L'une des décisions les plus importantes que vous aurez à prendre est de louer ou d'acheter une maison. Les gens qui encouragent l'achat d'une maison au lieu de la louer font généralement valoir que si vous louez, vous jetez beaucoup d'argent dans les égouts. Malheureusement, ces mêmes personnes ont tendance à négliger les coûts importants de posséder une maison. Cependant, deux choses sont certaines: beaucoup de gens ne connaissent pas tous les coûts associés à la possession d'une maison, et beaucoup de gens ne savent pas comment comparer les coûts de possession d'une maison et de location. Heureusement, nous avons un processus qui vous permettra d'évaluer vos options dans pratiquement n'importe quel type d'environnement de logement.

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Posséder une maison nécessite des sorties de fonds importantes Afin de déterminer l'attrait relatif de posséder une maison, sept coûts primaires doivent être pris en compte. Premièrement, si vous contractez un prêt pour acheter une maison, vous devrez payer des frais d'intérêt à la personne ou à l'institution qui vous a prêté l'argent. Vous pouvez calculer ce montant chaque année en multipliant votre taux de prêt avec le montant du prêt en cours. Pour la plupart des gens, le coût de la charge d'intérêt a tendance à être très élevé pendant de nombreuses années au début du processus de paiement de l'hypothèque, sauf si vous faites un acompte très important.

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Par exemple, un taux de prêt de 5 3040399% sur un prêt à taux fixe de 30 ans vous demandera de rembourser exactement le double du montant du prix d'achat que vous avez accepté de payer lorsque vous avez acheté maison, et un taux de prêt de 9. 3967767%, vous devrez rembourser exactement trois fois le montant. Comme vous pouvez le voir dans ces exemples, le coût des frais d'intérêts peut être supérieur à ce que vous aurez à payer pour louer un logement comparable. Lorsque les charges d'intérêts sont prises en compte dans les coûts d'entretien, d'impôts fonciers, d'assurance catastrophes naturelles, d'assurance PMI, de frais de clôture et de courtage, il devient évident que les coûts de possession d'une maison représentent un lourd fardeau financier.

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Les avantages de la déduction fiscale ont une valeur minimale pour la plupart des propriétaires En compensation du coût de possession d'une maison, de nombreux experts immobiliers considèrent la déductibilité fiscale des intérêts et des impôts fonciers comme un avantage financier de posséder une maison. Cependant, pour la plupart des gens, ces allégements fiscaux ont une valeur symbolique, car le montant des frais d'intérêts que la plupart des gens engagent équivaut à peu près à la déduction standard que leur accorde le gouvernement fédéral pour calculer les impôts à payer. Même alors, l'épargne sera seulement le taux d'imposition appliqué au montant des intérêts payés qui est supérieur à ce que vous auriez pu réclamer grâce à l'utilisation de la déduction standard. Par conséquent, à moins de contracter un prêt important et d'avoir un taux d'intérêt très élevé sur votre prêt, la déduction fiscale sera d'une valeur marginale.

De plus, même si vous pouvez profiter du bouclier de l'impôt sur les intérêts hypothécaires et du bouclier de l'impôt foncier, il n'est pas logique de dépenser un dollar pour économiser un quart.

L'avantage des capitaux propres gagnés grâce à l'appréciation de la maison est surévalué Certains experts en immobilier vous diront également que vous devez tenir compte du fait que, si vous achetez une maison, vous en bénéficierez à l'avenir apprécie en valeur. Toutefois, afin de profiter de l'équité acquise grâce à l'appréciation de la valeur de votre maison, vous devrez vendre votre maison à un certain moment dans le futur afin de réaliser le gain. Malheureusement, une fois que vous vendez votre maison, vous aurez toujours besoin d'un endroit pour vivre, et il est fort probable que le prix des autres maisons dans votre région aura également apprécié. Par conséquent, tout gain reçu grâce à la valeur appréciée de votre maison devra être réinvesti dans le coût d'achat d'une autre maison, sauf si vous achetez une maison de moindre valeur ou déménagez dans une autre région géographique où les prix des maisons sont sensiblement inférieurs.

De plus, au lieu de déménager, certains spécialistes de l'immobilier vous recommandent de toucher la valeur nette de votre maison en souscrivant un prêt hypothécaire ou une marge de crédit hypothécaire. Cependant, vous devriez éviter ces types de prêts à moins que vous ayez des difficultés financières immédiates, car ils sont généralement utilisés pour permettre aux gens de jouir d'un niveau de vie qui dépasse leurs moyens.

La plupart des propriétaires ne savent pas comment évaluer le niveau de prix des maisons dans leur région Beaucoup de gens se sont fait dire par leurs parents, leurs amis et des experts immobiliers autoproclamés qu'ils peuvent gagner de l'argent en investissant dans le réel. marché immobilier. Cependant, l'effondrement récent du marché du logement dans de nombreuses régions des États-Unis illustre le véritable risque associé à la possession d'une maison. Par conséquent, si vous voulez investir dans l'immobilier, et que vous voulez éviter d'être pris dans les calamités futures du marché de l'habitation, vous devez connaître les normes de prêt conventionnelles qui ont été établies par les principales institutions de prêts hypothécaires, et vous devriez développer une compréhension et une appréciation des multiples de revenu des ménages exclusifs énumérés dans le tableau ci-dessous. En améliorant vos connaissances et votre compréhension dans ces domaines, vous serez beaucoup moins susceptible de vous retrouver dans un marché immobilier surchauffé qui pourrait vous mettre dans une spirale de la mort financière.

Une approche pratique de l'analyse du marché immobilier dans votre région Comme vous le savez peut-être, Fannie Mae et Freddie Mac ont établi un ratio dette / revenu conventionnel maximal de 28% afin de favoriser des prêts hypothécaires prudents normes. Le ratio de base plafonne le montant du revenu brut que vous pouvez dépenser en paiements liés au logement afin de couvrir les coûts de remboursement du capital, les frais d'intérêts, les taxes foncières et les coûts d'assurance. Selon le ratio de base, les multiples de revenu des ménages suivants ont été calculés afin de vous permettre d'évaluer le niveau des prix des maisons dans votre région, par rapport à ce que les gens dans votre région géographique peuvent se permettre de posséder.

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En tant qu'acheteur immobilier potentiel, vous pouvez utiliser les facteurs du tableau ci-dessus pour évaluer l'environnement du logement dans votre région. Par exemple, si le taux d'intérêt actuel sur un prêt à taux fixe de 30 ans est de 5,25%, le coût du prix médian des maisons dans votre région ne doit pas dépasser 4. 2255 fois le revenu médian des ménages dans votre région. Par conséquent, si vous déterminez que le prix médian des maisons dans votre région est de 200 000 $, alors le revenu médian du ménage devrait être d'au moins 47 332 $ (200 000 $ / 2255 $). Inversement, si vous déterminez que le revenu médian du ménage dans votre région est de 50 000 $, le prix médian de la maison ne devrait pas dépasser 211 275 $ (50 000 $ * 4, 2255).

Afin de rassembler les informations dont vous aurez besoin pour appliquer cette méthodologie, vous devriez commencer par trouver le taux moyen d'un prêt à taux fixe de 30 ans, qui est généralement disponible dans votre journal local, puis trouver à la fois le prix médian à la maison et le revenu médian des ménages dans votre région.

Appliquer la méthodologie Une fois que l'information nécessaire a été recueillie, vous devriez commencer votre évaluation du marché du logement dans votre région en comparant le prix médian des maisons au revenu médian des ménages. Si la relation entre les deux est égale au multiple dans le tableau ci-dessus, vous devez supposer que votre marché du logement est entièrement évalué, et donc vous ne devriez pas s'attendre à gagner beaucoup d'argent grâce à l'appréciation de la valeur de votre maison. Dans ce type d'environnement, votre décision d'acheter ou de louer devrait être fondée sur votre analyse du seuil de rentabilité entre les deux options.

En comparaison, si votre analyse de marché détermine que la relation entre le revenu médian des ménages et le prix médian des maisons dans votre région révèle que les maisons sont sous-évaluées, le risque de posséder une maison devrait être considéré comme attrayant. un investisseur immobilier, en supposant que l'économie locale demeure libre de tout type de risque idiosyncratique qui pourrait nuire à la capacité des gens de votre région à posséder une maison.

Cependant, si vous trouvez que le prix médian des maisons dans votre région dépasse les multiples médians du revenu des ménages du tableau ci-dessus, vous devriez être prudent en termes d'investissement dans votre marché immobilier local, parce que le multiple supérieur vous dit que la valeur des maisons dans votre région est plus élevée que ce qui peut être soutenu par le revenu du ménage généré par les personnes vivant dans votre région. Dans ce type d'environnement, le marché immobilier n'est pas propice à la propriété d'une maison, et si vous achetez une maison, vous allez probablement payer trop d'argent pour cela. En outre, lorsque le marché du logement est évalué à ces niveaux, il est très probable que vous vous mettrez dans une position dans laquelle vous serez coincé propriétaire de la maison pendant une longue période de temps. En conséquence, vous êtes probablement mieux de louer dans ce type d'environnement.

The Bottom Line Votre décision d'acheter une maison sera l'une des plus importantes transactions financières de votre vie. Par conséquent, il devrait être pensé bien à l'avance, ne devrait pas être basé sur l'émotion et ne devrait pas être pris à la légère.Dans cet esprit, si vous suivez les conseils décrits dans cet article, vous devriez être dans une bien meilleure position pour prendre une décision financière prudente.