Il existe deux institutions colossales dans l'industrie hypothécaire américaine: Fannie Mae et Freddie Mac. La plupart des gens en ont entendu parler, mais peu comprennent ce qu'ils font ou le rôle important qu'ils jouent dans le financement de l'accession à la propriété américaine. La plupart des gens ne comprennent pas non plus le risque systématique potentiel qu'ils représentent pour l'ensemble de notre système financier. Dans cet article, nous allons discuter de ce qu'ils font, de leur statut d'entreprise parrainée par le gouvernement (GSE), de leurs missions publiques et de la manière dont ils en tirent profit. Nous explorerons ensuite le danger que ces mastodontes pourraient représenter pour le marché hypothécaire américain s'ils ne parviennent pas à gérer efficacement leurs risques. Rappelez-vous, quand les géants tombent, ce sont les paysans qui sont écrasés.

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Ce qu'ils font
Fannie Mae et Freddie Mac achètent et garantissent des hypothèques sur le marché hypothécaire secondaire. Ils n'émettent ni ne servent d'hypothèques.

Les créanciers hypothécaires vendent des hypothèques directement à Fannie Mae et Freddie Mac, ou échangent des blocs de créances hypothécaires contre des hypothèques garanties par ces mêmes hypothèques, mais qui offrent la garantie supplémentaire du paiement en temps voulu du capital et intérêt pour le porteur de titres. Lorsque les initiateurs d'hypothèques vendent des hypothèques à Fannie Mae ou Freddie Mac, ou vendent les MBS qui leur ont été remis, ils libèrent à leur tour les fonds utilisés pour créer ces hypothèques afin que les initiateurs puissent créer encore plus d'hypothèques. Fannie Mae et Freddie Mac investissent également massivement dans leurs propres MBS dans ce qu'on appelle leurs portefeuilles conservés.

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Bref, ils facilitent la circulation de l'argent de Wall Street à Main Street.

VOIR: Dans les coulisses de votre hypothèque

Entreprises parrainées par le gouvernement
Fannie Mae et Freddie Mac sont des GSE. Les deux ont été créés par des actes du Congrès; Fannie Mae en 1938, et Freddie Mac en 1970. Les deux sont des sociétés cotées en bourse affrété pour servir une mission publique. Leurs actions se négocient à la Bourse de New York sous les symboles FNM et FRE, respectivement. Bien qu'elles soient des sociétés cotées en bourse, en raison de leurs chartes, elles ont les liens suivants avec le gouvernement fédéral:

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• Les deux sociétés ont un conseil d'administration composé de 18 membres, dont cinq sont nommés par le président des États-Unis.
• Pour soutenir leur liquidité, le secrétaire du Trésor est autorisé, mais non requis, à acheter jusqu'à 2 $. 25 milliards de titres de chaque société.
• Les deux sociétés sont exemptées des taxes locales et nationales.

En raison de ces liens, le marché a tendance à croire que les titres émis par Fannie Mae et Freddie Mac comportent la garantie implicite du gouvernement des États-Unis. En d'autres termes, le marché croit que si quelque chose devait mal tourner chez Fannie Mae ou Freddie Mac, le gouvernement américain interviendrait pour les renflouer.Cette garantie implicite est reflétée par la façon dont ils peuvent accéder au financement à moindre coût. Fannie Mae et Freddie Mac sont en mesure d'émettre des dettes d'entreprise, appelées «débentures d'agence», à des taux inférieurs à ceux d'autres institutions.

Le but et la mission publics de Fannie Mae et Freddie Mac
Selon leurs chartes, l'objectif public de Fannie Mae et Freddie Mac est de faciliter le flux constant de fonds hypothécaires à faible coût.

Leurs chartes sont les suivantes:

• Leur objectif particulier est le marché hypothécaire résidentiel. Ils ne peuvent pas entrer dans des secteurs d'activité non liés ou cesser de soutenir le marché hypothécaire résidentiel.
• Les hypothèques qu'ils achètent et garantissent doivent être inférieures à un montant spécifié par le Bureau fédéral de surveillance des entreprises de logement (OFHEO).
• Il leur est interdit d'entrer dans le commerce d'autres sociétés de financement du logement - l'origination d'hypothèques, par exemple.
• Ils doivent atteindre les objectifs annuels fixés par le Département du logement et du développement urbain (HUD). Ces objectifs s'articulent autour de logements à revenu faible et modéré et de logements pour les minorités.
• Ils sont soumis à des exigences en matière de capital et de risque minimum et à des examens annuels par OFHEO.

Le site web de Freddie Mac affirme que sa mission est de fournir de la liquidité, de la stabilité et de l'accessibilité au marché du logement. Le site Web de Fannie Mae indique que sa mission est d'étendre le logement abordable et d'apporter des capitaux mondiaux aux communautés locales afin de desservir le marché du logement des États-Unis. (Pour continuer à lire sur l'immobilier, voir Investir dans l'immobilier , Transactions immobilières intelligentes et notre tutoriel Exploration des investissements immobiliers .)

Profit- Les entreprises dirigées avec une mission publique
Ne vous y trompez pas: Fannie Mae et Freddie Mac sont motivées par les profits, comme leurs actionnaires le demandent. Tout en s'acquittant de leur mission publique, ils réalisent leurs bénéfices de deux manières principales: garantir les revenus des commissions et conserver les portefeuilles.

1. Tout d'abord, couvrons le revenu de la commission de garantie, ou "g-fees". Fannie Mae et Freddie Mac conservent un certain pourcentage de chaque versement hypothécaire pour chaque prêt hypothécaire. Ils garantissent un paiement en temps opportun du capital et des intérêts à un détenteur de MBS (investisseur). Par exemple, chaque paiement hypothécaire mensuel peut être décomposé en principal et intérêts.

   Le principal et l'intérêt, recueillis par un agent des services hypothécaires, sont transférés à l'une des deux sociétés, soit Fannie Mae. Fannie Mae transmet ensuite le principal et l'intérêt au détenteur du titre adossé à des hypothèques; Cependant, il garde un certain pourcentage de l'intérêt comme frais de garantie - généralement entre 0, 12% et 0, 50% par an. Pensez-y comme une police d'assurance. Espérons que Fannie Mae perçoive davantage de revenus de commissions de garantie qu'elle n'en verse à ses détenteurs de titres adossés à des créances hypothécaires en raison des défauts de paiement de l'emprunteur. C'est une très grosse police d'assurance. À la fin de 2006, les deux sociétés avaient des garanties de crédit de 2 $. 9 milliards de MBS, selon le secrétaire du Trésor, Robert K. Steel (15 mars 2007).S. House Comité des services financiers sur la réforme du GSE).

2. Deuxièmement, Fannie Mae et Freddie Mac ont d'énormes portefeuilles d'hypothèques et de titres adossés à des créances hypothécaires. Ils investissent massivement dans leurs propres titres et dans ceux des autres. En raison de leur garantie fédérale implicite, comme on l'a vu plus haut, ils sont en mesure d'émettre de la dette à des taux inférieurs à ceux d'autres sociétés pour financer leurs portefeuilles conservés. En d'autres termes, ils peuvent obtenir des spreads sur leurs portefeuilles qui sont potentiellement plus importants que d'autres institutions en raison de cet avantage de financement. Dire la taille de leurs portefeuilles est énorme est un euphémisme. À leur 2006, les portefeuilles combinés d'hypothèque des deux compagnies étaient 1 $. 4 billions, toujours selon Steel (15 mars 2007).

Surveillance de Fannie Mae et Freddie Mac
Fannie Mae et Freddie Mac sont réglementés par l'OFHEO et le HUD. OFHEO réglemente la sécurité financière et la solidité de Fannie Mae et Freddie Mac, y compris la mise en œuvre, l'application et le suivi de leurs normes de fonds propres et la limitation de la taille de leurs portefeuilles conservés. OFHEO fixe également les limites annuelles du prêt conforme. HUD est responsable de la mission de logement de Fannie Mae et Freddie Mac. Tous les nouveaux programmes de prêt auxquels ils peuvent participer (achat et / ou garantie) doivent être approuvés par HUD. En outre, HUD établit des objectifs annuels pour Fannie Mae et Freddie Mac pour mener à bien leur mission de logement. Ces objectifs sont axés sur le logement à revenu faible et modéré et le logement pour les minorités.

Trop de risques sont concentrés dans deux entreprises ayant des liens avec le gouvernement fédéral?
Il ne fait aucun doute que Fannie Mae et Freddie Mac jouent des rôles critiques dans notre système de financement du logement. Cependant, il y a un danger à avoir autant de risques concentrés dans seulement deux entreprises. Ils gèrent une énorme quantité de crédit et de risque de taux d'intérêt. Si quelque chose n'allait pas avec leurs pratiques de gestion des risques et / ou de gestion de portefeuille, il ne fait aucun doute que la douleur et le stress se feraient sentir sur les marchés financiers du monde entier. De nombreux critiques estiment qu'en raison de leur taille et de la complexité de la gestion du risque hypothécaire, ils représentent un risque systématique trop important pour notre économie. De plus, certains croient que Fannie Mae et Freddie Mac ont un avantage injuste en raison de leur garantie fédérale implicite qui leur permet d'émettre des dettes à des taux d'intérêt indisponibles pour d'autres sociétés - particulièrement cette garantie implicite qui a permis à Fannie Mae et Freddie Mac de grandir si grand.

En d'autres termes, il existe un risque que les deux sociétés aient été autorisées à prendre trop de risques au détriment du contribuable américain. Pour mettre les choses en perspective, selon le secrétaire au Trésor, à la fin de 2006, Fannie Mae et Freddie Mac avaient environ 4 $. 3 000 milliards de dollars d'exposition au crédit hypothécaire, soit environ 40% de l'encours total de la dette hypothécaire aux États-Unis (15 mars 2007). Ou vu différemment, les deux entreprises ont 5 $. 2 billions de dettes et obligations MBS en cours, dépassant les 4 $. 9 billions de dette publique de l'U.S. gouvernement, selon le président du conseil d'administration de la Réserve fédérale, Ben Bernanke (avril 2007).

De plus, personne n'a jamais prétendu que le risque de crédit ou le risque de taux d'intérêt d'une hypothèque est facilement géré ou atténué par l'utilisation d'instruments dérivés.

Conclusion
À l'été 2007, le marché de toutes les hypothèques, à l'exception de celles garanties par Fannie Mae et Freddie Mac, s'est complètement arrêté, soulignant l'importance des rôles joués par les deux sociétés. À l'automne 2007, Freddie Mac a choqué le marché en annonçant d'importantes pertes liées au crédit, alimentant l'argument selon lequel les deux sociétés représentent un risque énorme pour l'ensemble du système financier. Les avantages que Fannie Mae et Freddie Mac créeront pour le propriétaire américain l'emporteront-ils sur les risques qu'ils représentent pour l'ensemble de notre système financier et pour le contribuable américain? Seul le temps nous le dira.

Pour en savoir plus sur ces deux institutions, consultez Profit de la dette hypothécaire avec MBS .