Si vous voulez un paiement mensuel inférieur à ce que vous pouvez obtenir avec un prêt à taux fixe, vous pourriez être attiré par un prêt hypothécaire à intérêt seulement. En ne faisant pas de paiements de capital pendant plusieurs années au début de votre prêt, vous aurez de meilleurs flux de trésorerie mensuels. Mais que se passe-t-il lorsque la période d'intérêt est terminée? Qui offre ces prêts? Et quand est-ce logique d'en avoir un? Voici un petit guide pour ce type d'hypothèque.

Fonctionnement des paiements

À la base, une hypothèque à intérêt seulement est une hypothèque où vous ne payez que des intérêts pour les premières années - typiquement 5 ou 10 - et une fois cette période terminée , vous payez le principal et l'intérêt. Si vous voulez effectuer des paiements de capital pendant la période d'intérêt seulement, vous pouvez, mais ce n'est pas une exigence du prêt.

Vous verrez généralement des prêts à intérêt unique structurés comme des prêts hypothécaires à taux variable (ARM) 3/1, 5/1, 7/1 ou 10/1. Les prêteurs disent que les choix 7/1 et 10/1 sont les plus populaires auprès des emprunteurs. Généralement, la période d'intérêt seulement est égale à la période à taux fixe pour les prêts à taux variable. Cela signifie que si vous avez un ARM 10/1, par exemple, vous paierez des intérêts seulement pour les 10 premières années.

Sur un ARM à intérêts seulement, après la fin de la période de lancement, le taux d'intérêt sera ajusté une fois par an (c'est de là que vient le «1») basé sur un taux d'intérêt de référence tel que LIBOR plus une marge déterminée par le prêteur. Le taux de référence change à mesure que le marché change, mais la marge est prédéterminée au moment de la souscription du prêt.

Les changements de taux d'intérêt sont limités par les plafonds tarifaires. Ceci est vrai pour tous les ARM, pas seulement pour les ARM à intérêt uniquement. Le plafond de taux d'intérêt initial sur 3/1 ARMs et 5/1 ARMS est généralement deux, dit Casey Fleming, un agent de crédit avec C2 Financial Corp à San Diego et auteur du Guide de prêt: Comment obtenir le meilleur prêt hypothécaire possible. Cela signifie que si votre taux d'intérêt de départ est de 3%, alors, lorsque la période d'intérêt se termine à la quatrième ou à la sixième année, votre nouveau taux d'intérêt ne sera pas supérieur à 5%. Sur les ARM 7/1 et ARM 10/1, le plafond des taux initiaux est généralement de cinq.

Après cela, les augmentations tarifaires sont généralement limitées à 2% par an, quelle que soit la période d'introduction de l'ARM. Les plafonds à vie sont presque toujours de 5% au-dessus du taux d'intérêt de départ du prêt, dit Fleming. Donc, si votre taux de départ est de 3%, il pourrait passer à 5% la huitième année, 7% la neuvième année et maximum à 8% la dixième année.

Une fois la période d'intérêt terminée, vous devrez commencer à rembourser le principal sur le reste de la durée du prêt (sur une base entièrement amortie, au prêteur parler). Les prêts d'intérêt seulement d'aujourd'hui n'ont pas de paiements de ballon; ils ne sont généralement pas autorisés par la loi, dit Fleming.Donc, si la durée complète d'un ARM 7/1 est de 30 ans et la période d'intérêt seulement est de sept ans, la huitième année, votre paiement mensuel sera recalculé en fonction de deux choses: d'abord, le nouveau taux d'intérêt, et la remboursement du principal sur les 23 années restantes.

Prêt à intérêt limité

Les prêts hypothécaires à taux fixe ne sont pas aussi courants, bien que vous les trouviez auprès de Bank of America si vous avez besoin d'un prêt jumbo (un prêt d'un montant supérieur à 417 $). , 000) ou par l'intermédiaire de Navy Federal Credit Union pour les deux prêts conformes (prêts généralement limités à 417 000 $ dans la plupart des régions du pays) et les prêts jumbo. Pour rejoindre la Marine FCU, vous devez être affilié aux forces armées des États-Unis, au département de la Défense, à la garde côtière ou à la garde nationale ou être apparenté à un membre de la Navy FCU. (Voir Prêts hypothécaires jumbo contre conventionnels: différence par rapport à .)

Avec un prêt à intérêt fixe à taux fixe de 30 ans, vous pourriez payer des intérêts seulement pendant 10 ans, puis payer des intérêts plus le capital. les 20 années restantes. En supposant que vous ne versez rien au principal pendant ces 10 premières années, votre paiement mensuel augmenterait sensiblement au cours de la 11e année, non seulement parce que vous commenceriez à rembourser le capital, mais parce que vous rembourseriez le capital sur 20 ans au lieu de 30 ans. Puisque vous ne remboursez pas le capital pendant la période d'intérêt seulement, lorsque le taux est réinitialisé, votre nouveau paiement d'intérêt est basé sur le montant total du prêt. Un prêt de 100 000 $ avec un taux d'intérêt de 3,5% ne coûterait que 291 $. 67 par mois pendant les 10 premières années, mais 579 $. 96 par mois pendant les 20 années restantes - presque le double.

Plus de 30 ans, le prêt de 100 000 $ vous coûterait 174, 190, 80 (calculé comme 291 $, 67 x 120 paiements + 579 $, 96 x 240 paiements). Si vous aviez souscrit un prêt à taux fixe de 30 ans au même taux d'intérêt de 3,5% (mentionné dans «Comment fonctionnent les paiements» ci-dessus), votre coût total sur 30 ans serait de 161 656 $. 09. C'est $ 12, 534. 71 plus d'intérêt sur le prêt à intérêt seulement, et ce coût d'intérêt supplémentaire est la raison pour laquelle vous ne voulez pas garder un prêt à intérêt seulement pour son terme complet. Cependant, vos intérêts réels seront moindres si vous prenez la déduction d'impôt sur les intérêts hypothécaires.

Disponibilité du prêt

Étant donné que de nombreux emprunteurs ont eu des problèmes avec des prêts sans intérêt durant les années de bulle, les banques hésitent à offrir le produit aujourd'hui, affirme Yael Ishakis, vice-présidente de First Meridian Mortgage à Brooklyn, NY. auteur du Guide complet pour l'achat d'une maison.

Fleming dit que la plupart sont des prêts jumbo, à taux variable avec une période fixe de 5, 7 ou 10 ans. Un prêt jumbo est un type de prêt non conforme. Contrairement aux prêts conformes, les prêts non rentables ne peuvent être vendus à Fannie Mae et Freddie Mac, les deux institutions géantes qui sont les plus gros acheteurs d'hypothèques conformes et une raison pour laquelle les prêts conformes sont si largement disponibles.

Lorsque Fannie et Freddie achètent des prêts auprès de prêteurs hypothécaires, ils mettent plus d'argent à la disposition des prêteurs pour qu'ils accordent des prêts supplémentaires.Les prêts non conformes, comme les prêts à intérêt seulement, ont un marché hypothécaire secondaire limité; il est plus difficile de trouver un investisseur qui veut les acheter. Plus de prêteurs s'accrochent à ces prêts et les servent en interne, ce qui signifie qu'ils ont moins d'argent pour faire des prêts supplémentaires. Les prêts à intérêt seulement ne sont donc pas aussi largement disponibles. Même si un prêt à intérêt seulement n'est pas un prêt jumbo, il est toujours considéré comme non conforme. (En savoir plus sur Fannie Mae: ce qu'elle fait et comment elle fonctionne .)

Parce que les prêts à intérêt seulement ne sont pas aussi largement disponibles que les prêts à taux fixe de 30 ans, par exemple. La meilleure façon de trouver un bon prêteur d'intérêt est par l'intermédiaire d'un courtier réputé avec un bon réseau, car il faudra faire du shopping sérieux pour trouver et comparer des offres », explique Fleming.

En plus de Bank of America, de Navy FCU et des sociétés pour lesquelles nos experts travaillent - C2 Financial Corp, First Meridian Mortgage et Angel Oak Home Loans - d'autres prêteurs ont trouvé que les prêts à intérêt unique comprennent EverBank, Union Private Private Bank Banque, prêteur de marché SoFi, banque de citoyens, banque d'Internet et hypothèque de gros de United. Ce n'est pas une liste exhaustive, mais il offre un point de départ si vous magasinez pour un prêt à intérêt seulement.

Comparaison des coûts

"L'augmentation des taux pour la fonction d'intérêt seulement varie selon le prêteur et le jour, mais suppose que vous paierez au moins une prime de 0,25% sur le taux d'intérêt", explique Fleming.

De même, Whitney Fite, président d'Angel Oak Home Loans à Atlanta, dit que le taux sur un prêt hypothécaire à intérêt seulement est de 0, 125% à 0, 375% plus élevé que le taux d'un prêt à taux fixe amortissable, en fonction des détails.

Voici comment se présenteraient vos paiements mensuels avec un prêt à intérêt unique de 100 000 $ comparé à un prêt à taux fixe ou à un ARM entièrement amortissable, chacun à un taux typique pour ce type de prêt:

• 7 ans, ARM à intérêt seulement, 3. 125%: 260 $. 42
• Prêt conventionnel à taux fixe de 30 ans (sans intérêts seulement), 3 625%: 456 $. 05
• ARM de 7 ans entièrement amortissable (amortissement sur 30 ans), 2 875%: 414 $. 89

À ces taux, à court terme, un ARM à intérêt seulement vous coûtera 195 $. 63 moins par mois par 100 000 $ empruntés pour les sept premières années comparativement à un prêt à taux fixe de 30 ans et 154 $. 47 moins par mois par rapport à un ARM 7/1 entièrement amortissable.

Il est impossible de calculer le coût réel à vie d'un prêt à intérêt à taux variable uniquement lorsque vous le souscrivez, car vous ne pouvez pas savoir à l'avance quel taux d'intérêt reviendra à chaque année. Selon Fleming, même si vous pouvez déterminer le plafond du taux d'intérêt viager et le plancher de votre contrat, vous pouvez calculer le coût minimum et maximum de la durée de vie et savoir que votre coût réel tomberait quelque part entre les deux. "Ce serait une gamme énorme, cependant," dit Fleming.

The Bottom Line

Les prêts hypothécaires à intérêt seulement peuvent être difficiles à comprendre et vos paiements augmenteront considérablement une fois la période d'intérêt seulement terminée.Si votre prêt à intérêt unique est un ARM, vos paiements augmenteront encore plus si les taux d'intérêt augmentent, ce qui est une valeur sûre dans l'environnement actuel à taux bas. Ces prêts sont les meilleurs pour les emprunteurs sophistiqués qui comprennent parfaitement comment ils travaillent et quels risques ils prennent. (Pour plus de détails, voir 5 types de prêts hypothécaires à risque à éviter .)

Hypothèques: Taux fixe contre taux ajustable et Notions de base sur les prêts hypothécaires .