Lorsque vous refinancez votre hypothèque, tout dépend de l'évaluation. Si la valeur de votre maison est si faible que vous êtes sous l'eau, vous ne pouvez pas refinancer. Si votre valeur d'évaluation met votre capital à domicile à moins de 20%, vous serez coincé à payer pour l'assurance hypothécaire privée (PMI) ou apporter de l'argent à la table pour faire un refinancement en espèces. Qui plus est, vous pourriez ne pas obtenir le taux d'intérêt le plus bas, puisque les prêteurs considèrent les emprunteurs avec moins d'équité pour être plus risqué. Si vous envisagez de refinancer, vous devez comprendre le rôle essentiel de l'évaluation dans le processus.

Qu'est-ce qu'une évaluation à domicile?

Une évaluation est l'opinion d'un professionnel licencié ou certifié sur la valeur d'une maison fournie par une tierce partie désintéressée. L'évaluateur est payé pour fournir le service d'évaluation de votre maison, mais n'a pas la peau dans le jeu quand il s'agit de savoir si vous êtes en mesure de refinancer en raison de la valeur qu'il ou elle arrive. Dans une transaction de refinancement, l'évaluation protège la banque en s'assurant qu'elle ne prête pas à l'emprunteur plus d'argent que la valeur de la propriété. Si la propriété entre plus tard dans la forclusion pour une raison quelconque, le prêteur veut être en mesure de revendre la propriété et récupérer son argent.

L'évaluateur visite votre maison entre 30 et 45 minutes pour mesurer ses dimensions, examiner ses équipements et évaluer son état général à l'intérieur comme à l'extérieur, prendre des photos de l'extérieur, du garage et de chaque intérieur chambre. Il ou elle examine ensuite les dossiers de propriétés semblables aux vôtres - idéalement les propriétés de votre quartier qui se sont vendues récemment. Basé sur la visite à domicile et ces dossiers, l'évaluateur arrive à une opinion professionnelle de combien votre propriété se vendrait si vous le mettez sur le marché. La banque utilise cette valeur - avec votre revenu, vos actifs et vos antécédents de crédit - pour déterminer combien elle vous prêtera.

Comment fonctionnent les évaluations à domicile sur le marché actuel

Trois types d'opérations de refinancement ne nécessitent pas d'évaluation. Ni le refinancement simplifié de la Federal Housing Administration ni le prêt de refinancement de la réduction des taux d'intérêt de l'Administration des vétérans n'en exigent un. Dans certains cas, le programme de refinancement abordable du logement n'en a pas non plus le mandat. Tous les autres types de transactions de refinancement nécessitent une évaluation.

Les règlements fédéraux dictent comment les prêteurs et les évaluateurs doivent se comporter tout au long du processus d'évaluation. Après la crise du logement, le gouvernement a voulu accroître l'indépendance de l'évaluateur afin d'empêcher la possibilité d'accorder des prêts en fonction de valeurs immobilières exagérées. Les lois Dodd-Frank et Truth in Lending Act exigent désormais que les évaluations soient «menées de manière indépendante et exempte d'influence et de coercition inappropriées."

Comme les exigences d'indépendance des évaluateurs définissent une étroite gamme d'interactions acceptables entre les évaluateurs et les agents de crédit, les prêteurs craignent que tout contact avec les évaluateurs puisse être interprété comme une violation de la loi en tentant d'influencer l'opinion de l'évaluateur. . Les prêteurs font preuve de prudence en évitant la possibilité de mesures disciplinaires sévères. Les agents de crédit et les courtiers ne peuvent pas sélectionner l'évaluateur, pas plus que l'emprunteur. Les emprunteurs ne peuvent pas non plus soumettre une évaluation effectuée pour un prêteur différent, mais ils peuvent «indiquer à la banque qu'une autre évaluation existe et la banque peut demander le rapport d'évaluation directement à l'autre institution. "

Le prêteur commande souvent l'évaluation par l'intermédiaire d'une tierce partie appelée AMC." L'utilisation d'un AMC n'est pas une exigence, mais c'est l'approche habituelle de l'indépendance de l'évaluateur ", explique Joe Parsons, senior loan agent à PFS Funding de Dublin, Californie, banquier régional et courtier hypothécaire.

De nombreux prêteurs - en particulier les petits, locaux - ont des relations de référence directes avec un petit groupe d'évaluateurs et n'utilisent pas un AMC. Ou le prêteur peut avoir un département indépendant d'évaluation interne. L'évaluateur doit avoir une connaissance locale de la zone (appelée compétence du marché). Les évaluateurs doivent suivre les normes uniformes de pratique professionnelle d'évaluation publiées par la Fondation d'évaluation, une organisation professionnelle, même si ces normes ne sont pas des lois.

Frais d'évaluation de la maison

Les frais d'évaluation varient selon l'état, mais les évaluateurs doivent facturer des frais coutumiers et raisonnables pour la région. Attendez-vous à payer de 300 $ à 500 $ pour une évaluation d'une maison unifamiliale standard.

«Les propriétés plus complexes sont plus chères parce que l'inspection prend plus de temps», explique Erin Benton, vice-président de Decorum Valuation Services, une société de gestion d'évaluation à Ellicott City, Md.

Vous devez payer les frais dès le moment de l'évaluation, pas à la clôture; peu importe si votre prêt se termine, l'évaluateur a encore fait le travail. Alors que les frais peuvent sembler valables si cela vous permet d'obtenir les conditions de refinancement que vous voulez, cela peut sembler un gaspillage d'argent si une faible évaluation signifie que vous ne pouvez pas refinancer.

Puisque les prêteurs ne peuvent pas discuter de la valeur d'une maison ou d'une «valeur cible» avec un évaluateur au moment de l'affectation, les propriétaires ne peuvent pas estimer l'estimation approximative d'un évaluateur payer pour le service, comme ils le pouvaient avant la nouvelle réglementation. Au mieux, vous pouvez rechercher des ventes comparables récentes sur des sites Web tels que Zillow et Redfin, mais leurs enregistrements peuvent être incomplets.

Une autre option consiste à demander à un agent immobilier de faire une analyse de marché comparative et de vous fournir des impressions de ventes comparables récentes du Multiple Listing Service, explique Bruce Ailion, un agent de RE / MAX Greater Atlanta. Demandez gentiment, car ils vont vous faire une faveur - contrairement à une vente à domicile, l'agent ne recevra aucune commission de votre refinancement.

Améliorer vos chances d'une évaluation élevée

La valeur que l'évaluateur accorde à votre maison dépend en grande partie des prix de vente récents de propriétés comparables, mais vous vous trompez si vous pensez que vous ne pouvez rien faire pour aider votre maison dans le haut de sa valeur d'évaluation potentielle.

L'évaluation de votre maison s'apparente à un premier rendez-vous, dit Ailion. Bien que vous n'ayez aucune idée de la façon dont votre partenaire vous aimera ou vous évaluera, le fait d'être soigné améliore considérablement vos chances d'être jugé attrayant. "C'est donc avec l'évaluation", dit-il.

"Votre propriété doit être propre et nette, dégagée et facile à inspecter. Tout animal domestique devrait être contenu et ses odeurs masquées. Vous ne voulez pas que l'évaluateur soit précipité pour sortir ", dit Ailion.

Voici comment les évaluateurs décrivent leur fonctionnement:

«En règle générale, peu importe si votre pelouse n'est pas tondue ou si votre maison est en désordre», déclare l'évaluateur résidentiel agréé Ralph J. Vaccari, président de Vaccari & Associates

Marblehead, Mass. "Il est important de réaliser, cependant, qu'une maison sale ou mal entretenue peut augmenter son apparence d'usure au-delà de la normale, et cette condition peut, en fait, affecter la valeur. "

L'évaluateur se soucie de ce qui suit, dit Vaccari:

• condition extérieure et intérieure
• nombre total de pièces
• fonctionnalité, y compris la conception et la disposition des pièces intérieures, et obsolescence fonctionnelle
• améliorations aux cuisines et aux bains , les fenêtres, le toit et les systèmes de la maison (chauffage, électricité et plomberie) au cours des 15 dernières années qui rendent la maison plus moderne, fonctionnelle et habitable selon les normes actuelles
• l'état et l'âge des systèmes de la maison > aménagements extérieurs tels que garages, terrasses et vérandas
• emplacement
• caractéristiques peu attrayantes, comme un aspect extérieur qui ne correspond pas au reste du quartier
• C'est une bonne idée de souligner les caractéristiques qui peuvent ne pas l'être immédiatement apparent qui pourrait potentiellement ajouter à l'opinion de l'évaluateur de la valeur, Parsons dit.

Avant la venue de l'évaluateur

La préparation de votre maison pour la visite d'un évaluateur est toutefois différente de la préparation pour un acheteur éventuel.

"Lorsque vous ouvrez votre maison à un acheteur potentiel, vous voulez déclencher des réactions émotionnelles", dit Parsons. "En tant que vendeur, vous voulez que l'acheteur puisse imaginer à quel point il sera heureux et à l'aise. Aucune considération subjective de ce genre ne s'applique à une évaluation », dit-il.

Vaccari ajoute qu'un propriétaire ne ferait pas de changement, comme déchirer un vieux tapis pour révéler des planchers de bois franc, pour une évaluation, comme il le ferait pour un vendeur. Mais rafraîchir la peinture de la maison, à l'intérieur et à l'extérieur, peut aider, tout comme le nettoyage de l'encombrement pour permettre un accès complet et la visualisation de toutes les zones de la maison, y compris le sous-sol.

Finalement, "Si les dossiers fiscaux sont incorrects, signalez-le", dit Ailion.

Autrement, c'est la responsabilité de l'évaluateur de découvrir des problèmes et de poser des questions lorsque cela est justifié, dit Vaccari.

Si vous obtenez une bonne évaluation

Félicitations! Vous avez effectué une étape importante dans le refinancement de votre prêt hypothécaire. Maintenant, il est temps de passer par la prochaine série d'étapes avec votre agent de crédit. Si vous avez obtenu une évaluation favorable, utilisez un outil comme la calculatrice hypothécaire d'Investopedia pour rechercher des taux d'intérêt sur une hypothèque refinancée pour un logement de votre valeur. Être armé de ces chiffres peut vous aider avec un certain pouvoir de négociation lorsque vous rencontrez votre prêteur.

Obtenir un deuxième avis sur une évaluation faible

Parfois, la valeur de l'évaluateur est non seulement inférieure à ce que vous souhaiteriez qu'elle soit, mais inférieure à ce que vous pensez que vaut votre maison.

"Une évaluation est juste l'opinion d'une personne", dit Ailion. "Bien qu'il s'agisse d'une opinion formée et éduquée, comme dans toutes les professions, il y a de bons et de mauvais pratiquants. "

Compte tenu de la réglementation fédérale stricte qui régit le processus, y a-t-il quelque chose que vous puissiez faire au sujet d'une évaluation basse?

"Si le propriétaire n'aime pas la valeur de l'évaluation, il peut écrire une lettre d'appel au prêteur ou à l'AMC, mais les chances qu'un évaluateur modifie son opinion sont minces, à moins que le propriétaire n'ait des preuves accablantes que la valeur est éteinte », explique Benton.

Votre appel ne sera couronné de succès que si vous démontrez que l'évaluateur a commis une erreur importante, par exemple en indiquant incorrectement la superficie ou le nombre de pièces; ne pas tenir compte d'un équipement important, tel qu'une piscine ou un spa; ou négliger une vente comparable qui pourrait soutenir une valeur plus élevée tout en «cherchant» un comparable moins approprié qui indiquerait une valeur inférieure, Parsons dit.

Vous pouvez également faire valoir que les comps utilisés étaient dans un district scolaire inférieur ou un lotissement inférieur qui n'avait pas de HOA avec des piscines et des courts de tennis, que tous les comparables étaient en difficulté ou des ventes REO, ou qu'ils ont d'autres externalités négatives influençant la valeur, comme être dans une rue animée, dit Ailion. "Explique pourquoi ils sont différents et pas égaux au tien. Vous devez prouver que quelque chose est en erreur avec les comparables sélectionnés. "

Vos options lorsque l'évaluation est faible

Si vous ne parvenez pas à contester une évaluation faible, comment vous assurez-vous que le refinancement est effectué? Si l'évaluation vous place à moins de 80% des fonds propres - ce qui signifie que le prêteur vous demandera de payer une assurance hypothécaire privée - vous pouvez effectuer un refinancement et rapporter plusieurs milliers de dollars pour obtenir ce prêt magique de 80%. -valeur et éviter PMI. Vous pouvez également choisir de payer PMI pour l'instant. Si la valeur des maisons continue d'augmenter, vous pouvez fournir des ventes comparables à votre agent de crédit hypothécaire et lui demander d'enlever PMI même si vous n'avez pas encore remboursé la majeure partie de votre capital. Si l'évaluation révèle que vous êtes sous l'eau, cependant, tout ce que vous pouvez faire est d'attendre que le marché s'améliore à moins que vous ne soyez admissible à un programme d'aide gouvernementale, tel que HARP.

Conclusion

Comprendre le fonctionnement du processus d'évaluation vous donnera les meilleures chances d'obtenir qu'un évaluateur attribue la valeur la plus élevée possible à votre propriété.Les évaluations ne correspondent pas toujours aux valeurs que les emprunteurs espèrent, et elles constituent un processus humain laissant place à la subjectivité et aux erreurs. Vous pouvez faire appel à une évaluation faible, mais vous ne réussirez avec des données solides que pour vous soutenir.