L'analyse des flux de trésorerie actualisés, ou DCF, est très utilisée dans l'évaluation des investissements immobiliers, bien que la détermination du taux d'actualisation implique un certain nombre de variables difficiles à prévoir avec précision. L'analyse des flux de trésorerie actualisés est une méthode d'évaluation qui vise à déterminer la rentabilité ou la simple viabilité d'un investissement en examinant les revenus ou les flux de trésorerie futurs prévus du placement, puis en actualisant ce flux de trésorerie pour obtenir la valeur actuelle estimée de l'investissement. . Cette valeur actuelle estimée est communément appelée valeur actuelle nette ou VAN. Pour l'évaluation des investissements immobiliers, le taux d'actualisation est généralement le taux de rendement annuel souhaité ou prévu.
Pour les placements immobiliers, les facteurs suivants doivent être inclus dans le calcul:
Coût initial - Soit le prix d'achat ou l'acompte versé sur la propriété.
Coûts de financement - Les coûts d'intérêt sur tout financement initial ou prévu.
Période de détention - Pour les investissements immobiliers, la période de détention est généralement calculée pour une période de cinq à quinze ans, bien qu'elle varie entre les investisseurs et les investissements spécifiques.
Coûts supplémentaires d'une année à l'autre - Ces coûts comprennent les frais d'entretien et de réparation prévus; impôts fonciers; et tous les autres coûts en plus des coûts de financement.
Flux de trésorerie projetés - Projection d'un exercice à l'autre des revenus locatifs provenant de la propriété de la propriété.
Bénéfice de vente - Montant projeté du bénéfice que le propriétaire s'attend à réaliser lors de la vente de la propriété à la fin de la période de détention prévue.
Un certain nombre de variables doivent être estimées dans le calcul DCF; il peut être difficile de cerner avec précision et d'inclure des éléments tels que les coûts de réparation et d'entretien, les augmentations prévues des loyers et les augmentations de la valeur des propriétés. Ces éléments sont généralement estimés à l'aide d'une enquête sur des propriétés similaires dans la région. Bien qu'il soit difficile de déterminer des chiffres précis pour la projection des coûts et des flux de trésorerie futurs, une fois ces projections et le taux d'actualisation déterminés, le calcul de la valeur actuelle nette est assez simple et des calculs informatisés sont disponibles gratuitement.
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