L'estimation de la valeur des biens immobiliers est nécessaire pour diverses activités, notamment le financement immobilier, l'inscription à la vente, l'analyse des investissements, l'assurance des biens et l'imposition des biens immobiliers. Pour la plupart des gens, déterminer le prix demandé ou d'achat d'une propriété est l'application la plus utile de l'évaluation immobilière. Cet article fournira une introduction aux concepts et méthodes de base de l'évaluation immobilière, en particulier en ce qui concerne les ventes immobilières.

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Concepts de base de l'évaluation

Valeur
L'évaluation consiste principalement à déterminer la valeur d'une propriété: la valeur actuelle des avantages futurs découlant de la propriété de biens immobiliers. Contrairement à de nombreux biens de consommation qui sont rapidement utilisés, les avantages des biens immobiliers sont généralement réalisés sur une longue période de temps. Par conséquent, une estimation de la valeur d'un bien doit prendre en compte les tendances économiques et sociales, ainsi que les contrôles gouvernementaux ou les réglementations et les conditions environnementales qui peuvent influencer les quatre éléments de valeur:

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• Demande - le désir ou le besoin de propriété soutenu par les moyens financiers pour satisfaire le désir;
• Utilité - la capacité de satisfaire les désirs et les besoins des futurs propriétaires;
• Pénurie - l'offre limitée de propriétés concurrentes et
• Transférabilité - la facilité avec laquelle les droits de propriété sont transférés.

Valeur Vs. Coût et prix

La valeur n'est pas nécessairement égale au coût ou au prix . Le coût correspond aux dépenses réelles. par exemple, les matériaux et le travail. Le prix, d'un autre côté, est le montant que quelqu'un paie pour quelque chose. Alors que le coût et le prix peuvent affecter la valeur, ils ne déterminent pas la valeur. Le prix de vente d'une maison pourrait être de 150 000 $, mais la valeur pourrait être significativement plus élevée ou plus basse. Par exemple, si un nouveau propriétaire trouve un défaut sérieux dans la maison, comme une fondation défectueuse, la valeur de la maison pourrait être inférieure au prix.

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Valeur marchande

Une évaluation est une opinion ou une estimation concernant la valeur d'un bien donné à une date précise. Les rapports d'évaluation sont utilisés par les entreprises, les organismes gouvernementaux, les particuliers, les investisseurs et les prêteurs hypothécaires lorsqu'ils prennent des décisions importantes concernant les transactions immobilières. Le but d'une évaluation est de déterminer la valeur marchande d'une propriété: le prix le plus probable que la propriété apportera dans un marché concurrentiel et ouvert. Le prix du marché, le prix auquel une propriété vend réellement, peut ne pas toujours représenter la valeur marchande. Par exemple, si un vendeur est sous la contrainte en raison de la menace de forclusion, ou si la propriété a été vendue dans le cadre d'une vente privée sans être exposée au marché libre, la propriété peut vendre en dessous de sa valeur marchande.

Méthodes d'évaluation

Une évaluation précise dépend de la collecte méthodique de données. Les données spécifiques, couvrant les détails concernant la propriété particulière, et les données générales, relatives à la nation, la région, la ville et le quartier où la propriété est située, sont collectées et analysées pour arriver à une valeur. Trois approches de base sont utilisées au cours de ce processus pour déterminer la valeur d'une propriété.

Méthode 1 - Approche de comparaison des ventes

L'approche de comparaison des ventes est couramment utilisée pour évaluer les maisons unifamiliales et les terrains. Parfois appelée approche des données du marché, il s'agit d'une estimation de la valeur obtenue en comparant une propriété à des propriétés récemment vendues ayant des caractéristiques similaires. Ces propriétés similaires sont appelées comparables , et, pour fournir une comparaison valable, chacune doit:

• être aussi semblable à la propriété du sujet que possible;
• ont été vendus au cours de la dernière année dans un marché ouvert et concurrentiel et
• ont été vendus dans des conditions de marché typiques.

Comparables
Les comparables doivent être aussi semblables que possible à la propriété en question, et au moins trois ou quatre doivent être utilisés dans le processus d'évaluation. Les facteurs les plus importants à prendre en compte lors de la sélection des comparables sont la taille et l'emplacement du sujet et les propriétés comparables. L'emplacement est extrêmement important car il peut avoir un effet énorme sur la valeur marchande d'une propriété.

Ajustements

Comme il n'y a pas deux propriétés identiques, les prix de vente des comparables seront rajustés pour tenir compte des caractéristiques dissemblables et d'autres facteurs qui influent sur la valeur, notamment:

• Âge et état des immeubles;
• Date de vente, si des changements économiques interviennent entre la date de vente d'un comparable et la date de l'évaluation;
• Localisation, puisque des propriétés similaires peuvent différer dans le prix d'un quartier à l'autre;
• Caractéristiques physiques, taille du lot, aménagement paysager, type et qualité de la construction, nombre et type de pièces, pieds carrés d'espace habitable et si oui ou non une propriété a planchers de bois franc, garage, améliorations de cuisine, foyer, piscine , air central, etc. et
• Modalités et conditions de vente, par exemple si le vendeur d'une propriété était sous la contrainte ou si une propriété était vendue entre parents (à un prix réduit).

L'estimation de la valeur marchande de la propriété en question se situera dans la fourchette formée par les prix de vente rajustés des comparables. Étant donné que certains des ajustements apportés aux prix de vente des comparables seront plus subjectifs que d'autres, une contrepartie pondérée est généralement accordée aux comparables dont le montant d'ajustement est le moins élevé.

Méthode 2 - Approche par le coût

L'approche du coût peut être utilisée pour estimer la valeur des propriétés qui ont été améliorées par un ou plusieurs bâtiments. Cette méthode implique des estimations séparées de la valeur pour le (s) bâtiment (s) et le terrain, en tenant compte de la dépréciation. Les estimations sont additionnées pour calculer la valeur de toute la propriété améliorée.L'approche fondée sur les coûts fait l'hypothèse qu'un acheteur raisonnable ne paierait pas plus pour une propriété existante améliorée qu'il n'en coûterait d'acheter un lot comparable et de construire un bâtiment comparable en termes de désirabilité et d'utilité. Cette approche est utile lorsque la propriété évaluée est un type de propriété qui n'est pas fréquemment vendue et n'est pas une propriété productrice de revenus. Les exemples incluent les écoles, les églises, les hôpitaux et les bâtiments gouvernementaux.

Coûts de construction

Les coûts de construction peuvent être estimés de plusieurs façons, y compris la méthode du pied carré où le coût par pied carré d'un bâtiment construit récemment est multiplié par le nombre de pieds carrés dans le bâtiment visé; la méthode de l'unité en place où les coûts sont estimés en fonction du coût de construction par unité de mesure des composants individuels du bâtiment, y compris la main-d'œuvre et les matériaux, et la méthode d'estimation quantitative des quantités de matières premières nécessaires pour remplacer le la construction du sujet, ainsi que le prix actuel des matériaux et les coûts d'installation associés.

Amortissement

Aux fins de l'évaluation, l'amortissement désigne toute condition affectant négativement la valeur d'une amélioration de biens immobiliers et prend en considération:

• détérioration physique, y compris la détérioration curable, comme la peinture et le remplacement du toit; détérioration incurable, tels que des problèmes structurels;
• L'obsolescence fonctionnelle, qui fait référence à des caractéristiques physiques ou de conception qui ne sont plus considérées comme désirables par les propriétaires, tels que plafonds bas, installations obsolètes ou maisons avec quatre chambres à coucher mais seulement une salle de bain. sont à l'extérieur de la propriété, comme étant situé à proximité d'un aéroport bruyant ou d'une usine polluante.
• L'approche par les coûts pour l'évaluation immobilière comprend cinq étapes de base:

Estimer la valeur du terrain comme s'il était vacant et disponible pour être utilisé de la meilleure façon possible, en utilisant l'approche de comparaison des ventes. déprécié.

• Estimer le coût actuel de la construction du (des) bâtiment (s) et des améliorations du site.
• Estimer le montant de la dépréciation des améliorations résultant de la détérioration, de l'obsolescence fonctionnelle ou de l'obsolescence économique.
• Déduire l'amortissement des coûts de construction estimés.
• Ajouter la valeur estimée du terrain au coût amorti du (des) bâtiment (s) et des améliorations du site pour déterminer la valeur totale du bien.
• Méthode 3 - Approche de la capitalisation du revenu

La méthode du revenu est la troisième méthode d'évaluation immobilière et repose sur la relation entre le taux de rendement exigé par un investisseur et le revenu net qu'une propriété produit. Il est utilisé pour estimer la valeur des propriétés productrices de revenus telles que les complexes d'appartements, les immeubles de bureaux et les centres commerciaux. Les évaluations fondées sur l'approche de la capitalisation du revenu peuvent être assez simples lorsque l'on peut s'attendre à ce que le bien en question ait un revenu futur et que ses dépenses soient prévisibles et stables.

Capitalisation directe

Les évaluateurs effectueront les étapes suivantes lorsqu'ils utiliseront l'approche de capitalisation directe:

Estimez le revenu brut annuel potentiel;

• Prendre en compte les pertes de logements vacants et de loyers pour déterminer le revenu brut effectif;
• Déduire les dépenses d'exploitation annuelles pour calculer le bénéfice d'exploitation net annuel;
• Estimez le prix qu'un investisseur type paierait pour le revenu produit par le type et la catégorie de propriété en question. Ceci est accompli en estimant le taux de rendement, ou le taux de capitalisation et
• Appliquez le taux de capitalisation au revenu d'exploitation net annuel de la propriété pour former une estimation de la valeur de la propriété.
• Multiplicateurs de revenu brut

La méthode du multiplicateur de revenu brut (GIM) peut servir à évaluer d'autres biens qui ne sont habituellement pas achetés comme biens de revenu mais qui pourraient être loués, comme les maisons unifamiliales ou bifamiliales. La méthode GRM relie le prix de vente d'une propriété à ses revenus locatifs attendus. Pour les propriétés résidentielles, le revenu mensuel brut est généralement utilisé; pour les propriétés commerciales et industrielles, le revenu annuel brut serait utilisé. La méthode du multiplicateur de revenu brut peut être calculée comme suit:

Prix de vente / revenu de location = multiplicateur de revenu brut

Les données de vente et de location récentes d'au moins trois propriétés similaires peuvent être utilisées pour établir un GIM précis. Le MGI peut ensuite être appliqué à la location estimée équitable du marché de la propriété en question pour déterminer sa valeur marchande, qui peut être calculée comme suit:

Revenu locatif X GIM = Valeur marchande estimée

La ligne de fond

Précis L'évaluation immobilière est importante pour les prêteurs hypothécaires, les investisseurs, les assureurs et les acheteurs et vendeurs de biens immobiliers. Alors que les évaluations sont généralement effectuées par des professionnels qualifiés, toute personne impliquée dans une transaction réelle peut bénéficier d'acquérir une compréhension de base des différentes méthodes d'évaluation immobilière.