L'immense McMansion de banlieue et le garage à trois voitures pourraient être en voie de disparition à l'Oldsmobile.

Ceux qui cherchent à investir dans des propriétés résidentielles pourraient bien se concentrer sur les zones métropolitaines proches des transports publics, plutôt que de tabler sur la poursuite de l'étalement urbain, selon des experts et des études récentes.

Prenez ce qui se passe à Richmond, en Virginie. «Les gens reviennent dans les villes», a déclaré Scott Garnett, un courtier immobilier de Richmond qui vit dans le centre-ville depuis 23 ans. Les nouveaux arrivants dans le quartier comprennent des couples dans la cinquantaine et la soixantaine ainsi que des jeunes de la région de Washington D. C., qui, fatigués des longs trajets entre la banlieue de Virginie et Fredericksburg, choisissent de déménager entièrement. Garnett, qui vit dans le quartier historique de Fan de Richmond, nommé en raison de la disposition en éventail des rues, a dit que de son brownstone victorien de 1908, il peut promener ses enfants à l'école, choisir parmi plus de 30 restaurants et visiter les Virginia Arts. Musée "Je pense que nous voulons revenir en tant que société à ce qu'elle était" avant que les voitures et les autoroutes autorisent la création de banlieues, at-il dit.

Le désir renouvelé de vivre en ville est confirmé par les chiffres. La valeur des maisons dans le quartier Fan de Garnett au centre-ville a chuté de 11% de 2007 à 2010 - mais a largement récupéré ses pertes en 2013, selon les données immobilières locales. En revanche, les zones suburbaines ont été beaucoup plus lentes à rebondir. La valeur des maisons dans les banlieues de N. W. Chesterfield, en Virginie, dans les lotissements construits de 1975 à 2013 a chuté d'un peu plus de 20% au cours de la même période et n'a récupéré que 6% de leur valeur l'année dernière. Les prix au pied carré dans les régions centrales demeurent bien supérieurs à ceux des banlieues, les maisons coûtant 188 $ le pied carré dans le district de Fan et 130 $ le pied carré dans les banlieues.

Marché national

Le marché de la Virginie suit les récents changements dans le marché immobilier national. Quelque 60% des répondants à l'enquête de 2013 sur les préférences communautaires de l'Association nationale des agents immobiliers, publiée en novembre, ont déclaré préférer un quartier avec un mélange de maisons, de magasins et de loisirs à la marche plutôt que de conduire. Ils ont également dit qu'ils étaient plus disposés à faire des compromis sur la taille de la maison que le quartier, bien qu'ils préféraient toujours les maisons unifamiliales plutôt que les condos ou les appartements. Le choix de la communauté le moins populaire était un quartier de banlieue avec seulement des maisons.

Les quartiers métropolitains à l'échelle nationale ont aussi généralement conservé leurs valeurs immobilières mieux que beaucoup de banlieues pendant la crise du marché de l'habitation.Une étude de la Brookings Institution publiée en mai 2012, basée sur les quartiers de la région métropolitaine de Washington DC, a déclaré: «Alors que la valeur des maisons a baissé régulièrement entre 2008 et 2011, les banlieues lointaines ont connu les plus fortes baisses de prix. ou dans certains cas vu des augmentations de prix. "

Le rapport notait en outre:" Il semble que les États-Unis pourraient être au début d'un changement structurel du marché immobilier. Des données émergentes indiquent une préférence pour les quartiers à vocation mixte, compacts, riches en aménagements et accessibles au transport en commun ou les lieux piétonniers. "Il a trouvé que la preuve s'appliquait également aux biens commerciaux et commerciaux.

"La disparité apparente de l'offre et de la demande de places piétonnières pourrait contribuer de manière significative au prix demandé par ces lieux", indique le rapport, citant une sous-alimentation en petits lots et en logements collectifs de 11% et 8% %, respectivement, alors que les logements de grande superficie sont surapprovisionnés d'environ 18%. "

Une autre étude réalisée par un autre organisme sur 94 000 transactions dans 15 marchés du logement a révélé qu'une augmentation d'un point du score de marchabilité était associée à une augmentation moyenne de 700 à 3 000 $ de la valeur des maisons.

La Californie, qui a pratiquement inventé l'étalement urbain, connaît également une résurgence de la vie en ville. "C'est une tendance qui n'est pas seulement la côte Est et Ouest, mais aussi d'autres grandes métropoles qui ont des centres-villes raisonnablement intéressants", a déclaré Selma Hepp, économiste en chef de la California Association of Realtors, qui a rédigé sa thèse de doctorat. l'Université du Maryland en 2011 sur le repeuplement des centres urbains. Cleveland Ohio, Charlotte, N. C., San Francisco, et même le centre-ville de Los Angeles voient un regain d'intérêt de la part des acheteurs de maison, a-t-elle dit. En banlieue, certains promoteurs construisent de nouveaux lotissements de logements à l'image des communautés traditionnelles avec des trottoirs, des places et un mélange d'utilisations commerciales et résidentielles, a-t-elle dit.

Facteurs derrière la demande urbaine

Plusieurs facteurs ont convergé pour créer cette nouvelle réalité émergente. La hausse des prix du carburant, l'augmentation de la congestion routière et le changement d'acheteurs de la famille nucléaire de la maman, de la pop et des enfants aux ménages monoparentaux, multigénérationnels et multigénérationnels, aux immigrants et à une génération plus jeune préfèrent la vie en ville centrale à la banlieue des années 1950 et 1960.

Les jeunes de 20 et 30 ans sont particulièrement friands de modes de vie urbains dans des maisons éconergétiques, respectueuses de l'environnement et technologiquement bien équipées avec des connexions Internet à haut débit, selon des enquêtes auprès des acheteurs de maison. L'enquête du Terwillinger Centre for Housing de l'Urban Land Institute a révélé que 40% des membres de la génération Y expriment une préférence pour la vie dans les villes moyennes ou grandes, comparativement à 28% de tous les répondants. La jeune génération accablée par l'endettement ne peut pas se permettre l'entretien des maisons tentaculaires et des voitures nécessaires pour les trajets domicile-travail.Dans le même temps, de nombreux baby-boomers tentent de réduire leurs effectifs dans des maisons plus petites qui nécessitent moins d'entretien et ont des impôts plus bas. Les deux groupes augmentent la demande de transport public, qui est plus répandue dans les villes.

Bien sûr, beaucoup de gens veulent toujours un mode de vie banlieusard traditionnel. La superficie de la maison américaine moyenne a augmenté depuis les années 1970. Une enquête de l'Association nationale des acheteurs de maisons des acheteurs nouveaux et potentiels publiée l'année dernière a révélé qu'une «écrasante majorité des acheteurs ne se soucient pas de vivre dans une ville centrale, seulement 8% déclarent que leur emplacement préféré» et 36% préféreraient pour acheter dans une banlieue périphérique, 30% dans une banlieue proche, et 27% dans une zone rurale.

Cela dit, il y a de plus en plus d'histoires comme celles du couple de Gen-X Josh Bennett, 32 ans, directeur des finances et des opérations, et son épouse, Reema, 31 ans, ingénieur, qui attendent leur premier enfant. Ils ont récemment acheté une maison de 3100 pieds carrés construite en 1910 à Richmond, près de Virginia Commonwealth University, qui ont tous deux participé.

Ils ont acheté la maison d'un couple de retraités qui a déménagé dans un condominium d'un étage à proximité. M. Bennett a dit que lui et sa femme ont envisagé d'acheter dans la banlieue de Richmond, où il y a d'excellentes écoles, mais sont tombés amoureux du dynamisme du centre-ville. Leur communauté dispose d'une bonne école primaire à distance de marche. Alors que les collèges et lycées sont "plus discutables", at-il dit, il espère qu'ils s'amélioreront au fur et à mesure que la population des jeunes familles actives augmente.

M. Bennett a dit que sa mère et son frère étaient certains que le couple finirait par acheter une maison de banlieue comme celle où il a grandi, "mais ils peuvent apprécier notre style de vie maintenant … Il y a un sentiment de communauté et presque de nostalgie. ville et connaître les voisins et le facteur et la diversité des gens qui vivent autour de vous. C'est naturel et réconfortant. Nous n'avons aucun regret.

The Bottom Line

Selon les données démographiques et immobilières de diverses villes américaines, plus de gens préfèrent vivre en ville que dans les banlieues. Les baby-boomers à la retraite et les membres de la génération X / Y abandonnent des pieds carrés pour des zones urbaines ou semi-urbaines plus denses, ce qui suggère que de plus petites habitations près des transports publics pourraient constituer un meilleur investissement dans un proche avenir.