Quelle est cette mystérieuse "fermeture" que vous entendez toujours les agents immobiliers se référant à quand vous magasinez pour une maison? La fermeture se produit lorsque vous signez les papiers qui rendent la maison à vous. Mais avant que n'arrive cette journée magique (et souvent stressante), une longue liste de choses doit arriver. Cet article explique ce à quoi vous pouvez vous attendre au cours du processus de clôture, du moment où votre offre est acceptée jusqu'au moment où vous obtenez les clés de votre nouvelle maison. (Pour en savoir plus sur les choses qui peuvent mal tourner pendant le processus, lisez 10 haies pour fermer une nouvelle maison. )

1. Open Escrow

L'entiercement est un compte détenu par un tiers pour le compte de deux parties dans une transaction. Parce qu'il y a tellement de choses qui doivent arriver pour compléter une vente à domicile, la meilleure façon d'empêcher le vendeur ou l'acheteur de se faire arnaquer est d'avoir une tierce partie neutre qui détient tout l'argent et les documents liés à la transaction jusqu'à ce que tout a été réglé. (Si vous n'avez pas encore soumis votre contrat d'achat, assurez-vous de lire 10 conseils pour obtenir un prix juste sur une maison .)

2. Faire une recherche de titre et obtenir une assurance de titre

Une recherche de titre et une assurance de titres procurent une tranquillité d'esprit et une garantie légale afin que personne ne puisse prétendre revendiquer la propriété plus tard, que ce soit un parent méprisé qui a été laissé en dehors d'un testament ou d'un percepteur d'impôt qui n'était pas (ou pense qu'il n'était pas) payé. Un agent de titre effectuera une recherche de titre pour s'assurer qu'il n'y a pas de nuages ​​sur le titre (réclamations de tiers à une propriété qui pourrait remettre en question ou invalider votre propriété de celui-ci). Si tel est le cas, ces problèmes devront être résolus avant que la propriété ne devienne la vôtre. (Pour en savoir plus, voir 10 haies pour fermer une nouvelle maison .)

3. Trouver un avocat

Il s'agit d'une étape facultative si vous souhaitez obtenir un avis juridique professionnel sur vos documents de clôture. Même les personnes les plus éduquées ne peuvent pas complètement comprendre leurs documents de clôture; Un avocat immobilier expérimenté non seulement les comprendra, mais aussi savoir où chercher des problèmes potentiels dans vos documents. (Pour en savoir plus, lisez Les avantages de l'utilisation d'un avocat spécialisé en droit immobilier .)

4. Obtenez une approbation préalable pour un prêt hypothécaire

Bien qu'il ne soit pas obligatoire d'obtenir un prêt hypothécaire préautorisé pour conclure un marché, il peut vous aider à conclure le marché plus rapidement en signalant au vendeur que vous avez un solide soutien financier. À son tour, être pré-approuvé peut vous donner plus de pouvoir de négociation lors de la négociation avec un vendeur. Un autre avantage clé d'être pré-approuvé est que certains prêteurs vous offriront un verrou de taux, ce qui signifie que vous pouvez obtenir un taux d'intérêt et ne pas être la merci des marchés si les taux d'intérêt augmentent avant de conclure la transaction.

5. Négocier les frais de clôture

On ne peut pas s'attendre à ce que la société d'entiercement fournisse gratuitement ses services, mais de nombreuses entreprises de cette industrie profitent de l'ignorance des consommateurs et augmentent leurs bénéfices en facturant des frais d'ordure. Bien qu'il y ait un débat sur ce qui est considéré comme un coût indésirable, les frais à surveiller comprennent les frais administratifs, les frais d'examen des demandes, les frais d'examen d'évaluation, les frais accessoires, les frais de traitement et les frais de règlement. Si vous êtes prêt à prendre la parole et à rester ferme, vous pouvez généralement éliminer les frais d'ordure ou, du moins, les réduire. Même les frais pour les services de fermeture légitimes peuvent être gonflés. (En savoir plus dans Attention aux frais d'hypothèque "Junk" .)

6. Complétez l'inspection de la maison

Une inspection de la maison n'est pas nécessaire, mais vous seriez stupide de ne pas en faire une. Si vous trouvez un problème sérieux avec la maison lors de l'inspection, vous aurez la possibilité de revenir en arrière ou de demander au vendeur de le réparer ou de payer pour que ce soit corrigé (à condition que votre offre comprenne une maison contingence d'inspection). (Pour en savoir plus sur ce sujet, lisez Avez-vous besoin d'une inspection de la maison? )

7. Terminer l'inspection des organismes nuisibles

Une inspection des organismes nuisibles est distincte de l'inspection de la maison et implique un spécialiste qui s'assure que votre maison n'a pas d'insectes destructeurs de bois (termites ou fourmis charpentières). Vous ne voudriez pas acheter une maison avec un problème de termites, car même un petit problème peut se propager et devenir très destructeur et coûteux à réparer. Les parasites destructeurs du bois peuvent être éliminés, mais vous voudrez vous assurer que le problème peut être résolu pour un coût que vous trouvez raisonnable (ou pour un coût que le vendeur est prêt et capable de payer) avant de compléter l'achat de la maison. En fait, si un problème de ravageurs, même mineur, est trouvé, la société de prêt hypothécaire exigera qu'il soit fixé avant que vous puissiez fermer.

8. Renégocier l'offre

Même si votre offre d'achat a déjà été acceptée, si les inspections révèlent des problèmes, vous pouvez renégocier le prix d'achat de la maison pour refléter le coût des réparations que vous devrez effectuer. Vous pouvez également garder le même prix d'achat, mais essayez de faire payer le vendeur pour les réparations. (Pour en savoir plus sur l'art de la négociation, voir Obtenir ce que vous voulez .)

Si le contrat d'achat stipule que vous achetez la propriété «telle quelle», vous n'avez pas beaucoup recours à demander des réparations ou une réduction de prix, mais vous pouvez toujours demander. Vous pouvez également revenir en arrière sans pénalité si un problème majeur est constaté que le vendeur ne peut pas ou ne veut pas le réparer.

9. Verrouillez votre taux d'intérêt

Si vous ne l'avez pas déjà fait, vous devrez verrouiller votre taux d'intérêt. Un bon prêteur surveillera les taux d'intérêt de près pour vous et vous dira quand les taux sont à un point bas de sorte que vous pouvez verrouiller alors. Vous pouvez également regarder les taux d'intérêt par vous-même en ligne en utilisant le site Web de votre prêteur ou un outil comme la calculatrice hypothécaire d'Investopedia.

Il est important de noter cependant que puisque les taux d'intérêt sont imprévisibles et fluctuent plusieurs fois par jour, vous ne devriez pas vous rendre fou en essayant de toucher le fond.Soyez satisfait d'un taux que vous jugez raisonnable compte tenu des conditions actuelles du marché et que vous pouvez facilement vous permettre. Aussi, gardez à l'esprit que les taux varient selon le pointage de crédit, la région géographique et le type de prêt que vous obtenez, de sorte que vous ne pouvez pas être en mesure d'obtenir les meilleurs taux que vous entendez annoncés. (Pour en savoir plus, consultez Comment votre taux hypothécaire )

10. Supprimer les éventualités

Si votre agent immobilier vous a aidé à élaborer une bonne offre d'achat, votre offre devrait être subordonnée à plusieurs choses:

• Obtenir un financement à un taux d'intérêt ne dépassant pas un certain pourcentage
• L'inspection de la maison ne révèle pas de problèmes majeurs avec la maison
• Le vendeur révélant tous les problèmes connus avec la maison
• L'inspection des ravageurs ne révélant aucune infestation majeure ou des dommages à la maison
• Le vendeur complétant tout convenu réparations

Ces éventualités doivent souvent être retirées par écrit à certaines dates (connues sous le nom d'approbation active), ce qui aurait également dû être indiqué dans votre offre d'achat, pour que votre transaction soit conclue. Cependant, dans certains contrats d'achat, les éventualités sont approuvées passivement (également connu sous le nom d'approbation constructive) si vous ne les protestez pas dans les délais impartis.

11. Financement d'engagement

Vous avez probablement déposé de l'argent sérieux lorsque vous avez signé le contrat d'achat. Le but de cet argent est de faire savoir au vendeur que vous êtes sérieux, ou sérieux, au sujet de vos intentions d'acheter la maison. Après tout, le vendeur va retirer la propriété du marché afin que vous puissiez l'acheter. Si vous reculez, l'argent sérieux ira au vendeur en compensation. Si le vendeur recule, l'argent vous est retourné.

Pour compléter votre achat, vous devrez déposer des fonds supplémentaires en mains tierces. Votre dépôt d'argent sérieux original est généralement appliqué à votre acompte; vous devrez soumettre le reste de votre acompte et payer vos frais de clôture (sauf si le vendeur a accepté de les payer).

12. Dernière procédure pas à pas

L'une des dernières étapes à franchir avant de signer vos documents de clôture devrait consister à traverser la propriété une dernière fois. Vous voulez vous assurer qu'aucun dommage n'est survenu, et rien n'a été retiré qui est inclus dans l'achat. (Avant d'emménager, assurez-vous de lire 7 Étapes intelligentes que tout nouveau propriétaire devrait prendre .)

13. Signer les documents

De toute évidence, l'une des étapes les plus critiques de la fermeture est la signature de la paperasserie. Il y aura probablement au moins 100 pages. Bien que vous puissiez vous sentir pressé par les gens, qui attendent que vous signiez vos papiers, comme le notaire et votre prêteur hypothécaire, lisez attentivement chaque page - les petits caractères auront un impact majeur sur vos finances et votre vie pour les années à venir .

En particulier, assurez-vous que le taux d'intérêt est correct et qu'il n'y a pas de pénalité pour remboursement anticipé. Plus généralement, comparez vos coûts de clôture à l'estimation de bonne foi qui vous a été donnée au début du processus et évaluez de plus de 10% les frais qui vous sont facturés.

The Bottom Line

Il peut sembler que le processus de fermeture est beaucoup de travail, mais peut-être le pire est l'attente. La plupart du temps, vous serez simplement assis sur vos mains, attendant que quelqu'un d'autre impliqué dans la transaction passe. Alors trouvez quelque chose d'agréable pour occuper votre temps et vous distraire pendant que vous attendez, et rassurez-vous en sachant que vous avez fait vos recherches et que vous savez comment faire pour que votre processus de clôture se passe bien.

Si c'est la première fois que vous achetez une maison, assurez-vous de lire Les 10 erreurs les plus fréquentes sur les acheteurs de maison et notre Guide de l'acheteur de maison neuf .