Sept ans après la crise des saisies immobilières, Citigroup (C CCitigroup Inc73, 80-0, 34% Créé avec Highstock 4. 2. 6 ) se prépare à ce qu'il appelle un «choc de paiement» dans ses 26 $. 1 milliard de portefeuille d'actions à la maison renouvelable.

Les emprunteurs qui ne versaient que des intérêts d'environ 16 milliards de dollars en prêts sur valeur domiciliaire renouvelables qui devaient être amortis entre 2015 et 2017 verront leurs paiements augmenter en moyenne d'environ 360 dollars par mois, une augmentation de 165% , selon le rapport sur les bénéfices du deuxième trimestre de Citi.

Aux termes des prêts, les emprunteurs ne paient des intérêts que pour les dix premières années. Pour les 10 prochains, les emprunteurs paient le capital et les intérêts, qui sont généralement variables, de sorte que les paiements seraient encore plus élevés si la Réserve fédérale augmentait les taux. Les prêts amortissent généralement sur 20 ans, plutôt que sur l'amortissement de 30 ans pour la plupart des prêts immobiliers.

Citi - et le secteur bancaire - ont jusqu'à présent esquivé l'explosion prévue des crédits sur la ligne de crédit sur valeur domiciliaire. (Pour les lectures connexes, voir: Choix d'un prêt hypothécaire ou d'une ligne de crédit .)

Les prêts plus faibles commencent à se réinitialiser

Un facteur, du moins chez Citi, Les prêts sur valeur domiciliaire arrivés à échéance avant 2015 avaient tendance à être plus élevés que ceux du groupe qui amortit entre 2015 et 2017. Parmi les prêts sur le point d'être amortis, environ 1 $. 2 milliards, soit 11%, avaient un ratio prêt / valeur supérieur à 100% au 30 juin 2015, selon le rapport du deuxième trimestre.

Amérique du Nord Amortissement des lignes de crédit sur valeur domiciliaire - Citigroup

En milliards de dollars au 30 juin 2015

Source: Citigroup

Un autre facteur, tel que rapporté dans le Washington Post , peut-être que l'industrie a effectivement alerté les emprunteurs que les réinitialisations sont à venir et leur a donné une foule d'options, dans une économie de renforcement, pour refinancer ou restructurer les prêts. Cela semble être ce sur quoi Citi compte.

"Citi continue de surveiller de près notre risque de réinitialisation HELOC et a pris des mesures supplémentaires pour compenser le risque potentiel", a déclaré Mark Rodgers, directeur des affaires publiques de Citi dans un communiqué envoyé par e-mail à Investopedia. Ces actions comprennent la mise en place d'un programme de sensibilisation des emprunteurs pour fournir une formation sur le risque de réinitialisation, la formation d'une unité d'atténuation des risques de réinitialisation et un programme proactif pour contacter les emprunteurs à haut risque. Nous pouvons reporter la perception des intérêts sur une partie du capital jusqu'à la fin du terme, comme nous le faisons souvent pour les modifications d'hypothèque standard. Nous croyons que nous sommes réservés de manière adéquate et appropriée et continuerons d'examiner toute incidence éventuelle sur la détermination des provisions pour pertes sur prêts. "

Pourtant, le rapport annuel de la firme indique que pour beaucoup de ses emprunteurs les options seront peu nombreuses.(Pour une lecture connexe, voir: Prêt sur valeur domiciliaire vs HELOC: différence .)

«Positions élevées des emprunteurs sur la valeur du prêt, ainsi que le coût et la disponibilité des options de refinancement, pourrait limiter la capacité des emprunteurs à refinancer leurs marges de crédit hypothécaires renouvelables (les marges de crédit hypothécaires) au fur et à mesure que ces prêts commencent à se rétablir », selon le rapport annuel de Citi. Citi elle-même est dans le même bateau, car il y a un marché limité pour les prêteurs de vendre des prêts sur valeur domiciliaire délinquants, ainsi que moins de programmes de modification de prêt.

Par conséquent, «la capacité de Citi à réduire les défauts de paiement ou les pertes sur créances nettes dans son portefeuille de prêts sur valeur domiciliaire de Citi Holdings, que ce soit en raison de la détérioration du rendement de crédit sous-jacent de ces prêts, etc. est plus limitée par rapport aux hypothèques résidentielles de premier rang ", a déclaré Citi dans son dernier dépôt trimestriel.

Les clients de Citi ne sont pas les seuls à être confrontés à des réinitialisations. Alors que certains analystes ont reculé les prédictions antérieures d'une explosion de la ligne de crédit immobilier, d'autres insistent sur le fait que les prêts représentent une crise imminente. Par exemple, "Trouble Ahead: Raz-de-marée de HELOC réinitialise sur le point de frapper", a averti HousingWire en avril.

Environ 3,2 millions de lignes de crédit sur valeur domiciliaire d'une valeur totale de 158 milliards de dollars sont encore ouvertes et doivent encore être remises à zéro entre 2015 et 2018, selon Realty Trac. Plus de la moitié de ces lignes de crédit, soit environ 1,8 million, sont situées sur des propriétés «sérieusement sous-marines», ce qui signifie que le ratio prêt / valeur combiné de tous les prêts garantis par la propriété est de 125% ou plus.

Aperçu des risques pour les autres banques

Les trois plus grands prêteurs de crédit sur valeur domiciliaire sont Wells Fargo (WFC WFCWells Fargo & Co56 18 et 30% Créé avec Highstock 4. 2. 6 >), Banque d'Amérique (BAC BACBank of America Corp. 27, 75-0, 25% Créé avec Highstock 4. 2. 6 ) et JPMorgan Chase (JPM JPMJPMorgan Chase & Co100. 78-0 62% Créé avec Highstock 4. 2. 6 ), selon Fitch. Chez JPMorgan, les emprunteurs avaient l'option de payer 1% du solde impayé avant que les prêts n'amortissent ou ne fassent des versements d'intérêt seulement basés sur un indice variable, habituellement le taux préférentiel.

JPMorgan s'attend à ce que les prêts soient amortis à environ 14 milliards de dollars à compter de 2015. La banque s'attend à ce que 7 milliards de dollars de prêts soient réglés soit lorsque les emprunteurs prépaiement ou la banque les facture La société gère le risque de MCBI (lignes de crédit sur valeur domiciliaire) au cours de sa période de renouvellement en fermant ou réduisant la ligne non utilisée dans la mesure permise par la loi lorsque les emprunteurs présentent une détérioration importante de leur profil de risque de crédit ». Le rapport trimestriel de JPMorgan du 30 juin.

"Certains facteurs, tels que l'évolution future des taux de chômage et des prix des logements, pourraient avoir un impact significatif sur la performance de ces prêts", selon le rapport. Chez Bank of America, le portefeuille total de marges de crédit sur valeur nette a diminué à 70 $.3 milliards au 30 juin 2015, en baisse par rapport à 74 $. 2 milliards au 31 décembre 2014. La banque attribue cela, en partie, aux clients qui ferment leurs comptes.

Wells Fargo a annoncé en 2014 que les prêts seraient révisés, de sorte que les lignes de crédit hypothécaire n'auraient plus de période d'intérêt seulement. "Le produit devrait être conçu pour protéger le consommateur à long terme" Brad Blackwell », a déclaré au Wall Street Journal un responsable des hypothèques chez Wells Fargo:« Nous avons pris cette décision non seulement parce que c'est la bonne chose à faire pour nos clients, mais parce que nous aimerions mener l'industrie vers un produit plus responsable. "Nous voulions corriger une faille dans le produit qui provoquait une forte augmentation des paiements." (Pour en savoir plus, voir:

Le carburant qui a alimenté la crise des subprimes .) The Bottom Line > Citi a détaillé ses risques, mais d'autres banques pourraient être tout aussi vulnérables: une vague de défaillances dans l'ensemble de l'industrie sur les lignes de crédit sur valeur domiciliaire totalisant 158 ​​milliards de dollars qui seront rétablies jusqu'en 2017 reste une réelle possibilité.