NOUVEAUTÉS La volatilité croissante du marché boursier combinée à des taux d'intérêt historiquement bas a incité de nombreux investisseurs à rechercher d'autres solutions susceptibles d'offrir un taux de rendement décent. Un créneau d'investissement qui est souvent négligé est les privilèges d'impôt foncier. Cette opportunité unique peut fournir aux investisseurs avertis d'excellents taux de rendement dans certains cas, mais ils peuvent également comporter un risque important, et les acheteurs débutants doivent comprendre les règles et les pièges potentiels associés à ce marché.

Qu'est-ce qu'un privilège fiscal?

Lorsqu'un propriétaire foncier ne paie pas les taxes sur sa propriété, la ville ou le comté dans lequel la propriété est située a le pouvoir de placer un privilège sur la propriété. Un privilège est une réclamation légale contre la propriété pour le montant impayé qui est due. Les biens qui sont grevés d'un privilège ne peuvent être vendus ni refinancés avant que les taxes ne soient payées et que le privilège ne soit retiré. Semblable à la façon dont les propriétés réelles peuvent être achetés / vendus aux enchères, ces privilèges d'impôt foncier peuvent être achetés ainsi. CNBC a rapporté que, selon la National Tax Lien Association, environ 14 milliards de dollars d'impôts fonciers ne sont pas payés chaque année, et environ un tiers de ce montant est ensuite vendu à des investisseurs privés. Les administrations locales bénéficient des ventes privées car elles récupèrent immédiatement les taxes dues sur la propriété en question.

Comment puis-je investir en eux?

Lorsqu'un privilège est émis, un certificat de privilège fiscal est créé par la municipalité qui reflète le montant dû sur le bien, plus les intérêts ou pénalités qui sont dus. Ces certificats sont ensuite vendus aux enchères et ensuite émis à l'investisseur soumissionnaire le plus élevé. Privilèges fiscaux peuvent être achetés pour aussi peu que quelques centaines de dollars pour les très petites propriétés, mais la majorité beaucoup plus.

Les enchères peuvent être tenues dans un cadre physique ou en ligne, et les investisseurs peuvent soit soumissionner sur le taux d'intérêt sur le privilège ou enchérir une prime qu'ils vont payer pour cela. L'investisseur qui est prêt à accepter le taux d'intérêt le plus bas ou à payer la prime la plus élevée recevra le privilège. Il convient de noter que les acheteurs se lancent souvent dans des guerres d'enchères sur une propriété donnée, ce qui va faire baisser le taux de rendement qui est récolté par l'acheteur gagnant. Le rapport de CNBC a également déclaré que bien que le taux national de forclusion sur les propriétés avec privilèges fiscaux est seulement d'environ 6%, les acheteurs doivent être conscients du coût des réparations et autres inconnues qu'ils peuvent avoir à payer s'ils assument la propriété de la propriété. Ceux qui possèdent alors ces propriétés peuvent avoir à faire face à des tâches désagréables telles que l'expulsion des occupants actuels, ce qui peut nécessiter une aide coûteuse d'un gestionnaire immobilier ou d'un avocat.

Ceux qui sont intéressés par l'achat d'un privilège fiscal peuvent commencer par décider du type de propriété sur laquelle ils aimeraient détenir un privilège, comme résidentiel ou commercial, ou terrain non développé par rapport à la propriété avec des améliorations.Ils peuvent ensuite contacter leur trésorier de la ville ou du comté pour savoir quand, où et comment la prochaine vente aux enchères aura lieu. Le bureau du trésorier peut dire à l'investisseur où obtenir une liste des privilèges de propriété qui doivent être mis aux enchères, ainsi que les règles sur la façon dont la vente sera effectuée. Ces règles décriront les exigences de préinscription, les méthodes de paiement acceptées et d'autres détails pertinents.

Les acheteurs doivent également faire preuve de diligence raisonnable sur les biens qui sont disponibles parce que, dans certains cas, la valeur actuelle de la propriété peut être inférieure au montant du privilège. La NLTA conseille de diviser la valeur nominale du privilège d'impôt en souffrance par la valeur marchande de la propriété. Si le ratio est supérieur à 4%, les acheteurs potentiels devraient rester à l'écart de cette propriété. En outre, il pourrait également y avoir d'autres privilèges sur la propriété qui empêchera l'enchérisseur d'en prendre possession.

Chaque parcelle d'un comté donné avec privilège fiscal se voit attribuer un numéro dans sa parcelle respective. Les acheteurs peuvent rechercher ces privilèges par numéro afin d'obtenir des informations à leur sujet dans le comté (cela peut souvent être fait en ligne). Pour chaque numéro, le comté a l'adresse de la propriété, le nom du propriétaire, la valeur imposable de la propriété, la description légale et une ventilation de l'état de la propriété et de toutes les structures situées sur les lieux.

Tirer profit du privilège

Les investisseurs qui achètent des privilèges d'impôt foncier sont généralement tenus de payer immédiatement le montant du privilège en totalité à la municipalité émettrice. Dans tous les États sauf deux, l'émetteur du privilège fiscal perçoit le capital et les intérêts (et les pénalités qui sont exigibles) et paie le titulaire du certificat de privilège, et recueille le certificat de privilège s'il ne figure pas au dossier. Le propriétaire doit rembourser à l'investisseur le montant total du privilège, plus les intérêts, qui peuvent aller de 5% à 36% (le taux varie d'un état à l'autre). Si l'investisseur a payé une prime pour le privilège, cela peut être ajouté au montant qui est remboursé dans certains cas.

Le calendrier de remboursement dure généralement de six mois à trois ans; dans la plupart des cas, le propriétaire est en mesure de payer le privilège dans son intégralité. Si le propriétaire ne peut pas payer le privilège avant la date limite, l'investisseur a le pouvoir de saisir la propriété comme la municipalité l'aurait fait (bien que ce soit un événement assez rare.)

Inconvénients d'investir dans l'impôt foncier

Bien que les privilèges d'impôt foncier peuvent produire des taux d'intérêt substantiels, les investisseurs doivent faire leurs devoirs avant de patauger dans ce domaine. Les privilèges fiscaux sont généralement inappropriés pour les investisseurs novices ou ceux qui ont peu d'expérience ou de connaissances en immobilier.

Les investisseurs doivent également être familiers avec la propriété réelle sur laquelle le privilège a été placé pour s'assurer qu'ils peuvent percevoir l'argent du propriétaire. Une propriété délabrée située au cœur d'un bidonville n'est probablement pas un bon achat, quel que soit le taux d'intérêt promis, car le propriétaire peut être totalement incapable ou refuse de payer la taxe due.Les propriétés qui ont subi un quelconque dommage environnemental, tel que des produits chimiques ou des matières dangereuses qui y ont été déposées, sont également généralement indésirables.

Les propriétaires de privilège doivent également savoir quelles sont leurs responsabilités après avoir reçu leurs certificats. Ils doivent généralement informer le propriétaire par écrit de leur achat dans un délai indiqué. Ensuite, ils doivent leur envoyer une seconde lettre de notification vers la fin de la période de remboursement si le paiement n'a pas été effectué en totalité à ce moment-là.

Les privilèges fiscaux ne sont pas non plus des instruments éternels; beaucoup ont une date d'expiration après un certain laps de temps après la fin de la période de remboursement. Une fois le privilège expiré, le titulaire du privilège devient incapable de recouvrer tout solde impayé qui était antérieurement dû. Si la propriété entre en forclusion, le titulaire de privilège peut découvrir qu'il existe d'autres privilèges sur la propriété, ce qui peut rendre impossible d'obtenir le titre.

De nombreuses institutions commerciales, telles que les banques et les hedge funds, entrent également dans la loi et ont réussi à surenchérir sur la concurrence et à faire baisser les rendements. Cela a rendu plus difficile pour les investisseurs individuels de trouver des privilèges rentables et certains ont abandonné en conséquence. Cependant, il existe également des fonds maintenant disponibles qui investissent dans des privilèges, et cela peut être un bon moyen pour un investisseur novice de percer dans ce domaine avec un degré de risque plus faible.

The Bottom Line

Les privilèges de taxes foncières peuvent être une alternative viable pour les investisseurs expérimentés qui connaissent le marché immobilier. Ceux qui savent ce qu'ils font et prennent le temps de rechercher les propriétés sur lesquelles ils achètent des privilèges peuvent générer des profits substantiels au fil du temps. Cependant, les risques potentiels rendent cette arène inappropriée pour les investisseurs non avertis. Pour plus d'informations sur les privilèges de taxes foncières, consultez votre agent immobilier ou votre conseiller financier et consultez Comment puis-je investir dans des privilèges fiscaux?