Peu d'événements économiques attirent autant l'attention que les réunions de politique de la Réserve fédérale. Tout le monde veut savoir si et quand la Fed va finalement relever les taux d'intérêt - après un régime sans précédent lié à zéro - et quelles pourraient être les retombées potentielles. Le marché du logement est particulièrement intéressant, en partie parce que les ventes de logements dépendent tellement des taux d'intérêt et en partie parce que c'est l'effondrement du marché du logement qui a déclenché la dernière grande récession.

Directement ou indirectement, une hausse des taux d'intérêt affecte toute personne ayant un prêt hypothécaire. Ceci est plus évident pour ceux qui ont des hypothèques à taux variable (ARM), puisque leurs paiements d'intérêts mensuels augmenteront immédiatement.

Le taux des fonds fédéraux a été égal ou proche de zéro depuis 2008, ce qui se traduit par des taux hypothécaires records aux États-Unis. Entre la mi-2014 et la mi-2015, le prêt fixe moyen à 30 ans a été réglé pour moins de 4%. Les acheteurs de maison n'ont jamais vu ce crédit aussi bon marché, et de nombreux propriétaires actuels ont été en mesure de refinancer de nouveaux taux attractifs.

La hausse des taux d'intérêt compromettrait le marché hypothécaire à bas taux, qui affecte les acheteurs et les vendeurs, bien que de manière différente. En règle générale, les acheteurs peuvent se permettre d'acheter dans une gamme plus chère de maisons lorsque les taux d'intérêt sont bas, parce que leurs paiements d'intérêts mensuels sont réduits. À mesure que les taux augmentent, les acheteurs sont écartés des marchés coûteux, du moins au début; Si trop d'acheteurs sont hors d'un marché, les prix demandés vont probablement baisser.

Comment se produisent les hausses de taux d'intérêt

Les banques centrales modernes, y compris la Réserve fédérale, affectent les taux d'intérêt en modifiant la quantité d'argent circulant dans l'économie. Cela se fait normalement par l'achat ou la vente de Treasuries des États-Unis, qui forment le taux de base sur les marchés financiers.

Supposons que la Fed souhaite augmenter les taux d'intérêt dans l'économie. Avec l'aide du département du Trésor, la Réserve fédérale vend des trésors sur le marché. Les investisseurs (principalement des banques, des gouvernements et d'autres grandes institutions) achètent ces trésoreries avec de l'argent, et l'argent se trouve juste sur le bilan de la Fed.

Les liquidités du bilan de la Fed ne circulent plus dans l'économie, ce qui réduit effectivement la masse monétaire. Plus de trésors sont sur le marché en concurrence pour les vendeurs, et il y a moins d'argent qui circule pour augmenter le prix de ces trésors. Les deux facteurs suppriment les prix du Trésor, ce qui augmente leurs taux de rendement. (Rappelez-vous que les Treasuries et autres obligations ont des rendements plus élevés à des prix inférieurs, parce que la différence entre le prix d'achat et le prix de rachat est plus grande.)

Les bons du Trésor représentent le moyen le plus sûr de rentabiliser le marché. - y compris les hypothèques - doivent ajouter un rendement supplémentaire pour attirer les investisseurs et les prêteurs loin des Treasuries.Lorsque les rendements des Treasuries augmentent, les autres taux dans l'économie augmentent également.

Hausse des taux d'intérêt et des coûts d'emprunt

Les hausses de taux d'intérêt rendent l'emprunt plus coûteux et les acheteurs de maison utilisent des prêts hypothécaires pour presque tous les achats de maisons. Les prêts hypothécaires tendent à avoir une perspective multidécisionnelle, de sorte que les prêteurs sont susceptibles de commencer à relever les taux avant que la Fed ne le fasse; après tout, les prêteurs savent qu'une hausse des taux arrivera éventuellement.

Même la moitié d'un point de pourcentage fait une grande différence avec le temps. Supposons qu'un acheteur prenne un prêt de 250 000 $ sur 30 ans à un taux de 3,92% (à peu près le taux moyen du marché en septembre 2015); son paiement mensuel devrait s'élever à environ 1 182 $, et le coût total de son prêt hypothécaire devrait se situer autour de 425 000 $.

Modifier le taux d'intérêt à 4,2%, cependant, et le montant du paiement mensuel $ 1, 255. Cela peut ne pas sembler beaucoup, mais le coût total de l'hypothèque dépasse maintenant 451 000 $ - une augmentation de 26 000 $.

Hausse des taux d'intérêt et des prix de l'immobilier

Il est clair qu'une hausse des taux de la Fed rendra le financement plus coûteux, mais l'impact sur les prix des maisons sera moins clair.

Il n'y a pas de corrélation historique stricte entre les prix des maisons et les hausses de taux d'intérêt. Une corrélation bien meilleure existe entre les prix des logements et la croissance du produit intérieur brut (PIB); la demande de maisons neuves tend à augmenter lorsque l'économie bourdonne.

Une hausse des taux d'intérêt peut aller dans les deux sens. De nombreux pronostiqueurs craignent qu'une hausse des taux d'intérêt ne secoue une économie instable, ce qui devrait faire baisser la demande d'achat de logements. Combinez cela avec des conditions de financement plus strictes, et il est facile de deviner que les prix des maisons devraient baisser.

Cependant, depuis au moins le milieu des années 1980, la hausse des taux d'intérêt a normalement coïncidé avec une économie plus saine. Cela signifie plus d'acheteurs sur le marché, plus de maisons construites et des prix plus élevés.

Les accédants à la propriété ne devraient pas trop réfléchir à la politique de la Fed. Même si les taux augmentent légèrement - la plupart s'attendent à une augmentation d'un quart de point à la fin de 2015 ou au début de 2016 - les coûts d'emprunt seront proches des creux historiques. Bien sûr, il y a beaucoup d'autres considérations importantes, telles que le revenu d'un acheteur ou si la maison est dans un bon voisinage. En fin de compte, une faible augmentation des taux ne devrait avoir qu'une influence modeste sur les décisions d'achat.

Conclusion

L'hypothèque à taux fixe moyen de 30 ans en août 2015 était de 3,91%, selon Freddie Mac. Ceci est au-dessus des plus bas records à la fin de 2012 de 3.35%, mais toujours loin en dessous des niveaux historiques. Considérons que le taux moyen était de 4. 69% en 2010, de 5. 87% en 2005, de 8. 05% en 2000 et de 13. 74% en 1980.

Si un acheteur regarde un marché immobilier cher et en plein essor À l'instar de San Diego, Denver, Dallas ou San Francisco, il pourrait y avoir un élan pour verrouiller un taux inférieur avant que la Fed ne cible un taux d'intérêt plus élevé.

La hausse des taux fait une plus grande différence à long terme (25 et 30 ans), mais leur impact mensuel est modeste. Si un acheteur en herbe a peu de chances de rester dans une maison pendant une longue période, les taux d'intérêt prennent beaucoup moins d'importance.

La hausse des taux d'intérêt réduit la probabilité d'une nouvelle bulle immobilière, comme celle de 2007. À long terme, il est plus sûr pour les propriétaires d'avoir un environnement de taux de croissance stable. Il est difficile de prédire l'impact économique d'une hausse de la Fed, mais l'histoire montre que les bulles d'actifs se forment lorsque les taux sont bas, et non l'inverse.