L'éventualité d'une vente à domicile est un type de clause d'urgence fréquemment incluse dans un contrat de vente immobilière (ou une offre d'achat de biens immobiliers). Avec une condition de vente à domicile en place, la transaction est dépendante (ou conditionnelle) de la vente de la maison de l'acheteur. Si la maison de l'acheteur vend à la date spécifiée, le contrat avance; s'il ne se vend pas à la date spécifiée, le contrat est résilié. Ici, nous regardons ce que les acheteurs et les vendeurs ont besoin de savoir sur les éventualités de vente de maisons.

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Deux types d'éventualités de vente de maisons

Il existe deux types d'éventualités de vente de maisons:

• Contingence de vente et de règlement
• Contingence de règlement

Comme son nom l'indique, l'éventualité d'un règlement dépend de la vente et de la liquidation d'une maison existante par l'acheteur. Ce type d'éventualité est utilisé si l'acheteur n'a pas encore reçu et accepté une offre d'achat sur la maison actuelle. En général, ce type d'éventualité permet à un vendeur de continuer à vendre la maison à d'autres acheteurs potentiels, avec la stipulation que l'acheteur aura la possibilité de supprimer la subordination de vente et de règlement dans un délai spécifié (typiquement 24-48 heures) si le vendeur reçoit une autre offre. Si l'acheteur ne peut pas supprimer l'éventualité, le contrat est résilié, le vendeur peut accepter l'autre offre, et le dépôt d'argent sérieux est retourné à l'acheteur.

Une éventualité de règlement, par contre, est utilisée si l'acheteur a déjà commercialisé sa propriété, a un contrat en main et une date de règlement sur le calendrier. Parce que la propriété n'est pas vraiment vendue jusqu'à ce que le règlement (ou la fermeture) ait lieu, cela protège l'acheteur si la vente échoue pour une raison quelconque. Dans la plupart des cas, ce type d'éventualité interdit au vendeur d'accepter d'autres offres sur la propriété pendant une période déterminée. Si la maison de l'acheteur ferme à la date spécifiée, le contrat reste valide. Si la maison ne ferme pas, le contrat peut être résilié.

Considérations pour les acheteurs

La plupart des acheteurs ont besoin de vendre leur maison existante pour en acheter une nouvelle, surtout lorsqu'ils «passent» à une maison plus chère. Une éventualité de vente à domicile donne aux acheteurs le temps dont ils ont besoin pour vendre et régler avant de s'engager dans une nouvelle maison. Les acheteurs peuvent éviter de posséder deux maisons et de détenir deux hypothèques en même temps en attendant que leur propre maison se vende. Une éventualité de vente à domicile peut également permettre une transaction transparente: l'acheteur peut vendre une maison et passer à la suivante puisque la nouvelle maison est déjà «enfermée».

Bien qu'une vente d'urgence aide à apporter la tranquillité d'esprit acheteur, il n'évite pas les autres coûts d'achat de la maison.Les acheteurs doivent encore dépenser de l'argent pour les inspections de la maison, les frais bancaires et les frais d'évaluation, et ces frais ne sont pas remboursés si l'opération échoue parce que la propriété ne se vend pas à temps. En outre, les acheteurs devront probablement payer plus pour la propriété que s'ils ont fait une offre sans la condition de vente à domicile. C'est parce qu'ils demandent essentiellement au vendeur de "jouer" sur leur capacité à vendre leur maison actuelle et le vendeur s'attendra à être indemnisé pour ce risque.

Facteurs à considérer pour les vendeurs

Une éventualité de vente à domicile peut être risquée pour les vendeurs, car il n'y a aucune garantie que la maison se vendra. Même si le contrat permet au vendeur de continuer à commercialiser la propriété et d'accepter les offres, la maison peut être inscrite «sous contrat», ce qui la rend moins attrayante pour les autres acheteurs potentiels. Beaucoup de gens à la recherche de maisons évitent une propriété qui est sous contrat parce qu'ils ne veulent pas perdre de temps et risquent de tomber amoureux d'une propriété qu'ils n'auront peut-être jamais la chance d'acheter.

Avant d'accepter une éventualité de vente de maison, le vendeur (ou l'agent immobilier du vendeur) devrait enquêter sur la maison actuelle de l'acheteur potentiel pour déterminer:

• Si la maison est déjà sur le marché . Sinon, il s'agit généralement d'un drapeau rouge, car il indique que l'acheteur potentiel ne pense qu'à acheter et vendre à ce stade.
• S'il est listé au prix correct . Un agent immobilier peut préparer des comparables pour s'assurer que la maison a le prix de vendre.
• Depuis combien de temps sur le marché . Si cela fait longtemps, le prix de la maison peut être trop élevé, la procédure de présentation peut être difficile, ou le marché pourrait juste être sec.
• Le temps moyen sur le marché pour les maisons dans le quartier. Si le délai moyen est d'environ 30 jours, on pourrait s'attendre à ce que la maison se vende. Si c'est 90 jours ou plus, le vendeur pourrait attendre avec peu de chance que la maison de l'acheteur se vendra.

Une éventualité de vente à domicile, cependant, pourrait être une bonne chose si la propriété du vendeur a été sur le marché un certain temps. Si le vendeur a eu du mal à trouver un acheteur, un contrat avec une éventualité est toujours un contrat, et il y a une chance que la propriété va vendre. Dans de nombreux cas, il est conseillé de limiter le délai de vente de l'acheteur à une ou quatre semaines. Ceci fait pression sur l'acheteur pour abaisser le prix demandé et faire une vente tout en empêchant le vendeur de perdre trop de temps dans le cas où la transaction ne ferme pas.

Un vendeur peut inclure une «clause d'exclusion» pour fournir une mesure de protection contre une éventualité de vente d'une maison. Une clause d'exclusion stipule que le vendeur peut continuer à commercialiser la propriété et accepter les offres d'autres acheteurs. Dans ce cas, le vendeur donne à l'acheteur actuel un délai précis (par exemple, 72 heures) pour supprimer l'éventualité de la vente d'une maison et poursuivre le contrat. Si l'acheteur ne supprime pas l'éventualité, le vendeur peut revenir sur le contrat et vendre au nouvel acheteur.

The Bottom Line

Les éventualités de vente à domicile protègent les acheteurs qui veulent vendre une maison avant d'en acheter une autre.Les détails exacts de toute éventualité doivent être précisés dans le contrat de vente de biens immobiliers. Parce que les contrats sont juridiquement contraignants, il est important de revoir et de comprendre les conditions d'une vente d'urgence. Un professionnel de l'immobilier qualifié ou un avocat de l'immobilier devrait être consulté pour toute question ou préoccupation concernant les contrats immobiliers et les clauses de vente à domicile.