Il existe six façons de recevoir le produit du type d'hypothèque inversée le plus populaire, le Home Equity Conversion Mortgage (HECM). Le Département du logement et du développement urbain (HUD), qui réglemente les HECM, appelle ces choix «plans de paiement». «Vous pouvez choisir d'obtenir un gros montant forfaitaire à l'avance, établir une marge de crédit que vous pouvez utiliser au besoin, recevoir des paiements mensuels égaux ou choisir une combinaison de ces options.

Le plan que vous choisirez aura une incidence sur le montant que vous recevrez à court et à long terme, sur la rapidité avec laquelle vous utilisez votre capital et sur l'efficacité d'une hypothèque inversée pour vos objectifs financiers. Voici un aperçu de la façon dont chaque plan de paiement fonctionne et les avantages et les inconvénients de chacun. (Si vous n'êtes pas familier avec ces prêts, renseignez-vous sur les règles qui s'appliquent à tous les HECM, quel que soit le mode de paiement choisi, dans Un aperçu de la réglementation des hypothèques inversées .

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Le plan de paiement à taux fixe

Si vous voulez un prêt hypothécaire inversé à taux fixe, vous n'avez qu'un seul mode de paiement: un paiement forfaitaire à un seul versement.

Comment ça marche: Recevez une grosse somme en une fois dès la fermeture de votre hypothèque inversée. Les intérêts courent sur ce montant, les primes d'assurance hypothécaire mensuelles en cours ainsi que les frais de clôture financés jusqu'à ce que l'hypothèque inversée devienne exigible et payable. Le taux d'intérêt initial est plus élevé que pour les régimes à taux variable, mais le taux d'intérêt prévu au fil du temps est plus bas.

Les avantages: Utilisez ce type de prêt pour rembourser un solde hypothécaire élevé ou couvrir une autre dépense importante. «La distribution forfaitaire fonctionne mieux pour les gens qui ont une hypothèque importante qu'ils doivent rembourser», affirme Casey Fleming, conseiller en prêts hypothécaires qui travaille actuellement pour C2 Financial Corp. et compte plus de 30 années d'expérience dans le secteur hypothécaire. Il dit que c'est la meilleure option si vous avez besoin de prendre tout ou la plupart de vos revenus disponibles à la fois.

Les inconvénients: Vous ne pourrez plus recevoir aucun produit supplémentaire de ce prêt dans le futur. Les emprunteurs qui ne gèrent pas bien l'argent ou qui ont perdu la capacité de le faire risquent de gaspiller les recettes ou de les dépenser trop rapidement. Les escrocs persuadent parfois les personnes âgées de contracter ce type de prêt ou de cibler les propriétaires qui en ont récemment pris un. Fleming dit que le plus grand inconvénient est que "pour presque tous les cas, le tirage maximum de la première année est de 60% de la valeur initiale. limite principale. Puisque cette option n'a qu'un seul tirage, le montant maximal du prêt est assez faible. "Vous retenez les 40% restants comme la valeur nette de la maison. Vous ne pouvez jamais emprunter contre ces 40%.Mais avoir cette équité peut être utile si vous voulez vendre votre maison et rembourser votre prêt hypothécaire inversé. Pour accéder à tous vos fonds propres au fil du temps, vous devez choisir un plan de paiement à taux variable. Régimes de paiement à taux variable

Les cinq autres régimes de paiements hypothécaires inversés ont des taux ajustables. Si vous choisissez l'un d'entre eux, il existe trois possibilités pour modifier votre taux d'intérêt. Un seul s'appliquera à votre prêt hypothécaire, et il sera divulgué dans votre document de prêt.

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Votre taux d'intérêt s'ajustera une fois par an.

Le taux sera basé sur l'indice CMT (Constant Maturity Treasury) majoré d'une marge établie par le prêteur. Le taux ne peut pas augmenter de plus de 2% par an, et il ne peut pas augmenter ou diminuer de plus de 5% par rapport au taux initial sur la durée du prêt. • Votre taux d'intérêt s'ajustera mensuellement en fonction de l'indice CMT plus une marge établie par le prêteur.

Le taux ne peut pas augmenter de plus de 10% sur la durée du prêt, et il n'y a pas de limite à la baisse du taux d'intérêt. • Votre taux d'intérêt s'ajustera mensuellement en fonction du

taux interbancaire offert à Londres (LIBOR) plus une marge établie par le prêteur . Le taux ne peut pas augmenter de plus de 10% sur la durée du prêt, et il n'y a pas de limite à la baisse du taux d'intérêt. Même si la question de savoir quel scénario s'applique à votre prêt, car elle influe sur le montant de l'intérêt accumulé au fil du temps, cela n'a aucune incidence sur vos versements mensuels ou votre marge de crédit disponible. Un changement important dans le taux d'intérêt avec un prêt hypothécaire inversé ne vous met pas à risque de forclusion comme il le peut avec une hypothèque à terme. Toutefois, un taux d'intérêt plus élevé a une incidence sur la valeur nette de votre maison et signifie que vous pourriez recevoir moins si vous vendez la maison. Si vous envisagez de rester dans votre maison pour la vie, les augmentations de taux d'intérêt peuvent ne pas être une préoccupation majeure. Si vous ne le faites pas, vous voudrez peut-être vous assurer que le taux d'intérêt de votre prêt correspond au premier scénario, puisque l'augmentation maximale du taux d'intérêt est de 5% au lieu de 10%. Votre agent de crédit et votre conseiller en prêts hypothécaires inversés peuvent vous aider à comprendre vos choix et la façon dont les taux d'intérêt ajustables influent sur votre situation (voir Trouver l'agence de consultation hypothécaire inversée droite

). Lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire inversé assorti d'un taux d'intérêt variable, les illustrations de vos options de plan de paiement utilisent un taux d'intérêt prévu. C'est la meilleure estimation du prêteur de ce que le taux d'intérêt ajustable sera en moyenne sur la durée de votre prêt. C'est l'un des trois facteurs clés pour déterminer combien vous pouvez emprunter, avec l'âge de l'emprunteur le plus jeune et la valeur de la propriété. Maintenant que vous avez une idée générale du fonctionnement des régimes à taux variable, passons en revue vos cinq options de paiement. Rappelez-vous que "paiement" dans ce contexte se réfère à la façon dont vous recevrez le produit du prêt.

Option 1: Régime de fidélisation

Fonctionnement:

Obtenez des versements mensuels égaux tant qu'au moins un emprunteur vit à la maison en tant que résidence principale.Les paiements mensuels sont calculés en supposant que vous vivrez jusqu'à 100 ans. Si vous ne prévoyez pas de vivre aussi longtemps, un plan de paiement à terme, discuté ensuite, pourrait être une meilleure option. Si vous vivez plus longtemps, vous continuerez à recevoir des paiements. Si vous voulez recevoir un paiement mensuel constant pour le reste de votre vie à la maison, le régime de paiement de la permanence est un bon choix.

Les avantages: «Les paiements de permanence sont excellents pour ceux qui pensent qu'ils vivront à la maison longtemps et qui ont besoin d'un revenu mensuel stable», explique Fleming. Vous n'avez pas à vous soucier de manquer de produits hypothécaires inversés avec un plan de paiement de permanence tant que vous continuez à respecter les autres conditions du prêt.

Les inconvénients: Si vous avez des grosses factures à rembourser, ce plan ne vous aidera pas à les payer. Aussi, bien que ce plan de paiement offre un revenu garanti à vie, si vous devez quitter votre domicile pour des raisons de santé ou si vous ne respectez pas les frais de propriété, comme l'assurance habitation, l'impôt foncier ou l'entretien de base, l'hypothèque sera due et payable (ceci est vrai selon tout plan de paiement) et vous ne recevrez aucun autre paiement à moins que vous ne remédiez au défaut. Vous recevrez tout l'argent de la vente de votre maison après le remboursement de l'hypothèque inversée, mais dans le pire des cas d'un marché immobilier déprimé combiné à des taux d'intérêt élevés, vous pourriez ne pas sortir avec beaucoup d'argent.

Option 2: Plan de paiement à terme Fonctionnement:

Obtenez des paiements mensuels égaux pour une période de temps que vous avez choisie - 10 ans, par exemple. "Les paiements à terme sont meilleurs si vous avez une idée claire de combien de temps vous allez vivre à la maison", explique Fleming. Les gens plus âgés - 80 ans et plus - ou ceux qui veulent déménager dans quelques années peuvent choisir ce type. "

Les avantages: Le paiement mensuel est plus élevé par rapport à un plan de paiement. Bien que vous ne receviez pas de paiements mensuels supplémentaires après la fin de la durée du prêt, vous serez en mesure de continuer à vivre dans la maison comme résidence principale jusqu'à ce que vous décédiez ou déménagiez (tant que vous continuez à conditions, comme le paiement de vos impôts fonciers).

Les inconvénients: Vous n'obtiendrez pas de revenu stable à vie à moins de mourir pendant la durée du prêt. Vous pouvez utiliser votre capital-maison trop tôt dans votre vie et ne pas avoir une autre source de fonds sur laquelle compter.

Option 3: Ligne de crédit Fonctionnement:

Accédez à l'argent au moment où vous en avez besoin. Vous pouvez décider quand tirer profit de votre ligne de crédit et combien vous devez prendre, tant que votre solde est inférieur à la limite principale. Votre prêteur ne peut exiger que vous retiriez un montant minimum ou que vous retiriez une somme minimale sur un horaire fixe.

Les avantages: Une marge de crédit offre beaucoup de flexibilité. Vous pouvez retirer un gros montant forfaitaire à l'avance, puis emprunter des fonds supplémentaires au fil du temps; vous avez accès à cette équité supplémentaire qui reste bloquée avec le plan de paiement à taux fixe. Vous pouvez également laisser la ligne intacte pendant des années en prévision d'un jour où vous pourriez en avoir besoin.Vous pouvez également retirer des montants égaux ou similaires chaque mois. Fondamentalement, vous pouvez personnaliser vos retraits selon vos besoins et les ajuster selon vos besoins. Une marge de crédit peut fonctionner comme une somme forfaitaire, une permanence ou un régime à terme, mais vous avez plus de contrôle. De plus, la portion inutilisée de votre marge de crédit augmente au fil du temps au même taux d'intérêt que vous payez sur le montant que vous avez emprunté,

et vous ne payez que des intérêts sur l'argent que vous empruntez, peut rendre plus facile à vendre et à déplacer plus tard ou potentiellement laisser de l'argent à vos héritiers. Contrairement à une marge de crédit hypothécaire, une marge de crédit hypothécaire inversée ne peut être révoquée, même si la valeur de votre maison diminue ou si votre situation financière empire. Les inconvénients: Vous pouvez utiliser une marge de crédit en empruntant le maximum de 60% de votre limite de capital la première année et les 40% restants le premier jour de la deuxième année. Si vous faites cela, vous n'aurez plus accès aux fonds. De plus, il peut prendre jusqu'à cinq jours ouvrables pour recevoir les fonds que vous demandez à partir de votre marge de crédit. Vous devez donc vous assurer de garder suffisamment d'argent dans votre compte courant pour les besoins urgents.

Option 4: Régime foncier modifié Fonctionnement:

Obtenez des paiements mensuels fixes combinés à l'accès à une marge de crédit tant que l'emprunteur occupe la résidence principale. Les paiements mensuels fixes seront plus petits que si vous obtenez un régime d'occupation directe, et la marge de crédit sera plus petite que si vous obtenez un plan de crédit linéaire, mais vous aurez accès au même montant total de fonds.

Les avantages: Vous avez la possibilité d'établir vos mensualités de manière flexible et de choisir le montant de votre marge de crédit avec souplesse. Si vous voulez des paiements mensuels plus importants, vous pouvez choisir une ligne de crédit plus petite; Si vous voulez une ligne de crédit plus importante, vous pouvez choisir des paiements mensuels plus petits. Il vous permet de répondre à vos besoins mensuels habituels de trésorerie sans emprunter plus que nécessaire. Cette option réduit vos frais d'intérêt et vous expose à moins de risques d'épuiser tous vos fonds propres et de ne pas pouvoir vous déplacer si vous le souhaitez ou si vous en avez besoin plus tard.

Les inconvénients: Si vous avez besoin d'une grosse somme tout de suite, ce plan de paiement n'est probablement pas votre meilleure option.

Option 5: Plan à terme modifié Fonctionnement:

Obtenez un paiement mensuel fixe pour un nombre prédéterminé de mois, plus l'accès à une marge de crédit tant que l'emprunteur maintient la maison comme sa ou sa résidence principale. Les paiements mensuels fixes seront plus petits que si vous obtenez un plan à terme fixe, et la marge de crédit sera plus petite que si vous obtenez un plan de crédit linéaire, mais vous aurez accès au même montant total de fonds.

Les avantages: Vous avez la possibilité d'établir la taille de vos paiements mensuels et combien de temps vous les recevrez, et ils seront plus élevés qu'ils ne le seraient en vertu d'un régime foncier modifié en supposant que la même ligne de crédit . Vous obtenez également la flexibilité dans le choix de la taille de votre ligne de crédit. À la fin du terme, vous aurez toujours accès au produit du prêt si vous n'avez pas épuisé votre marge de crédit.Comme avec le plan de tenure modifié, vous pouvez garder vos frais d'intérêt vers le bas et peut-être avoir assez d'équité pour déménager plus tard.

Les inconvénients: Vous pourriez manquer de produit de l'hypothèque inversée. Vous ne recevez des paiements mensuels que pour un nombre déterminé de mois ou d'années. Vous devez donc utiliser votre marge de crédit avec soin si vous prévoyez avoir besoin d'un revenu après la fin du terme. Ce plan n'est pas non plus le meilleur choix pour les gros besoins d'argent initiaux.

Les HECM offrent autant de plans de paiement parce que les propriétaires âgés ont de nombreux besoins financiers différents. Aucune option particulière n'est universellement bonne ou mauvaise. "La meilleure option dépend entièrement de la situation et des besoins du client", explique Fleming. Mais, ajoute-t-il, «en règle générale, je privilégie la marge de crédit sur les paiements de tenure ou de terme», puisque la marge de crédit vous permet de faire des retraits mensuels comme vous le feriez avec un régime foncier ou à terme. de prendre plus en cas d'urgence et gagne des intérêts si vous n'avez pas besoin de l'utiliser.

Faites votre recherche et posez beaucoup de questions à votre prêteur et à votre conseiller en prêts hypothécaires inversés pour déterminer quel régime de paiement vous convient le mieux. (Pour une lecture connexe, voir

5 Signes qu'une hypothèque inversée est une bonne idée

et

Choisir le bon prêteur hypothécaire inversé .)