Bien qu'il existe de nombreuses façons d'évaluer l'incidence des coûts de propriété, l'une des approches les plus intuitives consiste à déterminer le taux d'équilibre du propriétaire. Pour les fins de cet article, le taux d'équilibre représentera combien le prix d'achat d'une nouvelle maison devra apprécier annuellement afin de couvrir les coûts de possession de la maison. Dans cet article, nous allons vous montrer comment utiliser une méthodologie pratique pour évaluer l'impact de vos coûts d'accession à la propriété.

Hypothèses
Pour illustrer cette méthodologie, les hypothèses suivantes sont posées au propriétaire:

• Le propriétaire est célibataire.
• Le propriétaire est dans la tranche d'imposition fédérale de 28%.
• Le propriétaire achète une nouvelle maison pour 225 000 $.
• Le propriétaire fait un acompte de 5% et obtient un prêt à taux fixe à 6,25%.
• Le propriétaire vivra à la maison pendant sept ans.

Les hypothèses sur les propriétaires utilisées dans l'illustration jouent un rôle essentiel dans le processus d'évaluation. Par conséquent, si un propriétaire choisit d'utiliser cette méthode, il ou elle doit ajuster ces hypothèses afin de refléter sa situation et ses dépenses uniques. Quoi qu'il en soit, si cette méthode est suivie et que les ajustements appropriés sont faits, les propriétaires devraient être en mesure de déterminer le taux auquel leurs maisons devront s'apprécier chaque année afin de couvrir les coûts de possession de leur maison.

Coûts de l'accession à la propriété
Pour commencer ce processus, il est important d'être conscient des dépenses primaires qui affectent la valeur d'une maison. Pour le propriétaire type, ces coûts comprennent:

1. Entretien ménager
2. Assurance contre les catastrophes naturelles
3. Assurance hypothécaire privée
4. Frais de courtage
5. Frais de clôture
6. Impôts fonciers
7. Intérêts hypothécaires.

Pour déterminer comment ces coûts affectent la valeur d'une maison, nous devons exprimer chaque coût en pourcentage du prix d'achat de la maison. En évaluant les dépenses de cette manière, nous pouvons déterminer combien la maison devra apprécier chaque année afin de compenser ces dépenses. (Pour en savoir plus, voir Réduire les dépenses de votre maison pour réduire vos dépenses et Prêts hypothécaires: combien pouvez-vous vous permettre? )

Jetons un coup d'œil au résultat final (figure 1) ) et ensuite nous nous frayons un chemin à travers chaque dépense.

Source: Troy Adkins

1. Coûts d'entretien ménager
Les dépenses d'entretien ménager comprennent les dépenses pour services tels que réparation d'appareils ménagers, lutte antiparasitaire, nettoyage de maison, nettoyage de cheminée, nettoyage de gouttières et de descente pluviale, aménagement paysager, entretien de pelouse et sécurité résidentielle. (Pour économiser de l'argent sur les dépenses de la maison, voir Quinze polices d'assurance dont vous n'avez pas besoin , Garanties prolongées: Devriez-vous prendre l'appât? et .) Conseil

: Bien que ces coûts puissent être minimisés en achetant une nouvelle maison, de nombreux experts recommandent de budgétiser 1% du prix d'achat de la maison chaque année afin de couvrir les coûts de ces dépenses. 2. Assurance des biens

Les primes d'assurance couvrant certaines catastrophes naturelles telles que les incendies, les inondations, les tornades, les tremblements de terre ou les ouragans peuvent coûter 0,5% du prix d'achat. Par conséquent, la maison devrait s'apprécier en valeur de ce montant chaque année afin de compenser cette dépense. Maintenant, il est clair que les coûts de l'assurance contre les catastrophes naturelles varient considérablement en fonction de la zone géographique dans laquelle la maison est située. Cependant, quel que soit le lieu, la mécanique de ce concept peut être adaptée par le lecteur afin de déterminer son taux d'équilibre. (Lisez-en plus à ce sujet dans
Conseils d'assurance pour les propriétaires .) 3. Assurance hypothécaire privée

L'assurance hypothécaire privée (PMI) est facturée aux propriétaires qui ne cotisent pas au moins 20% de leur prix d'achat à titre de garantie pour un prêt. Les propriétaires sont facturés ce montant chaque année pour aider à protéger le prêteur contre le défaut. Dans la figure 1, nous avons supposé que le propriétaire fera un acompte de 5% et que l'assurance PMI coûtera 0,5% du prix d'achat de la maison. À ce titre, les dépenses de PMI augmenteront directement le taux annuel d'appréciation du logement requis de ce montant. (Pour en savoir plus sur PMI, voir
Six raisons d'éviter l'assurance hypothécaire privée .) 4. Coûts de courtage

Les frais de courtage sont généralement payés par le propriétaire à un agent immobilier pour l'aider à vendre la maison. Dans cette analyse, nous supposons que les propriétaires paieront à l'agent immobilier une commission de 6%. Cependant, comme les coûts de transaction sont une dépense ponctuelle et que nous essayons de déterminer combien la maison devra apprécier chaque année pour compenser ce coût, nous devons répartir la commission de courtage sur la durée estimée de la maison. devrait être détenu. Pour cette analyse, nous utilisons une norme acceptée par l'industrie de sept ans. En répartissant le coût du courtage sur cette période, nous avons déterminé qu'une maison doit s'apprécier chaque année de 0, 86% afin de compenser le coût de cette dépense.
5. Coûts de clôture

Les frais de clôture sont une autre dépense qui doit être prise en compte dans notre modèle. Cependant, les coûts de clôture sont plus difficiles à égaler avec le prix d'achat de la maison, parce que ces coûts tendent à être plus étroitement liés à d'autres facteurs. Pour cette illustration, nous avons supposé que le propriétaire paiera des frais de 3 000 $ au moment de l'achat de la maison. Par conséquent, en supposant que le prix d'achat de la maison est de 225 000 $, les frais de clôture se traduiraient par une dépense de 1, 3%.
Les frais de clôture sont une dépense ponctuelle, mais ils devraient être répartis sur la durée de la possession de la maison aux fins de cet exercice. Tel qu'expliqué précédemment, nous procédons à cet ajustement parce que nous essayons de déterminer combien la maison devra apprécier chaque année afin de couvrir ce coût ponctuel. À la suite de l'hypothèse d'accession à la propriété sur sept ans utilisée dans cette analyse, les coûts de clôture augmenteraient le taux d'équilibre annuel de 0.19%. Nous réalisons que les coûts de clôture dépendent de l'institution qui accorde le prêt. Par conséquent, l'impact de cette dépense doit être adapté par le propriétaire afin de déterminer avec précision son impact sur son propre taux d'équilibre.

6. Impôt foncier

En 2007, le taux d'impôt foncier médian aux États-Unis était d'environ 0,93% du prix d'achat d'une propriété. Par conséquent, une maison devrait s'apprécier de 0,93% afin de compenser cette dépense. Cependant, les dispositions actuelles du code des impôts américain autorisent la déductibilité des paiements d'impôts fonciers aux fins du calcul du revenu imposable. Par conséquent, en supposant que le propriétaire est dans la tranche d'impôt fédéral de 28% et que le prix d'achat de la maison est de 225 000 $, l'avantage fiscal associé aux paiements de l'impôt foncier réduirait le taux d'appréciation du logement. .
Ce facteur de déduction d'impôt foncier est déterminé en multipliant le taux de l'impôt foncier et le montant payé pour la maison par le taux d'imposition fédéral du propriétaire, puis en divisant le résultat par le prix d'achat de la maison. Encore une fois, pour appliquer cette méthode, l'incidence du facteur de l'impôt foncier devra être ajustée afin de refléter le taux d'imposition fédéral du propriétaire. (Pour en savoir plus sur les taxes foncières, voir

Cinq astuces pour réduire votre impôt foncier .) 7. Frais d'intérêt

Nous supposons qu'un taux fixe sur un prêt hypothécaire est de 6,2% et que 95% de la maison sera achetée avec un capital d'emprunt (avec un acompte de 5%). Par conséquent, l'incidence des capitaux propres versés au moyen de l'acompte réduira les intérêts débiteurs de 6,2% à 5,94%; comme seulement 95% de la maison 225 000 $ est facturé l'intérêt de 6. 25%.
À l'instar des taxes foncières, l'intérêt sur les prêts hypothécaires est également une déduction d'impôt admissible. Le propriétaire devrait payer environ 13 359 $ d'intérêts la première année et, en supposant que le propriétaire a une tranche de 28% d'impôt sur le revenu, le taux d'intérêt serait de 3 741 $. Ce montant est calculé en multipliant le montant des intérêts. le propriétaire paiera la première année par le taux d'imposition du propriétaire.

Toutefois, comme les non-propriétaires ont droit à une déduction forfaitaire lorsqu'ils remplissent des impôts fédéraux, l'avantage de posséder une maison ne devrait inclure que la portion de l'impôt qui excède les montants déductibles fédéraux accordés aux non-propriétaires. . Pour cette illustration, nous avons supposé que le propriétaire est célibataire, et est donc admissible à une déduction d'impôt standard de 5 150 $. En comparaison, si le propriétaire était marié, il aurait droit à une déduction de 10 300 $. En tenant compte de la déduction standard dans notre équation, la charge d'intérêt passerait de 13 359 $ à 8209 $. Ce montant est simplement déterminé en soustrayant le montant de la déduction standard du montant des intérêts payés par le propriétaire la première année. . Encore une fois, en supposant que le propriétaire est dans la tranche d'imposition de 28%, nous avons déterminé que le bouclier d'impôt sur les intérêts réduirait le taux d'équilibre de 1.02% (8209 $ x 28% / 225 000 $).

Incidence totale des coûts d'accession à la propriété

Selon la méthodologie exposée dans cet article, les hypothèses faites au sujet du propriétaire et les coûts estimatifs utilisés dans cette analyse, nous avons déterminé qu'une maison devrait s'apprécier de 8%. au cours de la première année après son achat afin de compenser les coûts associés à la possession de la maison.
Maintenant que nous comprenons comment évaluer le taux d'équilibre d'une maison, la question devient alors: «Est-il probable qu'une maison appréciera annuellement à un taux qui dépassera les coûts de possession de la maison? "

Pour prendre cette décision, le propriétaire pouvait visiter le site Web du Bureau fédéral de surveillance de l'entreprise de logement pour déterminer la force des taux d'appréciation de la maison dans son lieu géographique. En regardant les taux d'appréciation de la maison dans votre région et en suivant la méthodologie décrite dans cet article, vous devriez être dans une bien meilleure position pour déterminer la probabilité de faire un investissement rentable.