Fannie Mae (officiellement la Federal National Mortgage Association, ou FNMA) est une entreprise parrainée par le gouvernement (GSE) - c'est-à-dire une société cotée en bourse qui fonctionne selon une charte du Congrès - qui stimule l'accession à la propriété et augmenter la liquidité de l'argent hypothécaire en créant un marché secondaire. Établie en 1938 pendant la Grande Dépression dans le cadre du New Deal, Fannie Mae concentre ses efforts sur l'augmentation de la disponibilité et de l'abordabilité de l'accession à la propriété pour les Américains à revenu faible, modéré et moyen.

En tant que participant secondaire au marché hypothécaire, Fannie Mae n'émet pas de prêts ou n'accorde pas d'hypothèques à des emprunteurs. Au lieu de cela, il garde les fonds versés aux prêteurs hypothécaires (par exemple, les coopératives de crédit, les banques locales et nationales, les caisses d'épargne et autres institutions financières) par l'achat et la garantie des hypothèques faites par ces entreprises. En fait, c'est l'un des deux plus grands acheteurs de prêts hypothécaires sur le marché secondaire: l'autre est son frère, la Federal Home Loan Mortgage Corporation, ou Freddie Mac, qui est aussi une entreprise parrainée par le gouvernement.

En investissant dans le marché hypothécaire, Fannie Mae crée davantage de liquidités pour les prêteurs, tels que les banques, les caisses d'épargne et les coopératives de crédit, ce qui leur permet de souscrire ou de financer davantage de prêts hypothécaires. L'entité estime avoir financé le marché avec 5 billions de dollars depuis 2009, en finançant environ six millions d'achats de maisons, 14 millions de refinancements et trois millions d'appartements locatifs. C'est le plus grand bailleur de fonds ou prêteur de prêts hypothécaires à taux fixe de 30 ans aux États-Unis. <

Fannie Mae Stock

Fannie Mae est cotée depuis 1968. Jusqu'en 2010, elle était cotée à la bourse de New York. Il a été radié suite à la crise hypothécaire, immobilière et financière après que son stock ait chuté en dessous des exigences de capital minimum imposées par le NYSE. Il négocie maintenant sur le comptoir.

Dans la deuxième moitié de 2008, Fannie Mae et Freddie Mac ont été pris en charge par le gouvernement via une conservatorship du Federal Housing Finance Committee. Les deux ont été renfloués à hauteur de 187 $. 4 milliards, ce qui les a sauvés de l'effondrement. En 2014, Fannie Mae avait remboursé le gouvernement plus que la somme reçue. (Pour la lecture connexe, voir:

Analyse de Fannie Mae et Freddie Mac Fallout .) En août 2012, les conditions régissant les obligations de dividendes de Fannie Mae ont changé de sorte que le Trésor américain réclame des bénéfices au fin de chaque trimestre, et fournit du capital en cas de déficit.Donc, même si Fannie Mae gagne de l'argent, ses profits sont remis chaque trimestre au gouvernement.

Lignes directrices de Fannie Mae

Pour qu'un prêteur hypothécaire puisse être soutenu par Fannie Mae, il doit accepter de ne pas pratiquer de pratiques de prêt subprime contraires à l'éthique. Les prêts subprimes, qui ont des taux plus élevés que les prêts à taux préférentiel, sont offerts aux emprunteurs dont le crédit est médiocre et qui sont considérés comme un risque plus élevé par le prêteur.

Les hypothèques et achats de Fannie Mae doivent répondre à des critères stricts. Par exemple, la limite d'un prêt conventionnel pour une maison unifamiliale en 2017 est de 424 000 $ pour la plupart des régions et de 636 150 $ pour les régions à coûts élevés, y compris Hawaii et l'Alaska. L'Agence Fédérale de Financement du Logement (FHFA) fixe ces limites (cliquez ici pour les voir pour tous les domaines.)

Après avoir acheté des hypothèques sur le marché secondaire, Fannie Mae les regroupe pour former des titres adossés à des hypothèques. Les MBS sont des titres adossés à des actifs garantis par une hypothèque ou un pool de créances hypothécaires. Les titres adossés à des hypothèques de Fannie Mae sont ensuite achetés par des institutions telles que des compagnies d'assurance, des fonds de pension et des banques d'investissement. Il garantit le paiement du principal et des intérêts sur ses MBS.

Fannie Mae possède également son propre portefeuille, communément appelé portefeuille conservé, qui investit dans ses propres titres adossés à des créances hypothécaires et dans d'autres. Fannie Mae émet une dette, appelée dette d'agence, pour financer son portefeuille conservé. (Pour la lecture connexe, voir:

Fannie Mae, Freddie Mac et la crise du crédit de 2008 .) Fannie Mae Prêts

Pour obtenir un prêt qui est soutenu par Fannie Mae, vous ' ll doit passer par un prêteur approuvé. En plus d'éviter les prêts subprime, mentionnés ci-dessus, les prêteurs doivent répondre à des critères d'éligibilité et de souscription qui garantissent la qualité de crédit du financement.

Les hypothèques achetées et garanties par Fannie Mae sont appelées prêts conformes. En règle générale, les prêts conformes ont des taux d'intérêt plus bas que les prêts non conformes ou jumbo, qui ne sont généralement pas garantis par Fannie Mae parce qu'ils dépassent les limites de taille de prêt.

Comment faire une demande de prêt hypothécaire Fannie Mae

Lorsque vous avez trouvé un prêteur admissible à un prêt Fannie Mae, vous serez guidé pour remplir une demande de prêt résidentiel uniforme. Vous devrez rassembler et fournir des informations financières et de la documentation. Cela comprend un relevé d'emploi et votre revenu brut ainsi que des relevés pour les appuyer, comme un formulaire W-2 ou un formulaire 1099. Vous devrez également fournir le total de vos dettes mensuelles, comme les soldes de cartes de crédit, les paiements, la pension alimentaire et la pension alimentaire pour enfants.

Pour être approuvé pour un prêt soutenu par Fannie Mae, il est préférable d'avoir un ratio d'endettement (DTI) de départ inférieur ou égal à 28%. Un DTI frontal détermine combien de votre revenu brut va vers les coûts de logement. Si votre DTI est trop élevé, si vous le pouvez, faites un acompte plus important, ce qui réduira vos coûts mensuels. Fannie Mae exige un acompte minimum de 5% pour une hypothèque à taux fixe, bien que 20% soit idéalement idéal.

Les acheteurs de maison doivent également satisfaire à des exigences de crédit minimales pour être admissibles à des prêts hypothécaires garantis par Fannie Mae. Pour une maison unifamiliale qui est une résidence principale, un score FICO d'au moins 620 pour les prêts à taux fixe et 640 pour les prêts hypothécaires à taux variable (ARM) est requis. Bien sûr, le meilleur - ou plus - votre score FICO, plus vous êtes admissible pour les taux d'intérêt les plus bas disponibles.

Modifications du prêt

Suite à l'effondrement du crédit hypothécaire, Fannie Mae a commencé à se concentrer sur les modifications du prêt. Les modifications de prêt modifient les conditions d'une hypothèque existante pour aider les emprunteurs à éviter les défaillances, aboutissant à la forclusion et finalement à la perte de leur logement. Les modifications peuvent inclure un taux d'intérêt plus bas et prolonger la durée du prêt, ce qui réduirait les paiements mensuels. Fannie Mae a réalisé plus de 1,5 million de modifications de prêt depuis 2009. (Pour la lecture connexe, voir:

Les gagnants du Fannie / Freddie Bailout .) Fannie Mae HomePath

Lorsque les saisies surviennent Les hypothèques dans lesquelles Fannie Mae est le propriétaire / investisseur, ou lorsque les propriétés sont acquises par des actes tenant lieu de forclusion ou de confiscation, Fannie Mae tente de vendre les propriétés en temps opportun afin de minimiser les impacts potentiels sur la communauté. HomePath. com est le site Fannie Mae où les acheteurs et les investisseurs peuvent rechercher et faire des offres de ces propriétés, et HomePath Mortgage offre des produits de financement acheteur pour les propriétés. Dans certains cas, un financement spécial peut être disponible auprès de HomePath Mortgage et HomePath Renovation Mortgage. Ceux-ci incluent des contributions élargies des vendeurs pour les propriétés occupées par leur propriétaire, et des options de paiement plus basses pour les acheteurs ayant plusieurs propriétés financées.

HomePath. com propose exclusivement des propriétés appartenant à Fannie Mae et comprend des maisons unifamiliales, des maisons de ville et des condominiums. Fannie Mae utilise des professionnels de l'immobilier locaux pour préparer, maintenir et répertorier les propriétés à vendre. La plupart des annonces contiennent des photos, des descriptions de propriétés et d'autres détails, y compris des informations sur l'école et le quartier. Le nombre, le type et les prix de vente varient grandement selon le marché, tout comme l'état des propriétés. Bien que certaines maisons soient prêtes pour l'emménagement, d'autres nécessitent des réparations ou même d'importantes rénovations. Chaque propriété est vendue en état "tel quel".