Que vous soyez dans un marché d'acheteurs ou sur un marché de vendeurs, une fois que vous trouvez une maison qui vous plaît, vous voudrez l'acheter le plus tôt possible. Cependant, ce n'est pas si simple. De nombreuses questions financières détermineront si vous serez en mesure d'acheter la maison, ainsi que les conditions de votre prêt hypothécaire. Connaître ces informations à l'avance vous aidera à prendre de meilleures décisions et fera en sorte que votre processus d'approbation hypothécaire se déroule sans heurts et rapidement.

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Prérequis financier n ° 1: Avoir un acompte suffisant

Votre rêve d'accession à la propriété peut rapidement être déçu si vous ne pouvez pas fournir suffisamment d'argent pour votre acompte.

"Les prêteurs ont durci les exigences depuis la crise économique de 2008", explique Karen R. Jenkins, banquier hypothécaire certifié, président et chef de la direction de KRJ Consulting à Columbia, en Caroline du Sud. "En conséquence, les emprunteurs potentiels qui cherchent à acheter une maison doivent avoir une certaine« peau dans le jeu »pour se qualifier pour une maison», explique Jenkins, la plupart des programmes de prêts exigent un acompte minimum de 3. 5%.

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Vous connaissez peut-être des personnes qui ont acheté des maisons dans le passé sans acompte - ou vous avez peut-être même fait partie de ces personnes. C'est un scénario beaucoup moins probable aujourd'hui, car les banques tentent de limiter le risque de défaillance des emprunteurs. «Un emprunteur avec de la peau dans le jeu est moins susceptible de faire défaut lorsque les choses se compliquent», explique Stacey Alcorn, propriétaire et chef de la gestion du bonheur à LAER Realty Partners, une entreprise basée à Boston. Par exemple, lorsque la valeur de l'immobilier baisse, un emprunteur qui a investi toute sa vie dans cette propriété est plus susceptible de s'accrocher et de surmonter la tempête, en attendant que la valeur de la propriété augmente à nouveau, dit Alcorn. D'autre part, «un emprunteur qui a mis de l'argent zéro est susceptible de simplement s'éloigner de la propriété et laisser la banque prendre à travers la forclusion. "

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Prérequis financiers no 2: Trouver un taux d'intérêt abordable

Pendant la durée de votre hypothèque, vous paierez probablement des dizaines de milliers de dollars en intérêts seulement. Ainsi, trouver une hypothèque avec un taux d'intérêt bas peut vous faire économiser des milliers de dollars à long terme. Un bon outil pour rechercher et comparer les taux d'intérêt est un calculateur d'hypothèque comme celui ci-dessous. En utilisant un calculateur d'hypothèque vous donnera une idée de vos coûts potentiels avant même de rencontrer un courtier en hypothèques.

Prérequis financier # 3: Avoir un pointage de crédit minimum acceptable

Votre score FICO reflétera si vous utilisez vos cartes de crédit et payez vos factures en retard, ce qui peut être une autre pierre d'achoppement pour les propriétaires potentiels. "Les scores FICO indiquent à la banque votre capacité à payer vos factures mensuellement et combien vous avez de dettes.Si vous êtes max sur toutes vos cartes de crédit, votre score FICO sera faible, et cela nuira à vos chances d'obtenir du financement parce que les banques ne veulent pas prêter à quelqu'un qui vit de cartes de crédit », explique Alcorn.

Qu'est-ce qui est considéré comme un score FICO acceptable? Amy Tierce, vice-présidente régionale de Wintrust Mortgage à Needham, Mass., Note que bien que la FHA offre un financement aux emprunteurs ayant un pointage de crédit aussi bas que 500, la plupart des prêteurs ont ajouté leurs propres exigences. Il sera donc difficile de trouver un prêteur qui travaillera avec un emprunteur avec un pointage de crédit inférieur à 640. (Pour en savoir plus, lisez: Qu'est-ce qu'un bon pointage de crédit )

Cependant, maxed Les cartes de crédit ne sont pas votre seule préoccupation. "Si vous avez toujours 30, 60 ou 90 jours de retard sur vos autres factures, vos notes de crédit seront de nouveau faibles, et les banques ne veulent pas prêter de l'argent à quelqu'un qu'elles devront constamment mendier pour leur argent", explique Alcorn. , ajoutant que "les recouvrements, la faillite, ou la forclusion sur votre crédit indique à la banque que vous n'avez aucun problème à renier vos engagements de dette et, pour le dire simplement, ils ne veulent pas être le prochain. "

Préalable financier # 4: Avoir un ratio dette / revenu inférieur ou égal à 43%

Les propriétaires qui se surmènent peuvent finir par manger des nouilles Ramen tous les jours dans une maison qu'ils pourraient éventuellement perdre. Il est important d'être réaliste quant à ce que vous pouvez vous permettre.

"Les banques utilisent un ratio d'endettement pour déterminer si un emprunteur peut se permettre d'acheter une maison", explique Alcorn. "Par exemple, disons qu'un emprunteur gagne 5 000 $ par mois. La banque ne veut pas que votre dette totale, y compris le nouveau paiement hypothécaire, plus vos paiements de voiture, paiements par carte de crédit, et autres obligations mensuelles, dépasse un certain pourcentage de ce revenu. "En janvier 2014, le Consumer Financial Protection Bureau a introduit des règles stipulant que le ratio dette / revenu ne peut dépasser 43%. (Pour en savoir plus, voir: Qu'est-ce qui est considéré comme un bon ratio DTI? )

Toutefois, Alcorn vous avertit que le simple fait que la banque estime que vous pouvez vous permettre un paiement hypothécaire particulier ne signifie pas . «Par exemple, la banque ne sait pas que vous avez une famille nombreuse, des frais de garde d'enfants ou des parents vieillissants dont vous vous occupez. Il est important d'avoir une conversation franche au sujet de vos paiements mensuels avec votre équipe de prêts hypothécaires afin que vous n'ayez pas trop d'ennuis. "

Jenkins est d'accord, ajoutant que" il y a des dépenses supplémentaires liées à la possession d'une maison que vous ne pouvez pas engager en louant Assurez-vous de calculer toutes les dépenses et dettes mensuelles et laissez votre budget prendre la décision finale. à payer. »

Prérequis financier n ° 5: Avoir la capacité de payer les frais de clôture

Il y a de nombreux frais associés à une hypothèque résidentielle, et vous pourriez être dans un grossier réveil financier si vous ne savez pas à l'avance

Bien que les coûts de clôture varient d'un prêteur à l'autre, les emprunteurs paient pour l'évaluation, le rapport de solvabilité, les honoraires d'avocat et de clôture, les frais d'enregistrement et les frais de traitement / tarification. les frais de clôture sont généralement de 1% du montant du prêt.

Cependant, Jenkins dit que les frais pourraient atteindre 3%. «Les prêteurs sont maintenant tenus de vous fournir une« estimation de bonne foi »complète des frais que vous devrez payer pour un prêt spécifique. Les règles sont également plus strictes sur les estimations du prêteur, et il y a très peu de place pour les frais cotés pour changer à la table de clôture. "Elle conseille aux acheteurs d'examiner l'estimation de bonne foi et de poser des questions si vous n'êtes pas sûr de ce que représentent des frais spécifiques.

Prérequis financier n ° 6: Avoir la documentation financière requise

Une documentation insuffisante peut retarder ou même arrêter le processus d'approbation du prêt, vous devez donc savoir ce que vous devez apporter à la table.

«Votre prêteur devrait avoir une liste complète et complète des documents requis pour appuyer votre demande de prêt en fonction de votre situation d'emploi et de revenu», explique M. Tierce. "Si vous commencez par une pré-approbation, assurez-vous que le prêteur vous demande tous les documents pour le processus, car une pré-approbation sans examen approfondi de la documentation est inutile. Vous pourriez manquer quelque chose qui pourrait faire en sorte que votre prêt soit refusé plus tard si le processus d'approbation préalable n'est pas très bien documenté. "

Qu'est-ce que l'approbation préalable? Selon Jenkins, c'est «l'approbation préliminaire basée sur ce que l'emprunteur a déclaré sur la demande (revenu, dette, actifs, emploi, etc.) Le processus d'approbation valide le revenu, les actifs et la dette en utilisant diverses méthodes telles que talons, déclarations fiscales, relevés bancaires, W2s et vérifications d'emploi. "

Tierce ajoute que" sur les marchés concurrentiels, les vendeurs et les courtiers immobiliers ne considéreront même pas une offre sans savoir que l'acheteur est pré-approuvé. " Le processus de souscription est exhaustif et certains documents peuvent soulever des questions ou des préoccupations nécessitant des documents supplémentaires. pour obtenir votre approbation terminée. "

The Bottom Line

Avant de pouvoir acheter la maison de vos rêves, vous devez vous assurer que vos finances sont en ordre et que vous avez préparé avec sagesse et rigueur. re le processus d'approbation hypothécaire commence même.