatre membres, dont le plus âgé n'a que 39 ans. De plus, l'eREIT ne comptait aucun membre du conseil non exécutif au moment de la rédaction.

Selon votre âge et vos objectifs généraux, investir dans l'eREIT pourrait valoir la peine d'être spéculé. D'un autre côté, d'autres investisseurs pourraient ne pas se sentir à l'aise avec le risque associé au démarrage d'eREIT. Les FPI cotées en bourse pourraient être une solution beaucoup plus appropriée pour les investisseurs conservateurs comme les retraités, qui veulent un flux de revenu fiable tout en protégeant leur capital. (Voir aussi, 3 façons dont les millennials peuvent investir dans les biens locatifs. )

Le résultat

Les FPI et les plateformes de financement participatif ont facilité la tâche de l'investisseur moyen ou son portfolio. Ce mois-ci, Fundrise, un site de crowdfunding, a lancé le premier REIT Internet au monde. À l'instar des FPI traditionnels, eREIT de Fundrise offrira à ses porteurs de parts la possibilité de bénéficier de biens productifs de revenus. Bien que les REEE soient semblables aux FPI traditionnels à cet égard, il existe un certain nombre de différences entre les deux. Par exemple, les actions de eREIT de Fundrise ne peuvent être rachetées qu'à la fin de chaque trimestre et, à ce titre, peuvent ne pas constituer un placement approprié pour de nombreux investisseurs de détail. En outre, l'eREIT pourrait être fiscalement inefficace pour les jeunes investisseurs qui pourraient bénéficier beaucoup plus en réalisant des gains en capital plutôt que des revenus de placement.Les investisseurs conservateurs devraient également noter que Fundrise est un nouvel acteur dans le secteur des FPI et, à ce titre, pourrait être plus risqué que d'autres FPI en raison de ses antécédents non prouvés.