D'un point de vue quantitatif, investir dans l'immobilier, c'est un peu comme investir dans des actions. Pour tirer profit des investissements immobiliers, les investisseurs doivent déterminer la valeur des propriétés qu'ils achètent et faire des suppositions éclairées sur la rentabilité de ces investissements, que ce soit par l'appréciation de la propriété, les revenus locatifs ou une combinaison des deux.

L'évaluation des actions est généralement effectuée selon deux méthodes de base: la valeur absolue et la valeur relative. La même chose est vraie pour l'évaluation des biens. L'actualisation du bénéfice d'exploitation net futur par le taux d'actualisation approprié pour l'immobilier est similaire aux évaluations des flux de trésorerie actualisés (DCF) pour les actions, tandis que l'intégration du modèle du multiplicateur de revenu brut dans l'immobilier est comparable aux évaluations de la valeur relative des actions. Ici, nous allons voir comment évaluer une propriété immobilière en utilisant ces méthodes.

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Valorisations d'actions comparables

Les modèles d'évaluation absolue déterminent la valeur actualisée des flux de trésorerie futurs pour obtenir la valeur intrinsèque d'une action; les méthodes les plus courantes sont les modèles d'actualisation des dividendes et les techniques de flux de trésorerie actualisés. D'un autre côté, les méthodes de la valeur relative suggèrent que deux titres comparables devraient être évalués de la même manière en fonction de leurs bénéfices. Des ratios tels que le rapport prix-bénéfices et le prix au chiffre d'affaires sont comparés à d'autres sociétés intra-industrielles afin de déterminer si une action est sous-évaluée ou surévaluée. Comme dans l'évaluation des actions, l'analyse de l'évaluation immobilière devrait mettre en œuvre les deux procédures pour déterminer une gamme de valeurs possibles.

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Calcul du bénéfice net d'exploitation d'un bien immobilier

Où:

NOI - bénéfice net d'exploitation

r- Taux de rendement requis sur les biens immobiliers

g- Taux de croissance de NOI

R- Taux de capitalisation (rg)

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Le résultat opérationnel net reflète les bénéfices que la propriété générera après prise en compte des charges d'exploitation mais avant déduction des impôts et des intérêts. Avant de déduire les dépenses, le revenu total tiré de l'investissement doit être déterminé. Les revenus locatifs attendus peuvent être initialement prévus sur la base de propriétés comparables dans la zone. En faisant une étude de marché appropriée, un investisseur peut déterminer quels prix les locataires sont chargés dans la région et supposer que des loyers par pied carré similaires peuvent être appliqués à cette propriété. Les augmentations prévues des loyers sont prises en compte dans le taux de croissance de la formule.

Étant donné que les taux d'inoccupation élevés constituent une menace potentielle pour les rendements des placements immobiliers, une analyse de sensibilité ou des estimations prudentes réalistes devraient être utilisées pour déterminer le revenu sacrifié si l'actif n'est pas utilisé à pleine capacité.

Les charges d'exploitation comprennent celles qui sont directement engagées dans les activités quotidiennes de l'immeuble, telles que l'assurance des biens, les frais de gestion, les frais d'entretien et les coûts des services publics.Notez que l'amortissement n'est pas inclus dans le calcul des dépenses totales. Le résultat d'exploitation net d'une propriété immobilière est similaire au BAIIA d'une société.

La détermination du taux d'actualisation approprié est un peu plus compliquée que le calcul du WACC d'une entreprise. Bien qu'il existe différentes façons d'obtenir le taux de capitalisation, une approche commune est la méthode d'accumulation. En commençant par le taux d'intérêt, ajoutez la prime de liquidité appropriée, la prime de récupération et la prime de risque. La prime de liquidité découle du caractère illiquide de l'immobilier, la prime de recapture représente l'appréciation nette du terrain, tandis que la prime de risque révèle l'exposition globale au risque du marché immobilier.

L'actualisation du résultat d'exploitation net d'un investissement immobilier par le taux de capitalisation boursière est analogue à l'actualisation d'un flux de dividendes futurs par le taux de rendement requis approprié, ajusté pour la croissance du dividende. Les investisseurs en actions familiers avec les modèles de croissance des dividendes devraient immédiatement voir la ressemblance. (La DDM est l'une des théories financières les plus fondamentales, mais elle est aussi bonne que ses hypothèses.) Creuser dans le modèle de réduction du dividende .

Trouver la capacité génératrice de revenus d'une propriété > L'approche du multiplicateur de revenu brut est une méthode d'évaluation relative fondée sur l'hypothèse sous-jacente que les propriétés d'une même zone seront évaluées proportionnellement au revenu brut qu'elles génèrent. Comme son nom l'indique, le revenu brut est le revenu total avant déduction des frais d'exploitation. Cependant, les taux d'inoccupation doivent être prévus afin d'obtenir une estimation précise du revenu brut.

Par exemple, si un investisseur immobilier achète un immeuble de 100 000 pieds carrés, basé sur des données de propriété comparables, il peut déterminer que le revenu mensuel brut moyen par pied carré dans le quartier est de 10 $. Bien que l'investisseur puisse initialement supposer que le revenu annuel brut est de 12 millions de dollars (10 * 12 mois * 100 000 pieds carrés), il y aura probablement des unités vacantes dans le bâtiment à un moment donné. En supposant qu'il y a un taux d'inoccupation de 10%, le revenu annuel brut serait de 10 $. 8 millions (12 M $ * 90%). Une approche similaire est également appliquée à l'approche du résultat opérationnel net.

L'étape suivante dans l'évaluation de la valeur de la propriété immobilière consiste à déterminer le multiplicateur de revenu brut. Cela peut être réalisé si l'on a accès aux données de ventes historiques. En regardant le prix de vente des propriétés comparables et en divisant cette valeur par le revenu annuel brut qu'ils ont généré, on obtiendra le multiplicateur moyen pour la région.

Ce type d'approche d'évaluation est similaire à l'utilisation de transactions ou de multiples comparables pour évaluer une action. De nombreux analystes prévoient les bénéfices d'une entreprise et multiplient le BPA par le ratio C / B de l'industrie. L'évaluation immobilière peut être réalisée par des mesures similaires. (Apprenez comment utiliser l'un des meilleurs outils d'analyse d'équité pour vous.)

Comparaison par les pairs sous-estime les actions sous-évaluées . Obstacles à l'évaluation immobilière

Ces deux méthodes d'évaluation immobilière semblent relativement simples. Cependant, dans la pratique, déterminer la valeur d'une propriété génératrice de revenus en utilisant ces calculs est assez compliqué. Tout d'abord, obtenir les informations requises sur toutes les entrées de la formule, telles que le résultat d'exploitation net, les primes incluses dans le taux de capitalisation et les données de ventes comparables, peut s'avérer extrêmement long et difficile. Deuxièmement, ces modèles d'évaluation ne prennent pas correctement en compte d'éventuels changements majeurs sur le marché immobilier tels qu'une crise du crédit ou un boom immobilier. Par conséquent, une analyse plus approfondie doit être menée pour prévoir et prendre en compte l'impact possible des variables économiques changeantes.

Parce que les marchés immobiliers sont moins liquides que le marché boursier, il est parfois difficile d'obtenir les informations nécessaires pour prendre une décision d'investissement en toute connaissance de cause. Cela dit, en raison de l'important investissement en capital généralement requis pour l'achat d'un grand projet, cette analyse compliquée peut produire un gain important si elle mène à la découverte d'une propriété sous-évaluée (semblable à l'investissement en actions). Ainsi, prendre le temps de rechercher les intrants nécessaires vaut bien le temps et l'énergie.

The Bottom Line

L'évaluation immobilière repose souvent sur des stratégies similaires à l'analyse des actions. D'autres méthodes, outre l'actualisation du revenu net d'exploitation et l'approche du multiplicateur de revenu brut, sont également fréquemment utilisées. Certains experts de l'industrie, par exemple, ont une connaissance pratique active de la migration urbaine et des schémas de développement. En conséquence, ils peuvent déterminer quelles zones locales sont les plus susceptibles de connaître le taux d'appréciation le plus rapide. Quelle que soit l'approche que l'on décide d'utiliser, l'indicateur le plus important de son succès est la qualité de sa recherche. (Apprenez à trouver un moyen efficace de déterminer la valeur d'une entreprise, ici:

Évaluation de l'équité dans les bons moments et mauvais .)