L'accession à la propriété est depuis longtemps considérée comme le summum du rêve américain. Et pour certaines personnes, cela a été le cas. Dans d'autres cas, la décision d'acheter une maison peut être un cauchemar financier - ils n'ont pas appelé ce film «The Money Pit» pour rien.

Les gens qui préconisent l'achat d'une maison insistent souvent pour dire que la location équivaut à jeter son argent. Certains prétendent que l'accession à la propriété est meilleure que la location, car il est possible d'effectuer des versements hypothécaires mensuels égaux et, dans certains cas, inférieurs au coût de la location. D'autres soulignent le fait que la valeur des maisons augmente avec le temps pour suggérer qu'une maison est un excellent investissement. Et cela peut être - mais pas dans tous les marchés et pas pour toutes les personnes.

En fait, de nombreuses études pointent dans l'autre sens, comme nous le verrons plus loin. Et de plus en plus d'Américains font ce choix. »À la mi-2015, 43 millions de familles et d'individus vivaient dans des logements locatifs, en hausse de près de 9 millions par rapport à 2005 - la plus forte hausse jamais enregistrée depuis un an». étude du Centre conjoint d'études sur le logement de l'Université Harvard. Qui plus est, 37% de tous les ménages sont maintenant locataires, ce qui est le pourcentage le plus élevé depuis le milieu des années 1960, selon l'étude.

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Laissez-nous explorer quatre raisons pour lesquelles choisir de louer, par opposition à l'achat, une maison peut être une sage décision.

Posséder une maison peut vous nuire

Si vous avez un emploi qui implique des déménagements fréquents, la location est définitivement le choix le plus judicieux. Il est plus difficile de se débarrasser d'une maison ou d'un appartement que de se retirer d'un bail. Si vous êtes chanceux, votre propriétaire vous permettra de rompre votre bail aussi longtemps que suffisamment de préavis, peut-être un à deux mois, est donné pour trouver un nouveau locataire pour combler le poste vacant. Certains propriétaires pourraient également vouloir conserver une partie, voire la totalité, du dépôt de garantie, qui est habituellement l'équivalent d'un mois de loyer, à titre de compensation pour la résiliation anticipée. Les États ont effectivement une protection pour les locataires qui quittent avant la fin d'un bail appelé «le devoir du propriétaire d'atténuer les dommages», selon le site web juridique Nolo. Cliquez ici et faites défiler vers le bas pour les informations état par état de Nolo.

La vente d'une maison prend beaucoup plus de temps et souvent beaucoup plus de temps, surtout en période de ralentissement du marché. Ceux qui se sont retrouvés sous l'eau lors du dernier krach immobilier ont eu le fardeau supplémentaire de devoir plus d'argent sur leur maison que ce qu'ils valaient réellement. Les gens dans cette situation devraient trouver de l'argent supplémentaire non seulement pour rembourser leur prêt, mais aussi pour trouver un nouvel endroit où vivre. Voir

Options hypothécaires pour les propriétaires sous-marins . Selon la région du pays où se trouve la propriété - et la santé actuelle du marché immobilier - trouver un acheteur qualifié pour votre maison peut parfois prendre des mois, voire des années.Pour améliorer vos chances, voir

Comment mettre en scène votre maison pour une vente rapide et Empêchez la douleur de vendre votre maison - En ligne . (Pour plus de détails, voir: La vérité sur les prix immobiliers ) Posséder une maison peut bloquer votre argent

Dave Ramsey, animateur de radio et conseiller financier, a déclaré: les gens achètent des maisons, ça les fait courtiers, ça ne finit pas par être une bénédiction financière. Pour la plupart, l'achat d'une maison nécessite une personne pour faire un gros investissement, si vous payez pour le rendre gratuit et clair, ou un acompte important, si vous choisissez d'obtenir une hypothèque.

Les deux options obligeront la plupart des gens à réduire considérablement leurs liquidités liquides en échange d'un actif très illiquide. Cela peut laisser certaines personnes ou familles financièrement non préparées pour des urgences inattendues telles qu'une alerte médicale, un accident de voiture ou une perte d'emploi. La location est une option beaucoup plus sage pour toute personne qui n'a pas encore construit un fonds d'urgence important de la norme 3 à 6 mois de dépenses.

Si vous avez les fonds d'urgence et assez d'argent pour investir dans une maison, la décision est de savoir si cet achat est une meilleure utilisation de votre argent que de louer et d'investir vos fonds ailleurs. Voir la section suivante pour une discussion sur la qualité d'un investissement dans une maison.

Comparativement aux autres options, une maison est un investissement terrible

Pas toujours, mais de nombreuses statistiques en faveur de l'accession à la propriété sont étonnamment faibles: Selon le moment où vous avez acheté votre maison, vous économisé (en n'ayant pas besoin d'un acompte et des fonds pour l'entretien de la maison, l'assurance et les taxes foncières).

De 2005 à 2012, les prix des maisons se sont effondrés de 42%, selon une étude de HelloWallet de 2014 intitulée «House of Cards: Le méconnu des consommateurs», qui souligne que la moitié des propriétaires actuels (plus de 40 millions de ménages) Ils ont acheté leur maison pendant les périodes où les acheteurs moyens auraient mieux fait de louer que d'investir. Sa conclusion en faveur de l'investissement est basée sur l'utilisation d'un compte de retraite à impôt différé rapportant un rendement nominal de 6%, car ce sont les équivalents les plus proches des avantages fiscaux accordés aux propriétaires qui déduisent leurs intérêts hypothécaires sur leurs impôts fédéraux.

L'étude, qui incorpore des facteurs tels que les taxes locales et deux niveaux de revenus dans 20 villes, conclut également: "Le coût de la location par rapport à l'achat d'une maison comparable (le" rapport loyers / prix ") est presque aussi important

S'il est vrai que la valeur des maisons s'apprécie avec le temps, les coûts réels de possession et d'entretien d'une propriété peuvent grandement réduire son taux de rendement réel. L'un des professeurs d'économie les plus renommés de Yale, Robert Shiller, a mené des recherches qui ont révélé que "les prix des maisons en Amérique n'ont augmenté que de 0,4% en termes réels entre 1890 et 2004".

Ce chiffre ne tient pas compte les coûts du compte comme les impôts fonciers, les frais de clôture, l'assurance, les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien simples.Un facteur à inclure: Combien de temps vous prévoyez de vivre dans la propriété. Plus vous restez longtemps, plus vous amortirez les frais de clôture et d'autres dépenses ponctuelles.

Du point de vue de l'investissement, l'achat d'une maison dans le seul but d'avoir un endroit où vivre est un endroit terrible où placer votre argent. Vous serez en mesure de faire un meilleur retour en louant un appartement pour vous-même, et en utilisant l'argent que vous auriez utilisé pour faire un acompte sur votre maison à investir dans quelque chose comme la location qui vous paie chaque mois. Grant Cardone, un investisseur immobilier, a décrit cette action comme «louant où vous vivez et possédez ce que vous pouvez louer».

Intérêt hypothécaire: coûteux - et vous ne pouvez pas utiliser la déduction

La majorité des Américains n'ont pas les moyens d'acheter une maison sans hypothèque pour couvrir la différence entre le prix de vente et ce qu'ils peuvent se permettre. Bien qu'une hypothèque puisse sembler bonne sur le papier, les paiements d'intérêts, lorsqu'ils sont composés sur plusieurs décennies, peuvent amener quelqu'un à rembourser beaucoup plus que ce qu'il avait contracté pour acheter une maison. Par exemple, un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 000 $ à 30 000 $ à 100% vous coûtera 161 656 $ 09 ou 61 656 $ 09 d'intérêt si vous ne le remboursez pas assez tôt.

Un avantage d'avoir une hypothèque, les propriétaires potentiels sont dit, est la déduction d'impôt sur le revenu fédéral pour les intérêts hypothécaires. Le problème est, pour le prendre, que vous devez détailler vos déductions sur votre impôt sur le revenu et seulement 25% des propriétaires le font, selon l'étude HelloWallet. La raison: la taille de la déduction forfaitaire, qui, pour 2016, est de 6 300 dollars pour un déposant unique et de 12 600 dollars pour un contribuable «marié, déposant conjointement». Une famille a besoin de beaucoup de déductions pour faire mieux que le montant standard.

Les familles aisées qui ont des hypothèques élevées sur des marchés immobiliers onéreux, ou celles qui ont des impôts fonciers élevés, finissent par en profiter, mais beaucoup ne le font pas. En fait, «les propriétaires ayant un revenu médian ne réalisent aucun avantage fiscal fédéral en étant propriétaires de 75% des grandes villes de notre échantillon», conclut le rapport. Les propriétaires les plus riches - avec des tranches d'imposition plus élevées et des prêts souvent plus importants - sont plus susceptibles d'utiliser la déduction. Il a également souligné qu'au fil du temps, la partie de votre versement hypothécaire (déductible d'impôt) diminuera tandis que la déduction forfaitaire augmentera probablement.

The Bottom Line

L'achat d'une maison n'est pas toujours une décision financièrement saine. Il y a beaucoup d'inconvénients à posséder plutôt qu'à louer. Ceux-ci incluent ne pas être capable de se déplacer facilement, avoir une grande somme d'argent investie dans un actif illiquide, payer beaucoup d'argent en intérêt et réaliser un taux de rendement réel bas.