Pour de nombreuses personnes nées à l'étranger vivant aux États-Unis, posséder une maison est l'une des pierres angulaires du rêve américain. Mais il y a une conception chez certains non-U. S. citoyens qu'ils ne peuvent pas obtenir une hypothèque, créant ainsi une énorme barrière à cet objectif. En fait, la National Association of Realtors estime que 60% des maisons achetées par des acheteurs internationaux étaient des transactions entièrement en espèces, contre seulement un tiers des ventes intérieures.

Certes, l'achat d'une maison peut présenter certains défis si vous n'êtes pas citoyen. Mais la réalité est que de nombreux prêteurs sont prêts à accorder des crédits aux non-citoyens - parfois sans antécédents de crédit aux États-Unis. Les non-citoyens peuvent même se qualifier pour les prêts hypothécaires assurés par le gouvernement, qui ont l'avantage de nécessiter de faibles versements.

Un point à garder à l'esprit est que les exigences pour obtenir un prêt immobilier dépendent en grande partie de son statut de résidence. La plupart des emprunteurs appartiennent généralement à l'un des groupes suivants:

• Résidents permanents avec une carte verte (formulaire I-551)
• Résidents non permanents avec un visa de travail valide (E1, E2, H1B, H2A, H2B, H3, L1 et G1- G4)
• «Ressortissants étrangers», dont la résidence principale n'est pas aux États-Unis

En règle générale, il est beaucoup plus facile d'obtenir un prêt si vous appartenez à l'une des deux premières catégories. C'est parce que les géants de l'hypothèque Fannie Mae et Freddie Mac - qui achètent la majorité des prêts immobiliers sur le marché secondaire - ont à peu près les mêmes directives pour les détenteurs de cartes vertes et de visas de travail que n'importe qui d'autre. La principale réserve est que le prêteur doit vérifier la résidence légale du demandeur. (Voir Obtenir un visa aux États-Unis pour les entrepreneurs et les investisseurs pour certains trajets menant à la résidence légale.)

Cependant, les ressortissants étrangers ne se conforment pas aux normes Fannie ou Freddie, de sorte que les prêteurs doivent garder ces prêts sur leurs propres livres. Parce que la banque assume plus de risques de cette façon, il est plus susceptible d'exiger un acompte important.

Gardez à l'esprit que la Federal Housing Administration, qui a des exigences de pointage de crédit relativement faible et insiste sur seulement 3. 5% de baisse, est une autre option pour les non-U. S. citoyens. Il offre les mêmes conditions de prêt qu'aux autres acheteurs, à condition que l'emprunteur présente une preuve de résidence permanente aux États-Unis (voir Understanding FHA Loans ).

Si vous êtes un résident non permanent et que vous cherchez une hypothèque FHA, vous devez utiliser la maison comme résidence principale et fournir un numéro de sécurité sociale valide et un document d'autorisation d'emploi. Cela signifie que l'agence n'accorde pas de prêts hypothécaires à des non-résidents qui prévoient simplement utiliser la maison de temps en temps.

Obstacles à la documentation

Le principal obstacle à l'obtention d'un prêt hypothécaire est de prouver au prêteur que vous correspondez à son profil de risque.Cela signifie que vous devez fournir vos antécédents professionnels, vos antécédents de crédit et vos preuves de revenu. Pour les citoyens américains, il s'agit d'un processus relativement simple, car la plupart ont une piste de crédit aux États-Unis et un arriéré de formulaires W-2 et des déclarations de revenus qui montrent leurs gains au fil des ans.

Mais les choses deviennent un peu plus compliquées pour quelqu'un qui n'est pas resté si longtemps au pays ou qui ne vit pas aux États-Unis la plupart du temps. Par exemple, comment prouver votre solvabilité si vous n'avez pas de rapport de solvabilité des trois principaux bureaux: Equifax, TransUnion et Experian?

Vous avez un avantage certain si vous avez une relation existante avec une banque internationale avec des succursales aux États-Unis. Elle aura déjà un dossier de vos finances, alors elle sera peut-être plus disposée à parier sur vous, même sans un Américain. rapport de crédit. Heureusement, l'industrie des prêts hypothécaires est dominée par de grandes banques mondiales, il y a donc de fortes chances que vous ayez eu des comptes avec l'une d'entre elles dans le passé.

De plus, certains prêteurs pourraient être disposés à commander des rapports de crédit internationaux en remplacement des trois principaux bureaux des États-Unis. Cependant, cela peut être un processus coûteux, et qui n'est généralement disponible que pour les résidents du Canada, du Royaume-Uni et de l'Irlande.

Si vous n'avez pas d'antécédents de crédit aux États-Unis, vous avez une autre raison de penser aux prêts de la FHA. La FHA ne nécessite pas de rapport de crédit et accepte les non-U. S. déclarations d'impôt comme preuve d'emploi.

Prêteurs à considérer

Certains prêteurs font en sorte que les emprunteurs passent plus de temps que d'autres à obtenir un prêt, ce qui vous permet d'éliminer beaucoup de maux de tête en identifiant ceux qui travaillent souvent avec des non-U. S. citoyens. Si vous avez fait affaire avec une banque internationale qui opère ici, c'est probablement le point de départ.

Sinon, vous voudrez peut-être contacter une banque communautaire située dans une région où la population immigrante est importante. Habituellement, ce type de banque aura plus d'expérience en aidant les clients à trouver d'autres moyens de démontrer leur situation financière.

Les coopératives de crédit sont une autre alternative. Ces prestataires de services financiers à but non lucratif ont tendance à offrir des tarifs extrêmement compétitifs et, selon leur localisation, peuvent avoir des programmes de prêt spéciaux pour les détenteurs de cartes vertes et de visas.

The Bottom Line

De nombreuses banques et sociétés de prêts hypothécaires offrent des prêts hypothécaires conventionnels et FHA à des non-U. S. à condition qu'ils puissent vérifier leur statut de résidence, leurs antécédents professionnels et leurs antécédents financiers. Les prêteurs qui travaillent beaucoup avec cette population ont tendance à être plus flexibles avec la documentation dont vous avez besoin. Pour en savoir plus sur le fonctionnement des prêts hypothécaires aux États-Unis, consultez le tutoriel d'Investopedia Notions de base sur les prêts hypothécaires .