Un nouveau programme pilote du Département du Trésor des États-Unis visant à identifier les personnes qui achètent des biens immobiliers coûteux dans des transactions tout en liquide, même si une société écran - cela peut être un moyen de blanchir de l'argent - protéger leur vie privée. À l'heure actuelle, le programme est en train d'être testé dans deux domaines, mais il pourrait bien devenir national. Voici ce que les acheteurs potentiels de biens immobiliers coûteux ont besoin de savoir.

À la mi-janvier, le Financial Crimes Enforcement Network (FinCEN) du département du Trésor américain a émis des ordres de ciblage géographique (GTO) qui obligeront temporairement les compagnies d'assurance titres américaines à identifier et à déclarer au FinCEN Les propriétaires «bénéfiques» derrière les sociétés fictives avaient l'habitude de payer tout l'argent (y compris les chèques de banque) pour l'immobilier résidentiel haut de gamme.

Selon Stephen Hudak, un porte-parole du FinCEN, une société de titres qui fournit de fausses informations ou qui ne se conforme pas pourrait être sanctionnée. Pour être clair, les GTO n'impliquent nullement des conclusions défavorables de FinCEN en ce qui concerne les sociétés de titre. Au contraire, comme le précise le FinCEN dans un communiqué de presse, il «apprécie l'assistance et la coopération des compagnies d'assurance titres et de l'American Land Title Association pour protéger le marché immobilier contre les abus commis par des acteurs illicites. "

Un programme pilote

Pour l'instant, l'exigence s'applique à deux des principaux pôles de richesse du pays - Manhattan à New York et Miami-Dade County en Floride - pour les propriétés vendues au plus haut 3 millions de dollars et 1 million de dollars, respectivement. Le programme pilote, qui a débuté le 1er mars, durera 180 jours - jusqu'au 27 août. Si le FinCEN constate qu'un nombre important de ventes immobilières impliquent des fonds suspects, il établira des exigences de déclaration permanentes dans tout le pays.

Ce qui a motivé ces nouvelles exigences de déclaration est que les achats en espèces - ceux effectués sans financement bancaire - "peuvent être effectués par des personnes qui tentent de cacher leurs actifs et leur identité en achetant des propriétés résidentielles par des sociétés à responsabilité limitée ou d'autres structures opaques », selon un communiqué de presse du FinCEN.

"Vous pouvez dépenser beaucoup d'argent pour acheter une maison, et ensuite vous pouvez la vendre un an plus tard", a déclaré Heather Lowe, avocate chez Global Financial Integrity, une organisation de recherche et de conseil basée à Washington, DC. analyse les flux financiers illicites, dans une interview avec NPR. "Et tout à coup, tout cet argent est de l'argent complètement propre. "

Vérification de l'argent sale

Une enquête du New York Times a révélé que, depuis 2000, 44% des ventes immobilières à l'échelle nationale évaluées à 5 millions de dollars ou plus impliquaient des sociétés écrans.Dans des marchés comme Manhattan et Los Angeles, le chiffre est encore plus élevé. Le ministère de la Justice des États-Unis a averti que les sociétés écrans anonymes sont le système le plus largement utilisé pour blanchir les produits de la criminalité.

Lorsque des prêts sont impliqués dans des transactions immobilières, les banques et les entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) sont déjà tenues de signaler toute activité jugée suspecte. Mais les acheteurs anonymes qui paient de l'argent ont historiquement volé sous le radar. En conséquence, la pratique est devenue un moyen populaire pour les personnes et les organisations du monde entier à nettoyer leur argent sale.

"Au fil des ans, nos règles ont évolué pour rendre le marché hypothécaire standard plus transparent et moins favorable à la fraude et au blanchiment d'argent", a déclaré la directrice de FinCEN, Jennifer Shasky Calvery. "Mais les achats en espèces présentent un écart plus complexe que nous cherchons à résoudre. Ces OTG produiront des données précieuses qui aideront les organismes d'application de la loi et qui éclaireront nos efforts plus vastes de lutte contre le blanchiment d'argent dans le secteur immobilier. "

Les conséquences

Le déménagement affectera des milliards de dollars en transactions immobilières. À Manhattan, par exemple, 1 045 ventes résidentielles ont été évaluées à plus de 3 millions de dollars au cours de la deuxième moitié de l'année dernière, soit une valeur d'environ 6 dollars. 5 milliards au total, selon la société de données immobilières PropertyShark.

Le programme est susceptible d'ébouriffer le secteur de l'immobilier qui, ces dernières années, a connu un boom de la construction qui a été de plus en plus soutenu par de riches acheteurs anonymes utilisant des sociétés écrans. Avant même que l'exigence ne devienne réalité, les membres des communautés immobilières de Manhattan et de Miami ont commencé à chercher des moyens de contourner les règles, notamment en achetant de la paille, en renonçant à l'assurance titres et en attendant le mois d'août. 28 à acheter.

Une autre préoccupation de l'industrie est que les exigences pousseront les ventes de luxe hors des villes ciblées - Manhattan et Miami, pour l'instant - et vers les marchés voisins, comme les comtés de Broward et Palm Beach en Floride et de Brooklyn à New York. York. Et, certains craignent que les exigences obligent les acheteurs étrangers à prendre leurs dollars ailleurs, à un moment où le bassin d'acheteurs étrangers a déjà diminué en raison de la faiblesse des devises étrangères.

Il peut également être difficile de savoir qui se cache derrière une société fictive: les acheteurs peuvent masquer leur identité derrière des sociétés écrans et des noms d'avocats ou d'autres «titulaires» plutôt que de leur propre nom.

Pourtant, l'Association nationale des agents immobiliers (ANR) soutient cette démarche comme une approche "raisonnable" pour lutter contre le blanchiment d'argent, tout en notant que "les agents immobiliers et les courtiers ne sont pas en mesure de détecter le blanchiment d'argent. les transactions immobilières sont traitées par des institutions financières réglementées. "NAR a travaillé avec FinCEN pour créer des lignes directrices facultatives pour les professionnels de l'immobilier afin de reconnaître les signes de blanchiment d'argent, et a partagé l'information avec ses membres via son site web, des ateliers lors de réunions nationales et diverses publications.

The Bottom Line

Si le programme FinCEN fait ce qu'il est censé faire - réprimer le blanchiment d'argent - il sera étendu à d'autres marchés immobiliers et à plus long terme. Alors que tout le tapage sur l'exigence a été en grande partie des avocats et des courtiers, les réactions des acheteurs - le groupe qui devrait le plus important - a été presque inexistante. "Je n'ai eu personne pour venir me dire 'Oh, je ne veux pas révéler mon nom'", a déclaré Nelson Gonzalez, vice-président senior chez Esslinger-Wooten-Maxwell (EWM), une société immobilière résidentielle à Miami. Beach, au magazine The Real Deal. Pour l'instant, les acheteurs de biens de luxe peuvent rester discrets, tant qu'ils ne prévoient pas d'acheter à Manhattan ou à Miami.

Conseils pour l'achat d'immobilier de luxe et Investir dans l'immobilier de luxe .