Le krach immobilier a entièrement restructuré le marché hypothécaire américain. Une partie de ce développement a inclus des restrictions plus serrées sur l'obtention des hypothèques, couplées avec une abondance de maisons nouvellement disponibles pour la vente. Ceci, à son tour, a permis à certains investisseurs d'acheter des propriétés secondaires à des fins d'investissement et de location.

Il y a deux grandes écoles de pensée quand on considère les investissements immobiliers et comment les approcher: on pense qu'il est plus sage de payer tout l'argent pour une résidence secondaire, alors que l'autre côté considère que l'on profite d'une seconde - voire même troisième ou quatrième propriété - est beaucoup plus lucrative. Voici les cas pour les deux.

Arguments en faveur de l'effet de levier

Ce débat est largement couvert en ligne, et plusieurs sites d'information financière et blogs affirment qu'il est plus judicieux d'avoir recours à l'effet de levier lors de l'achat d'immeubles de placement. Par exemple, Ali Boone de BiggerPockets. com fait valoir que les rendements sont plus élevés et les risques sont plus faibles en tirant parti de ce type d'investissement. La logique sous-jacente est que si la valeur de la propriété augmente, un investisseur aura mis moins de fonds, mais peut alors recevoir beaucoup plus que son capital initial.

Par exemple, supposons que vous mettez 15% sur une maison de 500 000 $. Votre investissement initial serait alors de 75 000 $. Deux ans plus tard, si la valeur de cette maison s'élevait à 650 000 $, vous pourriez vendre et recevoir beaucoup plus que vos 75 000 $ initiaux. Dans ce scénario, votre investissement principal de 75 000 $ retourné, plus un montant supplémentaire de 75 000 $. Dans ce cas, vous auriez risqué beaucoup moins qu'un investisseur en espèces aurait dans cette situation, mais a quand même fait un bénéfice considérable.

Multipliez cette formule et cette stratégie sur trois ou quatre propriétés, et l'investisseur avisé peut réaliser un profit considérable. Un investisseur à effet de levier a plus d'opportunités que son homologue dans ces types de situations. Les acheteurs d'argent achèteront souvent une maison avec la plupart de l'argent disponible pour un investissement. En revanche, un investisseur à effet de levier peut diversifier la répartition de cet argent sur plusieurs propriétés différentes, ce qui peut éventuellement augmenter son taux de rendement à long terme.

Les risques de l'effet de levier

La prise de tout type d'investissement comporte un risque inhérent, en particulier lorsqu'il s'agit de gérer les incertitudes sur le marché du logement. Tout d'abord, la diversification de l'argent entre les immeubles de placement est une approche qui ne devrait être sérieusement envisagée que par un investisseur bien informé. Une bonne compréhension des conditions économiques actuelles, la santé globale du marché du logement en général et la zone dans laquelle vous achetez spécifiquement est nécessaire.

Bien qu'il y ait plusieurs avantages à contracter un prêt pour acheter une propriété d'investissement, les choses pourraient aller de travers.Supposons que chaque bien locatif soit fortement déprécié. L'investisseur à effet de levier doit maintenant beaucoup plus que ce qu'il n'a jamais fait. Si vous vous trompez un peu sur le marché, vous pourriez perdre massivement, surtout avec quelques propriétés dans votre portefeuille. Bien qu'un avantage ici est que la banque va certainement perdre plus que vous, votre pointage de crédit pourrait être sévèrement touché. Le potentiel de rendements significatifs attire beaucoup de personnes vers ce type de stratégie, mais il devrait être abordé en tenant clairement compte de tous les risques impliqués. Cette stratégie exigera, bien sûr, également que vous passiez par le processus hypothécaire - dans de nombreux cas, plusieurs fois - ce qui est une autre chose à considérer.

Arguments en faveur de l'achat d'une propriété en espèces

Les investisseurs en espèces peuvent contourner l'ensemble du processus de demande d'hypothèque et faire un investissement rapide s'ils voient une opportunité, ce qui est très avantageux. Un autre avantage à payer comptant pour une propriété est que vous n'avez pas à payer d'intérêts. Même avec des taux d'intérêt aussi bas qu'ils le sont maintenant, il sera toujours plus coûteux à long terme de payer n'importe quel type d'intérêt que ce ne sera pas le cas.

Pour beaucoup d'investisseurs qui ont les fonds, acheter une propriété avec de l'argent a du sens, surtout si vous croyez que le marché va fortement augmenter au cours des deux prochaines années. Par exemple, disons que vous achetez une maison pour 400 000 $ et asseyez-vous dessus jusqu'à ce que vous voyiez le moment de vendre. Si vous avez raison sur une reprise, et la maison apprécie en valeur 500 000 $, c'est un bénéfice direct de 100 000 $ pour l'investisseur, sans avoir à envisager de payer les intérêts bancaires ou le montant emprunté dans une hypothèque. Avoir 100% d'équité dans une maison permet également à un investisseur de contracter un prêt contre lui à l'avenir, le cas échéant. L'achat d'une maison en espèces peut également créer des flux de trésorerie immédiats pour l'investisseur. Certains investisseurs cherchent à créer des revenus mobiles avec leurs propriétés, et le bon type de locataires peuvent fournir cela.

Les risques de payer en espèces pour l'immobilier

L'immobilisation de tous vos actifs en un seul investissement est extrêmement risquée. Par conséquent, cette approche pourrait ne pas être la meilleure stratégie pour l'investisseur qui a un montant d'argent limité à utiliser à long terme.

Alors qu'une maison peut prendre de la valeur, elle peut tout aussi rapidement se déprécier, et l'argent que vous perdez sera purement et simplement. La diversification est l'un des commandements fondamentaux de l'investissement. L'immobilisation de la majorité des actifs d'une classe d'actifs peut entraîner des pertes massives. Mettre des centaines de milliers de dollars dans une seule classe d'actifs permet également d'immobiliser vos liquidités jusqu'à ce que vous ayez un vendeur.

The Bottom Line

Les deux stratégies offrent des avantages, mais pour différents types d'investisseurs. Une chose importante à noter est que l'une ou l'autre stratégie exige un montant substantiel de revenu de placement disponible. Même les acheteurs à effet de levier qui répartissent leurs investissements entre plusieurs propriétés devront assumer le risque que toutes ces propriétés se déprécient.De plus, lorsque vous achetez une nouvelle maison en espèces, n'utilisez pas l'épargne-retraite ou votre fonds d'urgence.

Pour l'investisseur qui a une grosse somme d'argent prêt à investir, la propension au risque est ce qui va vraiment orienter la décision ici. Les positions avec effet de levier sur les immeubles de placement produiront sans aucun doute des rendements plus élevés, mais pour l'investisseur moins impliqué ou accommodant qui recherche toujours l'équité et le rendement, l'achat au comptant pourrait être la meilleure option.