À la suite de la crise du logement, les conditions semblaient idéales pour les acheteurs étrangers qui espéraient engloutir des biens immobiliers américains de premier ordre. Les maisons se vendaient à des prix intéressants et le dollar était relativement abordable. Cependant, au cours des dernières années, les choses sont devenues plus difficiles pour les investisseurs étrangers. Les prix de l'immobilier résidentiel sont en hausse d'environ 35% à l'échelle nationale depuis 2012, et le dollar continue de se renforcer contre un certain nombre de devises clés, augmentant davantage le prix que les étrangers doivent payer pour les maisons américaines.

Ces facteurs font qu'il est plus difficile pour les étrangers de mettre de l'argent dans les villes autrefois favorisées telles que New York et San Francisco. Comme l'a récemment rapporté le Wall Street Journal, de plus en plus d'étrangers cherchent à obtenir des prêts sur ces propriétés, malgré les difficultés liées aux emprunts auprès des banques américaines. (Pour en savoir plus, voir Pourquoi l'immobilier de luxe à New York a-t-il connu une mauvaise année .)

Comment être un acheteur étranger est différent

Pour les non-U. S. résidents qui cherchent à posséder une maison de placement, il existe un certain nombre de facteurs à considérer si elles envisagent une hypothèque

1. Pas de Fannie et Freddie. Le plus gros obstacle est que les géants de l'hypothèque tels que Fannie Mae et Freddie Mac n'achèteront pas leurs prêts auprès du prêteur. Comme ces entités possèdent ou garantissent la majorité des prêts immobiliers américains, cela pèse sur les investisseurs. Pour compliquer davantage les choses, de nombreuses banques hésitent à conserver ces hypothèques sur leurs propres livres, parce qu'il est plus difficile de retracer les emprunteurs défaillants à l'étranger.

2. Hypothèques à prix plus élevé. De nombreuses banques, y compris certaines grandes institutions, prêteront aux étrangers résidant à l'extérieur des États-Unis. Au lieu de recourir à des prêts hypothécaires conventionnels, ils offrent des prêts non conformes assortis de leurs propres lignes directrices en matière de souscription. Par exemple, HSBC offre jusqu'à 3 millions de dollars de financement à des investisseurs internationaux avec la documentation requise.

3. Un acompte plus important. Mais voici le kicker: Vous aurez probablement à payer un acompte minimum beaucoup plus élevé pour compenser votre risque de crédit plus élevé. Les prêteurs vous demandent généralement de mettre en place 30% ou plus du prix de vente avant d'accorder un prêt. Bien que ce soit beaucoup d'argent à mettre de l'avant, c'est beaucoup plus facile que de payer tout l'argent comptant, ce que font à peu près la moitié des acheteurs immobiliers étrangers.

4. Un processus d'approbation plus sévère. Un autre aspect différent pour les non-U. S. citoyens est la vérification du revenu et du crédit. Le processus est plus compliqué pour ceux qui vivent à l'extérieur du pays, car ils n'ont pas de formulaires d'impôt américains ou d'antécédents de crédit nationaux. Les prêteurs demanderont généralement des relevés bancaires et des déclarations de revenus déposés dans le pays d'origine du demandeur.Au lieu d'un rapport de crédit, ils demandent parfois plusieurs mois de relevés de carte de crédit pour sonder vos habitudes d'emprunt.

5. Cela prend plus de temps. Le processus peut prendre un peu plus de temps que les résidents, ce qui est une des raisons pour lesquelles il est judicieux de présenter une demande par l'intermédiaire d'une banque présente dans votre pays d'origine et aux États-Unis. accélérer le processus de souscription mais, dans certains cas, aboutir à des taux plus favorables que les étrangers ne le verraient autrement.

6. Alternatives moins chères. Compte tenu des obstacles liés à l'obtention d'un prêt, de nombreux investisseurs étrangers décident de payer en espèces pour les propriétés résidentielles. Mais avec les prix qui grimpent, plus d'entre eux commencent à regarder des parties plus abordables du pays.

Les investisseurs d'outre-mer ont acheté 102 $. 6 milliards d'immobilier résidentiel aux États-Unis entre Avril 2015 et Mars 2016, une baisse d'un peu plus de 1% par rapport à l'année précédente, selon la National Association of Realtors. Pourtant, le nombre de propriétés qu'ils ont achetées a en fait augmenté d'environ 3% au cours de la même période, ce qui indique qu'ils ramassent des maisons moins chères.

Alors que New York et la Californie restent des destinations populaires pour l'achat d'une maison - ensemble, elles représentent 19% des transactions à l'étranger - les activités se multiplient là où les propriétés sont moins chères. En 2015, la Floride représentait 22% des ventes aux acheteurs étrangers, tandis que le Texas et l'Arizona en représentaient respectivement 10% et 4%. (Pour en savoir plus, voir New York City Real Estate: un refuge sûr )

The Bottom Line

Alors que le marché boursier continue de vaciller, les étrangers non résidents continuent de voir le marché immobilier américain comme un super endroit pour garer leur argent. Cependant, maintenant que les prix sont à la hausse et que le dollar reste fort, un plus grand nombre d'entre eux ont besoin de financement pour obtenir les propriétés les plus attrayantes.