Demandez à un professionnel de l'immobilier quels sont les avantages d'investir dans l'immobilier commercial et vous ferez probablement un monologue sur la façon dont ces propriétés sont plus avantageuses que l'immobilier résidentiel. Les propriétaires d'immeubles commerciaux adorent les flux de trésorerie supplémentaires, les économies d'échelle bénéfiques, les règles du jeu relativement ouvertes, l'abondance du marché pour les bons gestionnaires de biens abordables et les gains plus importants tirés de l'immobilier commercial.

Mais comment évaluez-vous les meilleures propriétés? Et qu'est-ce qui sépare les bonnes affaires des ratés?

Comme la plupart des propriétés immobilières, le succès commence par un bon plan. En voici une pour vous aider à évaluer une bonne affaire commerciale.

Apprenez ce que les initiés savent

Pour devenir acteur dans l'immobilier commercial, apprenez à penser comme un professionnel. Par exemple, sachez que la propriété commerciale est évaluée différemment de la propriété résidentielle. Le revenu sur l'immobilier commercial est directement lié à sa superficie utilisable. Ce n'est pas le cas avec les maisons individuelles. Vous verrez également un flux de trésorerie plus important avec l'immobilier commercial. Le calcul est simple: vous gagnerez plus de revenus sur les habitations multifamiliales, par exemple, que sur une maison unifamiliale. Sachez également que les baux commerciaux sont plus longs que dans les résidences unifamiliales. Cela ouvre la voie à un meilleur flux de trésorerie. Enfin, si vous êtes dans un environnement de crédit plus serré, assurez-vous de venir frapper avec de l'argent en main. Les prêteurs de biens commerciaux aiment voir au moins 30% de baisse avant de donner un prêt au feu vert.

Mapper un plan d'action

La définition de paramètres est une priorité absolue dans une transaction immobilière commerciale. Par exemple, demandez-vous combien vous pouvez vous permettre de payer, puis faites le tour des prêts hypothécaires pour avoir une idée du montant que vous paierez pendant la durée de l'hypothèque. L'utilisation d'outils tels que les calculateurs d'hypothèque peut vous aider à développer de bonnes estimations du coût total de votre maison.

Parmi les autres questions clés à vous poser, citons: Combien prévoyez-vous faire sur le marché? Qui sont les acteurs clés? Combien de locataires sont déjà à bord et paient un loyer? Combien d'espace de location avez-vous besoin de remplir?

Apprenez à reconnaître une bonne affaire

Les meilleurs professionnels de l'immobilier connaissent une bonne affaire lorsqu'ils en voient un. Quel est leur secret? Tout d'abord, ils ont une stratégie de sortie - les meilleures offres sont celles où vous savez que vous pouvez partir. Cela aide à avoir un œil de propriétaire averti - soyez toujours à l'affût des dommages qui nécessitent des réparations, sachez évaluer les risques et assurez-vous de sortir la calculatrice pour vous assurer que l'immeuble répond à vos objectifs financiers.

Familiarisez-vous avec les indicateurs immobiliers commerciaux clés

Les indicateurs clés communs à utiliser lors de l'évaluation d'un bien immobilier comprennent:

Résultat net d'exploitation (NOI)
L'avis d'intention d'un bien immobilier commercial est calculé en évaluant le bénéfice d'exploitation brut de la première année de la propriété, puis en soustrayant les dépenses d'exploitation pour la première année.Vous voulez avoir un NOI positif.

Taux de capitalisation
Le taux de capitalisation ou de capitalisation d'un bien immobilier est utilisé pour calculer la valeur des propriétés productrices de revenus. Par exemple, un complexe d'appartements de cinq unités ou plus, des immeubles de bureaux commerciaux et des centres commerciaux plus petits sont tous de bons candidats pour la détermination du taux de capitalisation. Les taux de capitalisation sont utilisés pour estimer la valeur actuelle nette des bénéfices ou flux de trésorerie futurs; le processus est également appelé capitalisation des bénéfices.

Trésorerie comptant
Les investisseurs en immobilier commercial qui dépendent du financement pour acheter leurs propriétés suivent souvent la formule de l'argent liquide pour comparer la performance des propriétés concurrentes en première année. Cash-on-Cash prend le fait que l'investisseur en question n'a pas besoin de 100% en espèces pour acheter la propriété, mais tient également compte du fait que l'investisseur ne conservera pas tout le NOI parce qu'il ou elle doit utiliser certains de faire des paiements hypothécaires. Pour trouver de l'argent comptant, les investisseurs immobiliers doivent déterminer le montant requis pour investir pour acheter la propriété, ou leur investissement initial.

Cherchez des vendeurs motivés

Comme toute entreprise, les clients conduisent de l'immobilier. Votre travail consiste à les trouver - en particulier ceux qui sont prêts et désireux de vendre en dessous de la valeur marchande. Le fait est que rien ne se passe - ou même n'importe quoi - dans l'immobilier jusqu'à ce que vous trouviez un accord, qui est généralement accompagné par un vendeur motivé. C'est quelqu'un avec une raison impérieuse de vendre en dessous de la valeur marchande. Si votre vendeur n'est pas motivé, il ne sera pas prêt à négocier.

Découvrez les beaux-arts du quartier «L'agriculture»

Une excellente façon d'évaluer une propriété commerciale est d'étudier le quartier dans lequel elle se trouve en allant aux portes ouvertes, en discutant avec d'autres propriétaires de quartiers et en recherchant des postes vacants.

Utiliser une approche «à trois volets» pour évaluer les propriétés

Soyez flexible lorsque vous recherchez des offres spéciales. Utilisez Internet, lisez les petites annonces et embaucher des chiens d'oiseaux pour vous trouver les meilleures propriétés. Les chiens d'oiseaux de l'immobilier peuvent vous aider à trouver de précieuses pistes d'investissement en échange de frais de référence.

The Bottom Line

Dans l'ensemble, la recherche et l'évaluation de propriétés commerciales ne se limitent pas à cultiver des quartiers, à obtenir un bon prix ou à envoyer des signaux de fumée pour attirer les vendeurs. Au cœur de l'action est la communication humaine de base. Il s'agit de bâtir des relations et des rapports avec les propriétaires, de sorte qu'ils se sentent à l'aise de parler des bonnes affaires et de faire des affaires avec vous.