Comme les décorateurs d'intérieur aiment expliquer aux clients néophytes, oui, bien sûr, vous pouvez peindre vos murs en blanc. Mais il y a tellement de choses que vous pouvez faire: des accents complémentaires, du chiffon, du papier peint, des incrustations décoratives, etc. Il en va de même pour votre portfolio. Bien sûr, vous pouvez investir uniquement dans des fonds communs de placement et considérez-vous béni si vous suivez le rythme du marché. Pourtant, il existe un grand nombre de catégories d'actifs que la plupart des investisseurs ignorent ou ignorent délibérément. La plupart des investisseurs ne connaissent pas la différence entre les actifs financiers et les actifs réels, ni comment ces derniers ont des avantages dont les premiers ne peuvent que rêver.

Les actifs réels, par opposition aux actifs financiers, sont des produits que vous pouvez toucher: le pétrole, l'or, les ventres de porc, la collection de timbres de votre grand-père. Pour nos besoins ici, nous utiliserons le sous-ensemble des actifs réels qui englobe la saleté: l'immobilier et ses investissements connexes. Rappelez-vous, les maisons, les terres non améliorées, et la propriété commerciale et industrielle ne sont que le début. Il y a des investissements sophistiqués qui vont au-delà de la simple propriété d'une parcelle de terre. Ils comprennent les fiducies de placement immobilier (FPI), qui sont l'équivalent immobilier des fonds communs de placement, et les sociétés en commandite principale (SCM), auxquelles nous reviendrons dans un instant.

Les FPI pour les messes

La plupart des fiducies de placement immobilier sont des sociétés fermées, donc bonne chance de trouver l'une de celles dans lesquelles investir. Heureusement, il existe aussi des FPI à participation publique. Ils négocient sur les marchés boursiers juste à côté des stocks. Tout comme les propriétés sous-jacentes, les FPI détenus par le secteur public se concentrent dans certains secteurs, e. g. commerce de détail, bureau, résidentiel, médical. La plupart des FPI possèdent des biens immobiliers (FPI d'actions), tandis qu'une poignée ne fait que prêter de l'argent (FPI hypothécaires) et quelques autres font les deux (FPI hybrides).

Les avantages des FPI sont indéniables. Selon la loi, au moins 90% du revenu imposable des FPI doit être versé sous forme de dividendes. Avec seulement 200 FPI cotées en bourse aux États-Unis, il ne devrait pas être difficile d'en trouver une qui convienne à vos critères. Plus particulièrement, les rendements des dividendes des FPI sont environ quatre fois plus élevés que ceux des actions versant des dividendes. Comme tout investissement, un FPI est une rue à double sens. Une entreprise qui possède et exploite des biens immobiliers a besoin d'investisseurs pour étendre ou maintenir ses opérations, et a déclaré que les investisseurs ont besoin de la probabilité de rendements.

À titre d'exemple de l'un des REIT les plus prometteurs, les plus éprouvés et les plus réputés disponibles aujourd'hui, Glendale, en Californie PS Business Parks Inc. (NYSE: PSB PSBPS Business Parks Inc134. 57 + 0. 50% Créé avec Highstock 4. 2. 6 ) est assez typique du genre. La société possède des bâtiments commerciaux dans huit États, qui totalisent environ 30 millions de pieds carrés, soit plus d'un mille carré d'espace utilisable.Avec une capitalisation boursière et des capitaux propres totaux de 2 milliards de dollars, PS Business Parks ne correspond à aucune définition d'un colosse. Mais l'entreprise est extrêmement rentable et a bénéficié d'une augmentation de ses revenus et de ses revenus au cours des dernières années, toujours dans le cadre d'une structure qui minimise l'impôt des sociétés. Depuis la création de l'entreprise, le cours de l'action n'a cessé de croître, la seule exception étant le ralentissement économique à la fin de la dernière décennie qui a touché la plupart des secteurs, mais surtout l'immobilier. En outre, l'ancienne société soeur de PS Business Parks est Stockage public (NYSE: PSA PSAP public Storage209 32 + 0. 17% Créé avec Highstock 4. 2. 6 ), l'entreprise de stockage en libre-service d'un milliard de dollars qui, à l'heure actuelle, fonctionne non seulement comme une FPI à part entière, mais possède des marges bénéficiaires comparables à celles des parcs d'affaires de SP.

Un inconvénient des REIT est que leurs dividendes peuvent être une malédiction quand ce n'est pas une bénédiction. En limitant la quantité de liquidités que les FPI ont en main, il peut être plus difficile pour la FPI de croître sans s'endetter. Ainsi, la plupart des FPI dynamiques empruntent de l'argent pour financer leurs opérations futures ou réussissent suffisamment bien pour pouvoir croître de façon organique avec leurs propres liquidités. Étant donné le choix, ceux qui sont dans cette dernière catégorie sont probablement ceux dans lesquels vous voulez investir. De plus, la plupart des dividendes de FPI et des dividendes non qualifiés sont imposés au taux maximal, soit 43,4%. Cela ne veut pas dire qu'il n'y a pas d'exceptions, cependant, basées sur le revenu et d'autres variables.

Opportunités MLP

Comme pour les MLP, un rappel d'un paragraphe sur les sociétés en commandite. Contrairement à une société en nom collectif, dans laquelle chaque propriétaire de l'entreprise est responsable des pertes au-delà de sa contribution, les commanditaires ne peuvent pas perdre plus que ce qu'ils ont dépensé - un peu comme les propriétaires d'une société. Une société en commandite principale est simplement une société en commandite cotée en bourse, mais avec au moins un associé commandité.

Les MLP ont des restrictions supplémentaires. Au moins 90% de leurs flux de trésorerie doivent provenir de biens immobiliers, de matières premières ou de ressources naturelles. Il y a environ autant de SCP dans lesquelles vous pouvez investir que de SCPI. Bien qu'ils soient autorisés à investir dans l'immobilier, il est rare de trouver un MLP qui ne soit pas dans le secteur pétrolier ou gazier, ou quelque chose de similaire ou apparenté. Enterprise Products Partners LP (NYSE: EPD EPDEnterprise Produits Partenaires LP25 11 + 0. 44% Créé avec Highstock 4. 2. 6 ) est un MLP classique , ses intérêts étant principalement dans les oléoducs.

Les MLP qui ne sont pas dans le secteur de l'énergie sont difficiles à trouver, mais elles existent. Deux des plus grands noms de port familiers à même l'investisseur occasionnel: Icahn Enterprises LP (Nasdaq: IEP IEPIcahn Entrpres Unités de dépôt Repr. Parts d'intérêts LP59. Créé avec Highstock 4. 2. 6 ) et KKR & Co. LP (NYSE: KKR KKRKKR & Co LP20 .07 + 0. 25% Créé avec Highstock 4. 2. 6 ). Nous examinerons le premier dans un peu plus de détails. Tout d'abord, ne perdez pas votre temps à essayer de lancer une prise de contrôle hostile. Fondateur et éponyme Carl Icahn est le propriétaire majoritaire et donc le commandité, ce qui signifie qu'il reçoit la plupart des dividendes de MLP, qui sont actuellement à un rendement de 6% en bonne santé que le MLP se négocie dans la gamme de 100 $. Sa position majoritaire n'est pas 50. 0000001%, soit. Plus comme 90. 5%. Ceux d'entre nous qui ont la chance d'être parmi les 9,5% restants investissent dans une société qui va au-delà des hydrocarbures qui constituent la majeure partie de l'industrie MLP. Les secteurs d'activité déclarés d'Icahn Enterprises comprennent l'automobile, l'automobile, l'emballage alimentaire, la mode maison et, oui, l'immobilier. La société occupe des postes importants dans de nombreuses entreprises dont vous avez entendu parler et peut-être patronnent régulièrement, des géants de l'informatique / électronique et des sites d'enchères en ligne aux constructeurs automobiles. Bien qu'une telle MLP soit peut-être une étape éloignée de ce que l'on considère communément comme de réels actifs, la société est néanmoins un brillant exemple de faible ratio cours / bénéfice, hausse du cours des actions et gestion agressive avec peu de tolérance à la sous-performance.

Un inconvénient des SCM est que, comme les FPI, ils sont souvent réduits à emprunter pour augmenter leurs opérations. Ainsi, ils sont à la merci des taux d'intérêt. D'un autre côté, si vous vous engagez à investir dans des MLP sous une forme ou sous une autre, il y a un argument convaincant pour éviter que la majorité des MLP dans le secteur de l'énergie privilégie quelque chose d'un peu plus diversifié. De cette façon, vous serez moins sujet aux fluctuations des prix des matières premières.

The Bottom Line

N'achetez jamais dans des placements exotiques sans savoir ce que vous faites. Mais l'immobilier, les REIT et les MLP ne sont vraiment pas si farfelus. Avec un peu de connaissance - pas beaucoup plus que cet article offert - vous pouvez trouver un investissement de fonds communs de placement avec des avantages fiscaux clairs et un flux de revenu confortable. Les actifs réels offrent des avantages que les actifs incorporels ne peuvent qu'espérer émuler. Et contrairement à un investissement boursier, un investissement immobilier réel a quelque chose de concret sous-jacent; d'où le nom. Même la résidence unifamiliale la moins performante a valeur de refuge. Dans le pire des cas, vous pouvez vivre à l'intérieur. Essayez de le faire avec votre 401 (k).