L'immobilier peut être une couverture contre la volatilité du marché lorsque les actions dégringolent, et il y a beaucoup d'avantages associés à la propriété d'un immeuble de placement. Devenir propriétaire est un moyen intelligent de générer un flux de revenu passif stable, mais il faut un certain montant d'argent pour commencer. Lorsque vous n'avez pas une bankroll énorme, la conclusion d'un prêt peut être le seul moyen de conclure la transaction. (Pour en savoir plus, voir le tutoriel: Exploration des investissements immobiliers.)

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Le financement de l'investissement immobilier peut prendre plusieurs formes, et il existe des critères spécifiques que les emprunteurs doivent être en mesure de respecter. Choisir le mauvais type de prêt peut avoir un impact sur le succès de votre investissement, il est donc essentiel de comprendre comment les différentes alternatives fonctionnent avant d'approcher un prêteur.

Option 1: Prêts bancaires conventionnels

Si vous possédez déjà une maison qui est votre résidence principale, vous connaissez probablement le financement conventionnel. Une hypothèque conventionnelle se conforme aux directives établies par Fannie Mae ou Freddie Mac et à la différence d'un prêt de FHA, de VA ou d'USDA, elle n'est pas soutenue par le gouvernement fédéral. Avec le financement conventionnel, l'attente typique pour un acompte est de 20% du prix d'achat de la maison, mais avec une propriété d'investissement, le prêteur peut exiger un acompte plus proche de 30%. Il peut être possible d'utiliser des fonds surdoués pour un acompte, mais les cadeaux doivent être documentés correctement.

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Avec un prêt conventionnel, votre pointage de crédit personnel et vos antécédents de crédit déterminent votre capacité à obtenir une approbation et le type de taux d'intérêt qui s'applique à l'hypothèque. Les prêteurs examinent également le revenu et les actifs et les emprunteurs doivent être en mesure de payer leur prêt hypothécaire existant s'ils en ont un et les paiements mensuels du prêt sur un immeuble de placement. Les revenus locatifs futurs ne sont pas pris en compte dans les calculs de la dette au revenu, et la plupart des prêteurs s'attendent à ce que les emprunteurs disposent d'au moins six mois de liquidités pour couvrir les deux obligations hypothécaires. (Pour plus de conseils sur le financement, lisez: L'achat de votre première propriété d'investissement? Les 10 meilleurs conseils .)

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Option # 2: Prêts Fixe-Retournés

Bien que le propriétaire ait ses avantages, il a aussi certains maux de tête. Pour certains investisseurs, le flipping est l'alternative la plus attrayante car elle leur permet de recevoir leurs bénéfices en une somme forfaitaire lorsque la maison est vendue plutôt que d'attendre un loyer chaque mois. Dans ce scénario, un prêt fixe-et-flip serait plus approprié.

Un prêt fixe est un type de prêt à court terme qui permet à l'emprunteur d'effectuer ses rénovations afin que la maison puisse être remise sur le marché le plus rapidement possible. Fix-and-flip prêts sont essentiellement des prêts d'argent dur, ce qui signifie que le prêt est garanti par la propriété.Les prêteurs d'argent dur se spécialisent dans ce genre de prêts, mais certaines plateformes de financement participatif les offrent également.

L'avantage d'utiliser un prêt d'argent dur pour financer une maison de flip est qu'il peut être plus facile de se qualifier par rapport à un prêt conventionnel. Alors que les prêteurs considèrent encore des choses comme le crédit et le revenu, l'accent est mis sur la rentabilité de la propriété. La valeur estimée après réparation (ARV) de la maison est utilisée pour évaluer si vous serez en mesure de rembourser le prêt. Il est également possible d'obtenir des fonds de prêt en quelques jours plutôt que d'attendre des semaines ou des mois pour une fermeture d'hypothèque conventionnelle. (Pour en savoir plus sur la façon de garder un flip en main, voir: 5 erreurs qui font que le flop .)

Le plus gros inconvénient de l'utilisation d'un prêt fixe est qu'il a gagné. Je viens pas cher. Les taux d'intérêt pour ce type de prêt peuvent aller jusqu'à 18%, selon le prêteur, et votre délai pour le rembourser peut être court. Il n'est pas rare que les prêts d'argent dur aient une durée inférieure à un an. Les frais d'émission et les frais de clôture peuvent également être plus élevés que les financements conventionnels, ce qui pourrait réduire les rendements.

Option 3: Exploitation des capitaux propres

L'utilisation de la valeur nette de votre maison, soit un prêt sur valeur domiciliaire (HELOC) ou un refinancement en espèces, est une troisième façon de garantir une propriété locative ou de financer une location à long terme. retourner. Dans la plupart des cas, il est possible d'emprunter jusqu'à 80% de la valeur nette de la maison pour l'achat d'une résidence secondaire.

Utiliser les fonds propres pour financer un investissement immobilier a ses avantages et ses inconvénients, selon le type de prêt que vous choisissez. Avec une HELOC, par exemple, vous pouvez emprunter sur les fonds propres de la même manière que vous le feriez avec une carte de crédit, et les paiements mensuels sont souvent des intérêts seulement. Le taux est généralement variable. Cependant, cela signifie qu'il peut augmenter si le taux de base change.

Un refinancement en espèces serait assorti d'un taux fixe, mais il pourrait prolonger la durée de votre hypothèque actuelle. Un terme de prêt plus long pourrait signifier payer plus d'intérêts pour la résidence principale. Cela devrait être mis en balance avec les rendements anticipés qu'un immeuble de placement apporterait. (Pour plus d'informations sur la pertinence d'un refinancement, voir: 6 questions à poser avant de refinancer .)

The Bottom Line

Investir dans une propriété locative ou s'attaquer à un projet de retournement de maison sont des projets risqués, mais ils offrent le potentiel d'une grosse récompense. Trouver l'argent pour profiter d'une opportunité d'investissement ne doit pas être un obstacle si vous savez où regarder. Lorsque vous comparez différentes options d'emprunt, gardez à l'esprit quels sont les coûts à court et à long terme et comment cela peut affecter le résultat net de l'investissement.