En août 2015, le prix de vente moyen d'une maison neuve vendue aux États-Unis était de 353 400 $; Pour les maisons existantes, la moyenne était de 271 600 $. Que vous achetiez une maison neuve ou existante, ce sera sans doute le plus gros investissement que vous ferez jamais - et vous aurez probablement besoin d'une hypothèque pour y arriver.

Dans certaines villes, bien sûr, les prix de vente sont bien plus élevés. Cet été, le prix de vente médian (généralement inférieur à la moyenne) à San Francisco, par exemple, dépassait le million, selon les sites immobiliers Zillow et le groupe Paragon Real Estate. Beaucoup de maisons dans les quartiers chers des autres villes métropolitaines des États-Unis sont maintenant dans cette gamme à sept chiffres.

Parce que de nombreux types de prêts hypothécaires ont des lignes directrices qui limitent le montant que vous pouvez emprunter, la taille de l'hypothèque dont vous avez besoin aura une incidence sur les choix que vous avez. La hausse des prix des maisons a obligé plus d'acheteurs à s'éloigner des hypothèques traditionnelles «conformes» (voir ci-dessous) et à faire des hypothèques jumbo qui peuvent être assorties de taux d'intérêt plus élevés et d'autres exigences. Voici quelques options si vous êtes sur le marché pour une hypothèque à gros budget.

Hypothèques conformes

Chaque année, l'Agence fédérale de financement du logement fixe des limites maximales de prêt conformes aux dispositions de la loi de 2008 sur le logement et le redressement économique pour les hypothèques adossées à la Federal Mortgage Association (Fannie Mae) et la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac). Dans la plupart des États-Unis, les prêts conformes sont plafonnés à 417 000 $ pour les maisons unifamiliales. Sur certains marchés du logement à coût élevé - y compris l'Alaska, Hawaï et les îles Vierges américaines - les limites peuvent atteindre 721 050 $, bien que la plupart des zones à prix élevés aient une limite de prêt de 625 500 $.

Si votre hypothèque est inférieure à ces limites, vous pourriez être admissible à une hypothèque conforme. Ces prêts sont soutenus par des agences gouvernementales et quasi-gouvernementales telles que la Federal Housing Administration (FHA), la Veterans Administration (VA), Fannie Mae et Freddie Mac. En plus de la taille du prêt, les hypothèques conformes doivent respecter d'autres lignes directrices, qui tiennent compte de votre pointage de crédit et de votre historique, du ratio d'endettement et du ratio prêt-valeur. Les prêts conformes ont souvent de meilleurs taux d'intérêt que les prêts non conformes parce que de nombreux prêteurs les considèrent comme des investissements moins risqués et qu'ils peuvent facilement être achetés et vendus sur le marché hypothécaire secondaire.

Hypothèques jumbo

Les prêts qui dépassent les limites de prêt conformes sont classés comme hypothèques non conformes ou jumbo. Puisque ces prêts ne sont pas conformes aux restrictions de prêt, ils ne sont pas soutenus par Fannie Mae ou Freddie Mac. Par conséquent, les prêteurs assument une plus grande prise de risque sur ces prêts et peuvent avoir des exigences de crédit plus strictes.Puisque les prêteurs sont moins confiants qu'ils seront en mesure de revendre l'hypothèque sur le marché secondaire, ils peuvent compenser leur risque financier en vous facturant un taux d'intérêt plus élevé.

Il y a quelques années, les prêteurs auraient exigé un acompte de 30% ou plus; Cependant, le ratio acompte / valeur hypothécaire s'est détendu. Certains grands prêteurs ont offert des hypothèques jumbo avec aussi peu que 10% ou 15% de baisse. Pour en savoir plus, consultez la section Guide rapide des hypothèques jumbo et Hypothèques conventionnelles ou génériques: comment elles se différencient.

FHA Jumbo Loans

La FHA fournit une assurance hypothécaire sur les prêts accordés par les prêteurs agréés par la FHA (la FHA ne fait pas le prêt). FHA limites de prêt varient en fonction du type de logement, et l'état et le comté où la propriété est située. Dans la plupart des régions des États-Unis, la limite de prêt est de 271 050 $ pour les maisons unifamiliales; Cependant, dans certains marchés à coût élevé, les prêts FHA peuvent aller jusqu'à 721 050 $.

Les prêts FHA peuvent être une bonne option si vous avez un acompte plus petit et / ou un pointage de crédit inférieur. Les acomptes peuvent être aussi bas que 3. 0% du prix d'achat de la maison - mais vous devrez payer pour l'assurance hypothécaire si vous postez moins de 20% (vous pouvez laisser tomber l'assurance une fois que votre prêt-à-valeur le rapport tombe en dessous de 80%).

Prêts super-jumbo

Les super-jumbos s'appliquent généralement aux prêts hypothécaires allant de 2 millions de dollars à 20 millions de dollars - et plus. Bien qu'il semble que les prêteurs considèrent les super jumbos comme des prêts à risque, de nombreux prêteurs les considèrent comme de bonnes opportunités. Selon Mike McPartland, responsable du financement des investissements pour Citi Private Bank en Amérique du Nord, les emprunteurs géants ont souvent établi des relations avec les banques - souvent la division banque privée, qui offre un certain nombre de services de gestion de fortune. "Il y a de fortes chances que nous connaissions le client", affirme McPartland. "Nous savons ce que nous sommes à l'aise d'avancer vers ce client. "

Une chose qui stimule la confiance des prêteurs est que la plupart des emprunteurs à valeur nette élevée choisissent d'emprunter - ils n'ont pas besoin de . Parce que les taux d'intérêt sont relativement bas, ces emprunteurs se rendent compte qu'ils peuvent profiter d'un rendement plus élevé en gardant leur argent investi - tout en évitant les impôts sur les gains en capital provenant de la vente d'un actif en croissance. Si les taux d'intérêt sautent, ils peuvent déplacer l'argent pour rembourser ou rembourser le prêt, ou passer à une structure de prêt différente.

De nombreux prêteurs exigent des acomptes importants, principalement parce que les maisons de luxe coûteuses sont parfois évaluées à un prix inférieur à leur prix d'achat. Certains prêteurs permettent aux emprunteurs de mettre en gage une partie de leur portefeuille de placements en lieu et place d'espèces: Si l'emprunteur manque à ses paiements hypothécaires, le prêteur peut vendre les actifs.

The Bottom Line

Le volume de prêts hypothécaires jumbo a totalisé environ 93 milliards de dollars au cours du deuxième trimestre de 2015, une augmentation de 33% par rapport au premier trimestre, selon Inside Mortgage Finance. Les prêts jumbo conformes conformes soutenus par le gouvernement ont également connu une croissance: le volume total était d'environ 34 $. 2 milliards entre les premier et deuxième trimestres - plus de deux fois le volume de l'année précédente.

Si votre hypothèque est supérieure à 1 million de dollars, il est important de noter que vous ne bénéficierez pas d'un allégement fiscal complet pour les intérêts hypothécaires. L'IRS impose un plafond de taille de prêt de 1 million de dollars; les prêts supérieurs à ce montant sont exemptés de cette déduction fiscale. Cela signifie que vous ne pouvez déduire les intérêts que sur le premier million de dollars de votre hypothèque. Si vous prenez une hypothèque jumbo pour 1 $. 5 millions qui rapporte 67 000 $ d'intérêts au cours de la première année, vous seriez seulement en mesure de prendre une déduction sur environ 44 000 $ - l'intérêt du premier million de dollars de l'hypothèque.