Les propriétaires qui souhaitent réduire les risques liés à leur investissement en capital-investissement et / ou ceux qui ont d'autres opportunités d'investissement avec des rendements supérieurs à la valeur nette de leur maison devraient envisager d'utiliser un accord REX. Ce contrat est un arrangement de partage des risques et des retours sur investissement qui permet au propriétaire de vendre effectivement la valeur nette de la maison (sans vendre la maison) et de réinvestir l'argent. Dans cet article, nous analyserons l'accord de REX & Company, les impacts financiers après impôt et examinerons quelques exemples qui aideront les utilisateurs potentiels à évaluer s'ils en bénéficieront ou non. (Pour la lecture des antécédents, consultez Les accords REX grimpent alors que les prix des maisons déclinent .)

Effets fiscaux
Un accord REX est similaire à un contrat de vente à terme avec un dépôt (sauf qu'il n'a pas de date d'échéance) en ce qu'il s'agit d'un contrat non exécuté avant la résiliation.

Le traitement fiscal est utilisé de la même manière que pour une option. Lorsque le contrat se termine par la vente de la maison, le paiement initial sera considéré comme faisant partie du produit de la vente, et le paiement du règlement final du propriétaire à REX & Co. compensera le produit de la vente reçu. Par conséquent, tant que le gain total à la vente est compris dans le montant de l'exclusion sur la résidence principale, le gain sur la couverture ne sera pas imposé.

Il n'y a pas de traitement définitif en vertu du code des impôts actuel lorsque le propriétaire résilie l'accord REX avant une vente. Cependant, un paiement net par REX & Co. au propriétaire (c.-à-d., Après la période de pénalité de cinq ans) serait sûrement imposé comme un revenu ordinaire. Un paiement du propriétaire à REX & Co. à la résiliation serait très probablement considéré comme une perte en capital, la même chose que la conclusion d'un contrat d'option.

Analyse du seuil de rentabilité
Étant donné que le propriétaire ne peut recouvrer la dépréciation du prix de l'immeuble si le contrat prend fin au cours des cinq premières années, le contrat n'est utile que pour la couverture à long terme. Pourtant, même un accord de deux ou trois ans peut être rentable si les fonds initiaux gagnent de bons rendements. Vous n'avez besoin que des rendements cumulatifs après impôt sur l'argent pour dépasser la pénalité afin d'en sortir. La figure 1 ci-dessous montre le taux d'appréciation maximum pour lequel le bénéfice du propriétaire est exactement zéro pendant chacune des six premières années - en supposant un accord de partage de 50% REX et 6% de retour après impôt sur l'argent initial reçu par le propriétaire. ( Note : Ces calculs supposent que les paiements à REX & Co. ne sont pas déductibles d'impôt.)

Figure 1: Tous les montants sont exprimés en pourcentage de la valeur de la maison

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À ce taux de rendement sur l'argent, le tableau indique que vous ne devriez pas entrer dans l'accord REX à moins que vous ayez l'intention de garder la maison plus de deux ans. Au-delà de deux ans, vous sortez même après avoir payé la pénalité pour résiliation anticipée tant que l'appréciation de la maison tombe en dessous des niveaux indiqués ici.Compte tenu de la forte probabilité que les prix chutent au cours des cinq prochaines années, les propriétaires qui ne prévoient pas vendre devraient bénéficier d'un accord REX.

Exemple numérique
Bien que les avantages de l'utilisation de l'accord REX en tant que couverture soient clairs, un propriétaire doit comprendre toute la gamme des résultats financiers possibles. Pour cela, nous devons analyser les résultats pour les différentes combinaisons de rendements sur l'argent et les changements potentiels dans les valeurs de la maison. En supposant que l'accord REX est en cours pour cinq ans plus un jour, le propriétaire évite l'indemnité de résiliation et sera payé pour toute dépréciation de prix.

La figure 2 ci-dessous fournit l'éventail des résultats pour une période de cinq ans - en supposant que l'accord de partage maximum de 50%. Ce tableau peut être extrapolé pour partager des accords avec de plus petits pourcentages de partage en réduisant les résultats en conséquence (c'est-à-dire, une part de 20% est 2/5 du résultat du tableau). En termes de dollars réels, vous devez multiplier ces pourcentages par la valeur initiale de la maison au début de l'accord REX.

Figure 2

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Chaque colonne de tableau des gains montre combien vous gagnerez (ou perdrez) dans cinq ans avec un accord REX, en supposant que vos retours sur le paiement comptant reçu correspondent au taux affiché en haut de la colonne. Les rangées correspondent à des hypothèses sur les variations cumulatives du prix des maisons sur cinq ans, comme indiqué dans la colonne la plus à gauche. Par exemple, supposons que vous ayez conclu un accord de partage de 50% lorsque votre maison valait 1 million de dollars, et vous avez réinvesti le paiement initial au taux de 6, 80% après impôt. Si la valeur de la maison baissait à 900 000 $ (10% de moins) au bout de cinq ans, votre gain de l'entente REX serait de 106 000 $ (10,6% de 1 million de dollars).

Point de vue de REX
À ce stade, on devrait se demander pourquoi REX & Co. offrirait cette offre. En raison des longs délais de développement de ces produits financiers, il est probable qu'ils ont été conçus et conçus, et les engagements de financement obtenus, avant que le marché du logement ne se refroidisse en 2007. Le produit pourrait éventuellement être retiré si les sources de financement devenaient suffisamment pessimistes sur les prix du logement. (En savoir plus sur l'effondrement des prêts hypothécaires en 2007 dans Le carburant qui a alimenté la crise des subprimes .)

Avantages pour les investisseurs institutionnels
Fondamentalement, le concept attire beaucoup les investisseurs institutionnels. les investissements REX-accord comme leur fournissant une opportunité de diversification. Cela correspond à leurs devoirs fiduciaires, car ils sont guidés par un principe de la théorie moderne du portefeuille selon lequel la diversification est très importante pour minimiser le risque pour un niveau de rendement donné. (Pour en savoir plus, lisez La théorie du portefeuille moderne: un aperçu .)

Avec des horizons de placement extrêmement longs, les placements en actions constituent une nouvelle possibilité de diversification en une catégorie d'actif inaccessible auparavant. Ils s'attendent à ce que la corrélation des rendements avec leurs autres investissements soit très faible.Ainsi, en théorie, il devrait réduire le risque global de leur portefeuille. Que ce soit un mauvais timing du marché ne leur sera connu qu'après coup. Les investisseurs institutionnels accordent souvent moins d'importance à ces questions qu'à améliorer leur application de la théorie du portefeuille. (Continuez à lire sur la diversification dans Introduction à la diversification et L'importance de la diversification .)

Un autre point à noter est que l'accord REX leur fournit effectivement un investissement à effet de levier dans le logement: ils obtiennent les droits à un plus grand pourcentage de la valeur de la maison qu'ils ne doivent payer d'avance. L'accord s'avère être l'équivalent du propriétaire prêtant une partie de leur part à REX & Co. en échange d'un loyer gratuit sur la part de REX et Co. de la maison. Cet effet de levier relativement bon marché fournirait de très bons rendements si les maisons s'appréciaient à leurs taux historiques à long terme.

Conclusion
Du point de vue du propriétaire, l'accord REX peut être un moyen efficace de se protéger contre la baisse des prix de l'immobilier. Cet outil permet de préserver le capital et de réduire les risques liés à l'accession à la propriété sans pour autant vendre votre maison. Afin de profiter, cependant, vous devrez garder votre maison au moins deux ans et investir judicieusement l'argent initial.