Acheter ou louer dans la baie de San Francisco est un casse-tête. Si une ville gagne la première place sur une liste, elle veut que ce classement soit pour quelque chose d'enviable, comme "Meilleures villes aux États-Unis" (Charleston, SC, Travel + Leisure), "Villes les plus en Amérique" (Washington, DC , American Fitness Index) ou "Les meilleures villes américaines pour les gourmets" (Houston, Travel + Leisure). Malheureusement, alors que San Francisco mène sans aucun doute beaucoup de «meilleures» listes, elle a la distinction douteuse d'être la première sur la liste «10 villes avec les plus hautes loyers» d'ApartmentList. com (lire le rapport). Le loyer médian d'un appartement de deux chambres est de 4 550 $ par mois dans la ville près de la baie, ce qui équivaut à 54 600 $ par année, soit près de quatre fois le tarif national.

La ville est également chère pour les acheteurs. Le prix de vente médian des maisons est de 1 $. 18 millions, selon les données de l'agrégateur immobilier Trulia. À titre de comparaison, le prix de vente médian des maisons existantes aux États-Unis est de 234 900 $, soit environ 20% de celui de San Francisco. Avec des prix élevés partout, il est difficile de savoir si la location ou l'achat est le plus logique. Voici quelques considérations pour vous aider à prendre une décision. (Pour en savoir plus, voyez Combien d'argent avez-vous besoin de vivre à San Francisco? )

Considérations d'achat ou de location: rapport prix / loyer

Le rapport prix / loyer fournit des indications sur la question de savoir si la location ou l'achat est plus avantageux financièrement sur un marché immobilier particulier. Pour calculer, divisez le prix de vente médian par le loyer annuel moyen pour une maison comparable. En général, le marché favorise les acheteurs si le ratio est inférieur à 15 et les locataires si le ratio est supérieur à 20 (les ratios entre 15 et 20 peuvent aller dans les deux sens). En utilisant les chiffres ci-dessus, le rapport prix-loyer à San Francisco serait de 21,6 (1,18 million de dollars divisé par 54 600 $), ce qui signifie qu'il est préférable de louer. Cependant, si le rapport prix-loyer est un bon point de départ, il ne dit pas toute l'histoire.

Le temps compte

D'un point de vue financier, le facteur le plus important est peut-être de savoir combien de temps vous prévoyez rester à la maison. En règle générale, il est logique d'acheter si vous serez là pour au moins cinq à sept ans - le temps qu'il faut pour récupérer vos coûts initiaux d'obtenir une hypothèque et les coûts de backend de la vente de la maison. Moins de cinq ans et vous finirez probablement par perdre de l'argent.

Taux hypothécaires

Même une petite variation des taux hypothécaires peut grandement affecter le coût total de l'achat d'une maison. Par exemple, une hypothèque de 500 000 $ d'une durée de 30 ans à un taux d'intérêt de 4% vous coûtera 287 478 $ pendant la durée du prêt. Avec un taux de 5%, vous payez 373 023 $ d'intérêts - plus de 90 000 $ de plus. Clairement, le taux hypothécaire que vous pouvez obtenir sera un facteur important dans la décision de louer ou d'acheter.

Calculateur de loyer ou d'achat

La calculatrice Rent ou Buy de Trulia vous aide à décider s'il vaut mieux louer ou acheter en comparant le coût total de chacun. Les utilisateurs peuvent personnaliser les résultats en entrant le loyer mensuel cible, le prix cible de la maison, la durée de la résidence, le taux d'imposition sur le revenu et le taux hypothécaire. Changer n'importe quel paramètre peut influencer le résultat et faire basculer l'échelle du loyer à l'achat ou vice versa. Supposons, par exemple, un loyer mensuel cible de 4 550 $ (loyer médian de San Francisco pour un appartement de deux chambres), un prix cible de 1 $. 18 millions (le prix de vente médian de la ville), un taux d'imposition de 25% et un taux hypothécaire de 4. 15%. En changeant juste le paramètre de temps, la calculatrice montre qu'il est 6% moins cher de louer si vous prévoyez de vivre dans la maison pendant trois ans, alors qu'il est 22% moins cher d'acheter si vous prévoyez de rester pendant sept ans.

Nouveau Kid sur le bloc

Une nouvelle option de logement arrive dans la région de la baie de San Francisco qui combine la flexibilité de la location et les avantages à long terme de posséder. Verbhouse, une start-up basée à San Francisco, lance un programme de location avec option d'achat qui permet aux participants («Verbees») de s'installer dans leurs maisons de rêve avec l'option (mais pas l'obligation) d'acheter plus tard. Verbees verrouiller le loyer et un prix d'achat pour un maximum de cinq ans, effectuer des paiements mensuels et de renforcer l'équité à la propriété, ce qui peut éliminer le besoin d'un acompte important quand vient le temps de financer.

Le programme est conçu pour les futurs propriétaires qui n'ont pas d'acompte ou qui ont de petits problèmes de crédit qui peuvent être résolus dans les prochaines années. "Verbhouse pense que les avantages émotionnels, sociaux et financiers de l'accession à la propriété devraient être accessibles à tous", déclare Marjorie Scholtz, PDG de Verbhouse. «L'accession à la propriété est hors de portée pour de nombreux citadins, c'est pourquoi Verbhouse a développé une solution indispensable. "

Verbhouse est une option de San Francisco sur l'option de louer un logement. Les maisons à louer: comment le processus fonctionne vous en dira plus sur cette catégorie.

The Bottom Line

Même si la baie de San Francisco est chère, la décision de louer ou d'acheter ne devrait pas être basée uniquement sur les finances, mais sur vos préférences. Certains des avantages non financiers de la location à considérer sont une plus grande flexibilité, des commodités que vous ne pourriez probablement pas se permettre dans une maison (piscine, courts de tennis, gymnases, cabarets sur le toit, etc.), et un propriétaire qui s'occupe de les réparations et l'entretien. Les avantages de posséder, d'autre part, comprennent des facteurs tels que la plus grande stabilité, la possibilité de personnaliser votre maison et une plus grande intimité.

En plus des facteurs financiers, il est important de réfléchir à ces éléments et de décider ce qui vous convient le mieux: flexibilité ou stabilité, commodités ou personnalisation, moins de travail ou d'intimité. Si vous ne pouvez toujours pas vous décider, il peut être utile de consulter un agent immobilier expérimenté, qui peut vous aider à évaluer les avantages et les inconvénients de la location et de l'achat dans la région de la baie de San Francisco.(Pour en savoir plus, voir Pour louer ou acheter, il y a plus que de l'argent .)