Au cours des bulles immobilières, les taux de capitalisation se contractent de façon spectaculaire en raison des valeurs qui ne sont pas durablement exploitées et des revenus qui ne suivent pas le rythme. La période qui a mené au fiasco des subprimes de 2008 a été honorée par une bulle immobilière très médiatisée aux États-Unis. Entre 2001 et 2007, les taux de capitalisation pour les espaces de bureaux commerciaux sont passés de 10 à 5,5% à New York et d'autres montants similaires dans d'autres endroits.
Un taux de capitalisation est calculé en prenant le revenu, après les coûts, qu'une propriété génère dans une année, à partir de revenus locatifs ou d'autres sources de revenus, et en divisant par sa valeur. Un taux de capitalisation peut changer de deux façons. Le premier est avec un changement dans le montant des revenus générés. La seconde est avec un changement dans la valeur d'une propriété.
Dans le cours normal des choses, les revenus et les valeurs devraient s'apprécier à des allures stables et modestes qui maintiennent un rapport plus ou moins constant. Si la valeur d'une propriété devient très élevée, en raison de la spéculation ou d'autres facteurs du marché, le revenu d'accompagnement que la propriété génère peut ne pas être en mesure de rattraper, et les taux de capitalisation se rétrécissent. Lorsque cela se produit, en particulier avec de nombreuses propriétés dans une zone géographique spécifique, il est dit qu'une bulle immobilière s'est formée.
Toutes les bulles d'actifs sont insoutenables, tout comme la bulle immobilière américaine au milieu des années 2000. Lorsque les prix des actifs sont revenus sur terre, les taux de capitalisation ont de nouveau augmenté à des niveaux allant de 8 à 10%, plus en ligne avec les taux historiques. Les taux de capitalisation donnent aux investisseurs des informations sur le montant du revenu généré par un bien immobilier par rapport à sa valeur. Les propriétés avec des taux historiques élevés sont considérées par certains investisseurs comme des investissements intéressants.
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