Avez-vous décidé d'une nouvelle maison sur laquelle vous allez faire une offre? Ou peut-être envisagez-vous de refinancer une hypothèque existante, et vous décidez de ce que vous voulez que votre paiement hypothécaire mensuel soit. Choisir combien payer chaque mois est un bon point de départ. C'est l'une des premières questions qu'un vendeur de voiture vous posera lorsque vous marcherez sur son terrain, et avec tous les nouveaux types de prêts hypothécaires, c'est maintenant une question qui peut être posée par de nombreux prêteurs hypothécaires.

Les produits hypothécaires novateurs, parfois appelés hypothèques exotiques, ont des caractéristiques qui permettent aux emprunteurs de minimiser leurs paiements mensuels au début de la durée de l'hypothèque en échange de paiements plus élevés à l'avenir. La plupart des emprunteurs croient qu'ils refinanceront leur prêt hypothécaire ou déménageront avant que ces paiements plus élevés s'installent. Cependant, une mauvaise compréhension des risques associés à ces hypothèques peut entraîner un stress financier, voire un désastre. (Pour en savoir plus sur l'achat d'une maison, voir: Comprendre la structure de paiement hypothécaire , Achats hypothécaires et Prendre une décision hypothécaire fondée sur le risque .)

Dans cet article, nous discuterons de la mécanique des prêts hypothécaires à faible paiement initial ainsi que des utilisations et des risques associés à ces hypothèques.

Combien?

Alors, que voulez-vous que votre paiement mensuel soit?

Pour vous aider à prendre une décision, examinons quatre catégories courantes de prêts: les prêts à taux fixe à intérêt unique, les prêts à taux révisable à intérêt unique, les prêts à taux progressif à taux fixe et les ARM à option de paiement.

Les hypothèques à intérêt seulement permettent à l'emprunteur de ne payer que les frais d'intérêt sur le solde du capital impayé de l'hypothèque. Il s'agit d'un calcul simple effectué en divisant le taux d'intérêt par 12 (mois) et en multipliant ce nombre par le solde du capital de l'hypothèque. Lorsqu'un paiement d'intérêt seulement est effectué, il n'y a pas d'amortissement de l'hypothèque (le solde du capital du prêt n'est pas réduit).

Les prêts hypothécaires à intérêt seulement sont offerts dans des prêts à taux fixe et à taux variable (ARM). Une hypothèque à taux fixe de 30 ans aura généralement une période d'intérêt de 10 ans seulement après laquelle le montant du paiement mensuel est recalculé de sorte que l'hypothèque sera entièrement amortir sur la durée restante de l'hypothèque.

Les ajustements mensuels et les 5-6 ARM sont des prêts hypothécaires à taux variable à intérêt unique. Les ARM à ajustement mensuel ont habituellement une période d'intérêt de 10 ans seulement, après quoi le montant du paiement mensuel est recalculé de sorte que l'hypothèque sera entièrement amortie sur la durée restante. 5-6 ARM ont une période d'intérêt seulement qui dure seulement pour la période à taux fixe de cinq ans. Après la période à taux fixe de cinq ans, non seulement le taux d'intérêt commencera à s'ajuster selon un indice plus une marge (le taux d'intérêt pleinement indexé), mais le paiement mensuel doit être recalculé afin que l'hypothèque soit entièrement amortie terme restant.5-6 ARM sont appelés 5-6 parce que le taux d'intérêt s'ajuste tous les six mois sur un ARM 5-6 par rapport à tous les 12 mois (annuellement) comme on le voit dans un ARM 5-1. (Pour en savoir plus sur les ARM, voir: Hypothèques: taux fixe ou ajustable , ARMed And Dangerous et Cauchemars américains de rêve ou d'hypothèque? ) > Prêts hypothécaires à amortissement négatif

Les prêts hypothécaires à amortissement négatif prennent la réduction du paiement mensuel exigé d'un cran plus élevé que les prêts hypothécaires à intérêt seulement. Les prêts hypothécaires à amortissement négatif permettent aux emprunteurs d'effectuer un paiement inférieur au paiement d'intérêt seulement. Lorsque ce paiement est effectué, des intérêts différés sont créés. Le montant de l'intérêt différé qui est créé chaque mois est ensuite ajouté au solde du capital de l'hypothèque - d'où le nom d'amortissement négatif.

La figure 2 illustre le fonctionnement d'une hypothèque à amortissement négatif. Notez comment le solde du capital augmente chaque mois du montant de l'intérêt différé - à l'exception du premier mois.

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Figure 2

Les prêts hypothécaires à taux d'amortissement négatif sont aussi offerts en prêts hypothécaires à taux fixe et à taux variable.

Prêts hypothécaires à taux fixe ou à paiement échelonné

Les prêts hypothécaires à taux d'intérêt fixe négatif sont souvent appelés prêts hypothécaires échelonnés. Le taux d'intérêt d'une hypothèque à paiement échelonné est fixé sur la durée du prêt, mais le prêt comporte un calendrier de paiements initiaux dont le montant est inférieur à un paiement d'intérêts seulement (un amortissement négatif est créé) et augmente jusqu'à le paiement devient suffisamment important pour amortir complètement le prêt sur sa durée restante. Voir la figure 3 ci-dessous.

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Figure 3

Hypothèques à taux ajustable ou option de paiement

Les hypothèques à taux d'amortissement négatif à taux variable sont généralement appelées ARM à option de paiement. Une option de paiement ARM est le plus complexe des produits hypothécaires populaires. Pour une option de paiement ARM, un "paiement minimum" initial est calculé sur la base d'un taux d'intérêt de départ temporaire. Ce taux de départ temporaire dure de un à trois mois. Pendant cette période de taux de départ temporaire, le paiement mensuel effectué par l'emprunteur est un paiement entièrement amortissable.

Après l'expiration du taux de départ temporaire, l'emprunteur a toujours la possibilité d'effectuer un paiement égal au paiement calculé sur la base du taux d'intérêt initial (le paiement minimum), mais le taux d'intérêt réel sur l'hypothèque devient le taux d'intérêt entièrement indexé. Il y a une forte probabilité que le paiement minimum soit inférieur au paiement d'intérêt seulement. Par conséquent, des intérêts différés sont créés et ajoutés au solde du capital de l'hypothèque.

Le taux de variation du taux d'intérêt entièrement indexé déterminera le taux auquel les intérêts différés sont ajoutés au solde du capital. (Le taux auquel l'amortissement négatif est créé.) Si ce n'était pas assez complexe, généralement il ya une disposition dans le contrat de prêt hypothécaire qui stipule que le paiement minimum augmentera de 7% ou 7.5% par an. Et, au bout de cinq ans, l'hypothèque sera «refondue».

Lorsque l'hypothèque se refond, ses paiements mensuels sont recalculés de sorte que l'hypothèque sera remboursée à la fin de la durée restante. Le nouveau paiement mensuel est basé sur le taux d'intérêt entièrement indexé au moment de la refonte de l'hypothèque. Ce paiement devient le nouveau paiement minimum, et le cycle recommence à zéro.

Note:

Les ARM à option de paiement ont une «limite d'amortissement négative» qui stipule que si le solde du capital impayé atteint un certain pourcentage du solde initial du capital de l'hypothèque (habituellement 110-125%), un la refonte "sera déclenchée. Les avantages et les risques

Les prêteurs hypothécaires et les planificateurs financiers offrent de nombreuses raisons pour lesquelles les prêts hypothécaires à intérêt seulement et à amortissement négatif sont offerts aux consommateurs; ils comportent tous des risques, mais ces prêts peuvent être avantageux pour certains emprunteurs:

Avantages

Dans les zones à coût élevé, l'amortissement des intérêts seulement et des amortissements négatifs sont populaires. Ils fournissent un moyen pour un emprunteur de se permettre une meilleure maison (sous réserve des normes de souscription).

• Les prêts hypothécaires à intérêt seulement et à amortissement négatif pourraient être une option pour quelqu'un qui aura une augmentation de revenu dans les années à venir.
• Les prêts hypothécaires à intérêt seulement et à amortissement négatif peuvent convenir à une personne qui a un revenu irrégulier, comme une prime annuelle qui représente un pourcentage important de son revenu.
• Certains planificateurs financiers conseillent aux emprunteurs de minimiser leurs versements hypothécaires tôt dans la vie et d'investir la différence entre un paiement hypothécaire à intérêt seulement ou à amortissement négatif et un paiement hypothécaire entièrement amortissable.
• Risques

La plupart des emprunteurs hypothécaires à amortissement seulement et à amortissement négatif comptent sur les taux d'appréciation des prix des logements pour ne pas tenir compte du fait qu'ils ne remboursent pas ou n'augmentent pas le solde du capital de leurs hypothèques. Faire des hypothèses irréalistes sur le taux futur d'appréciation du prix des maisons est très risqué.

• Les prêts hypothécaires à taux d'intérêt variable et à amortissement variable sont soumis à un grand risque de choc de paiement. En d'autres termes, les paiements mensuels augmenteront dès la conception et pourraient augmenter par des montants imprévus ou à des moments imprévus.
• Minimiser un versement hypothécaire mensuel pour faire des placements crée des risques. En général, les prêts hypothécaires à intérêt seulement et à amortissement négatif sont conçus comme des produits de cinq ans. Cinq ans est beaucoup trop court d'un horizon temporel pour supposer un taux de rendement stable sur le marché boursier. En d'autres termes, au moment où l'hypothèque devrait être refinancée cinq ans plus tard, le marché boursier est trop instable pour dire qu'un rendement suffisant aura été gagné au cours de ces cinq années pour couvrir les frais d'intérêt sur l'hypothèque.
• The Bottom Line

Il ne s'agit pas uniquement du paiement mensuel initial des prêts hypothécaires à intérêt seulement et à amortissement négatif. Les consommateurs doivent comprendre la mécanique et identifier et mesurer les risques associés aux prêts hypothécaires à intérêt seulement et à amortissement négatif.Ce n'est qu'alors qu'un consommateur peut faire un choix éclairé et éclairé sur le choix d'une hypothèque. Une excellente façon de faire un choix éclairé est d'utiliser une calculatrice hypothécaire comme celle ci-dessous pour déterminer les tarifs disponibles.