Lorsque vous souscrivez une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC), ce que l'on appelle la période de prélèvement dure généralement dix ans. Pendant ce temps, vous pouvez emprunter de l'argent au besoin et effectuer de faibles paiements d'intérêts seulement sur ce que vous avez emprunté. Beaucoup de propriétaires font exactement cela parce qu'il pique moins à court terme. À la fin de la période de prélèvement, toutefois, vous ne pouvez plus emprunter de votre ligne et vous devez commencer à faire des versements d'intérêts et de capital entièrement amortis pendant la période de remboursement, qui est habituellement de 20 ans. Cela signifie que vos paiements mensuels peuvent être considérablement plus élevés qu'ils ne l'étaient pendant la période de tirage, et de nombreux propriétaires finissent par faire face à un choc de paiement. Une façon de résoudre le problème des chocs de paiement est de refinancer votre HELOC, et il existe plusieurs façons de le faire. Cet article explique comment se qualifier, quelles sont vos options, et les avantages et les inconvénients de chacun. (Si vous avez besoin de refinancer un prêt hypothécaire ordinaire, voir Refinancement de votre prêt hypothécaire: un guide pratique .)

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Qualification pour refinancer votre HELOC

Le refinancement d'une HELOC est similaire à la souscription ou au refinancement d'une première hypothèque. Vous devrez vous qualifier en fonction de vos revenus, dépenses, dettes et actifs, ce qui signifie fournir des documents tels que bordereaux de paie, formulaires W2, déclarations de revenus, relevés hypothécaires, pièces d'identité avec photo, preuve d'assurance et autres documents que le souscripteur juge nécessaires. Pour obtenir les taux d'intérêt les plus bas, vous devez avoir un excellent score FICO: quelque part dans la gamme 740 à 850. Vous pouvez vous qualifier avec un score aussi bas que 620, mais vous paierez plus de deux fois le taux d'intérêt de quelqu'un avec un excellent score, et vous aurez peut-être du mal à trouver un prêteur qui travaillera avec vous. (Pour en savoir plus, voir Les 5 facteurs les plus importants qui affectent votre crédit .)

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Vous aurez également besoin d'avoir suffisamment d'équité dans votre maison après avoir souscrit le nouveau prêt pour respecter les lignes directrices du prêteur pour un prêt combiné à valeur. Certains prêteurs laisseront les propriétaires avec un excellent crédit emprunter jusqu'à 100% de la valeur de leur maison, mais il est courant de ne pouvoir emprunter que de 80% à 90%. Voici un exemple de la façon dont cela est déterminé:

Valeur de la propriété: 300 000 $

Solde de premier prêt hypothécaire: 190 000 $

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Solde HELOC: 50 000 $

Total emprunté: 240 000 $

Prêt combiné à la valeur: 80%

Avoir du propriétaire: 20%

Dans ce cas, en supposant vous voulez seulement refinancer votre balance HELOC existante et ne voulez pas emprunter plus, vous devriez être en mesure de trouver un prêteur qui travaillera avec vous, surtout si vous avez un bon crédit. En outre, plus vous avez de capitaux propres, plus votre taux d'intérêt sera bas.

Options de refinancement

Il existe quatre façons de refinancer votre marge de crédit hypothécaire.Voici vos options, et les avantages et les inconvénients de chacun.

1. Demander une modification de prêt

Fonctionnement: Communiquez avec votre prêteur et expliquez que vous aurez de la difficulté à effectuer vos paiements à la fin de la période de tirage. Demandez si le prêteur peut travailler avec vous pour modifier les conditions du prêt d'une manière qui rendra vos paiements mensuels abordables, de sorte que vous ne par défaut. Bank of America, par exemple, a un programme d'aide à la propriété qui accorde aux propriétaires qualifiés un plus long terme, un taux d'intérêt plus bas ou les deux s'ils ont éprouvé des difficultés financières comme la perte de revenu ou le divorce.

Pour: La modification de prêt peut être votre seule option si vous êtes sous l'eau. Mais avant d'aller chercher un, voir si vous êtes admissible à des programmes d'aide fédéraux ou de l'État pour les propriétaires en difficulté, tels que le programme Home Affordable Modification de deuxième privilège ou un court refinancement FHA.

Inconvénients: Les prêteurs ne sont pas tenus de modifier votre prêt, donc cette option pourrait ne pas être à votre disposition. Si c'est le cas, vous devrez montrer que vous pouvez rembourser le prêt modifié.

2. Ouvrez une nouvelle HELOC

Comment ça marche: Vous lancez la boîte en recommençant par une nouvelle période de tirage et une nouvelle période de remboursement des intérêts.

Pour: Cela vous donne du temps pour améliorer votre situation financière si vous avez du mal à joindre les deux bouts et que vous ne voulez pas faire défaut sur votre prêt existant.

Inconvénients: Vous devrez rembourser votre prêt un jour. Plus vous retardez le remboursement, plus vous devrez payer d'intérêts et plus vos versements de capital et d'intérêts entièrement amortis seront effectués chaque mois. En outre, en entrant une nouvelle période de tirage, il est facile de continuer à emprunter. Si vous refinancez parce que vous êtes préoccupé par le remboursement de votre HELOC existant, la dernière chose que vous voulez faire est d'ajouter à votre dette. Comme vous l'avez déjà vu, il est difficile de savoir quel sera le total de vos coûts d'emprunt ou de vos paiements mensuels avec un HELOC, car vous empruntez un peu ici et là et le taux d'intérêt peut fluctuer. En outre, lorsque la période de remboursement de votre nouvelle HELOC donne lieu à des taux d'intérêt plus élevés qu'aujourd'hui, ces paiements mensuels sont encore plus importants. (Pour en savoir plus, voir Comment les HELOC peuvent vous blesser .)

3. Obtenez un nouveau prêt hypothécaire

Fonctionnement : vous transformez votre prêt HELOC à taux variable en un prêt hypothécaire à taux fixe. Vous pouvez prendre jusqu'à 20 ou 30 ans pour rembourser votre solde.

Pour: Vous finissez le cycle d'emprunt continu en souscrivant une somme forfaitaire pour rembourser votre HELOC, et vous obtenez un taux d'intérêt fixe avec des versements mensuels stables. Assurez-vous de connaître vos coûts d'emprunt à long terme et de les prendre en compte dans le plan financier à long terme de votre ménage.

Inconvénients: Certains prêteurs ont cessé d'offrir des prêts sur valeur domiciliaire, de sorte que les achats nécessiteront plus d'efforts qu'ils ne le feraient pour trouver une HELOC. Néanmoins, ils sont disponibles, surtout si vous êtes prêt à regarder au-delà des plus grandes banques - ce que vous devriez être parce que les grandes institutions financières n'ont pas nécessairement les meilleurs taux ou le service à la clientèle le plus compétent.Aussi, gardez à l'esprit que plus votre durée de prêt est longue, plus vos paiements mensuels seront faibles, mais plus vous paierez d'intérêts.

4. Refinancer le solde en une nouvelle hypothèque de premier rang

Comment ça marche: Au lieu de simplement refinancer votre HELOC, vous refinancez votre HELOC et votre première hypothèque en un seul prêt: une nouvelle première hypothèque.

Pour: Vous pouvez trouver les tarifs les plus bas disponibles. Les taux des hypothèques de premier rang tendent à être inférieurs aux taux des prêts hypothécaires à domicile, car si vous ne payez pas les paiements de votre maison, votre premier prêteur hypothécaire a prélevé le produit de la vente de votre maison saisie. Dans un marché où les taux HELOC sont de 4. 75%, et les taux de prêts hypothécaires à domicile sont de 5. 23%, 30 ans, les taux fixes de premier prêt hypothécaire pourraient être 4. 09%, et les taux fixes de 15 ans pourrait être 3. 31%. En supposant que vous refinanciez avec une hypothèque de premier rang à taux fixe, vous gagnerez également la stabilité des paiements mensuels égaux et connaître votre total des coûts d'emprunt à l'avance, tout comme vous le feriez avec l'option prêt hypothécaire indiqué ci-dessus.

Inconvénients: Souscrire une hypothèque de premier rang peut signifier payer des frais de clôture considérablement plus élevés que si vous refinanciez un nouveau prêt hypothécaire ou un prêt sur valeur domiciliaire.

The Bottom Line

Vous pourriez obtenir des paiements mensuels plus abordables sur votre HELOC en modifiant votre prêt, en refinançant une nouvelle HELOC, en refinançant un prêt hypothécaire ou en refinançant avec une nouvelle hypothèque de premier rang. Explorez vos options avec plusieurs prêteurs pour voir quelle possibilité offre la meilleure combinaison d'abordabilité à court terme et le plus bas possible des dépenses à long terme et des coûts de clôture. (Pour en savoir plus, voir: Fonctionnement d'une option HELOC à taux fixe .)