Un condominium en bord de mer offre probablement le moyen le plus abordable d'obtenir votre propre style de vie californien amusant. Abordable est un terme relatif lors de l'achat d'un condo de base à seulement quelques pas du sable; il faut un budget de démarrage de plus de 1 million de dollars. Ce million de dollars vous achète un condo de moins de 1 000 pieds carrés, qui pourrait même ne pas avoir deux chambres à coucher, dans un complexe de condominiums avec peu de commodités.

Il y a deux principaux types d'acheteurs pour les condominiums sur la plage: ceux qui veulent vivre à la plage et profiter du style de vie décontracté et ceux qui veulent gagner de l'argent grâce à un fort tourisme tout en ayant un maison de vacances à visiter quelques semaines par an. L'ami ou l'ennemi des résidents ou des investisseurs sont les engagements, conditions et restrictions (CC & R) du complexe de condominiums.

Pourquoi les CC & R sont-ils importants

Les CC & R établissent les règles pour le complexe de condominiums. Ils couvrent tout, du parking à la couleur de votre porte d'entrée peut être peint. Les règles s'appliquent généralement aux espaces communs et aux espaces publics, mais peuvent réglementer d'autres aspects de la propriété comme l'exploitation d'une entreprise à domicile ou si le condo peut être loué. Les résidents et les investisseurs sont souvent opposés au débat sur les restrictions de location.

Les résidents à temps plein veulent une communauté forte, ce qui signifie moins de locataires et aucune location de vacances à court terme dans le complexe. Outre les avantages évidents pour l'environnement de vie au jour le jour, il y a des aspects pratiques financiers. Bon nombre de prêteurs n'accordent pas de prêts aux propriétaires d'unités dans un complexe qui permet la location de vacances ou qui dépasse un certain pourcentage d'unités louables dans le complexe. Les prêteurs peuvent demander à tous les acheteurs de contracter des emprunts en tant qu'investisseurs. Les prêts aux investisseurs immobiliers portent des taux d'intérêt plus élevés et nécessitent souvent des acomptes plus importants.

Les investisseurs qui pensent pouvoir acheter une unité et faire ce qu'ils veulent parce qu'ils ont des droits de propriété seront déçus. Lorsqu'une unité est achetée, l'acheteur doit accuser réception et acceptation des CC & R.

Bonne nouvelle pour les investisseurs

Heureusement pour les investisseurs, les CC & R ne s'appliquent qu'au complexe pour lequel ils sont libellés. À côté du complexe avec des règles qui favorisent fortement les résidents à temps plein peut être un complexe différent qui a un ensemble très favorable aux investisseurs de CC & Rs. De nombreux complexes côtiers en Californie tiennent compte du fait que les propriétaires sont des investisseurs qui veulent louer des logements à des taux à court terme très rentables. Ces complexes n'ont aucune restriction sur le nombre d'unités pouvant être louées ou la durée des conditions de location. Les investisseurs doivent vérifier les réglementations locales, qui peuvent être plus restrictives que les CC & R du complexe individuel.

Certains complexes ont même des sociétés de gestion qui s'occupent des locations, de l'entretien ménager, de la location d'équipement de plage et des services de conciergerie. Certains exigent que toutes les locations soient gérées par la société de gestion, et d'autres permettent aux propriétaires de gérer eux-mêmes les locations ou d'utiliser les services de sociétés telles qu'Airbnb.

Autres considérations

Les brises de l'océan et le brouillard salin qui rendent la vie à la plage si attrayante corrodent aussi toutes les surfaces avec lesquelles ils entrent en contact. Le résultat est que les associations de propriétaires (HOA) des complexes de plage ont des frais mensuels élevés pour couvrir les dépenses d'entretien actuelles et futures. Les propriétaires potentiels de condos devraient étudier attentivement les finances de la HOA pour s'assurer que les frais mensuels couvrent non seulement les besoins actuels, mais aussi que le fonds de réserve est suffisamment important pour annuler la possibilité d'une évaluation spéciale pour les grands projets.

Bottom Line

Les résidents potentiels ou les investisseurs doivent approcher un achat préparé pour le travail nécessaire pour annuler tous les pièges potentiels. Un acheteur de condo de plage doit interviewer des agents immobiliers pour trouver un expérimenté dans les ventes de condo et bien informé au sujet de la réglementation locale. L'acheteur doit retenir les services d'un avocat qui se spécialise dans l'examen des CC & R et autres documents HOA. Quelques centaines de dollars investis maintenant peuvent sauver des milliers de dollars dans le futur. La récompense de cet effort est une pièce du California Dream.