L'achat d'une maison est plein de complications que la plupart des gens ne comprennent pas et ne sont pas préparés. Un de ces éléments mystérieux est le processus d'entiercement (également appelé «fermeture»), qui se produit entre le moment où un vendeur accepte le contrat d'achat et l'acheteur obtient les clés de la nouvelle maison. Vous trouverez ci-dessous une marche en 10 étapes du processus afin que vous ne restiez pas debout sous la pluie sans un toit au-dessus de votre tête se demandant ce qui vient de se passer.

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1. Passez en mains tierces / sous contrat et ouvrez un compte séquestre

Une fois que vous et le vendeur avez signé un contrat d'achat mutuellement acceptable, votre agent collectera votre chèque d'argent et le déposera dans un compte séquestre auprès de la société d'entiercement indiquée dans l'achat accord.

La société d'entiercement agit en tant que tierce partie neutre pour collecter les fonds et documents nécessaires au processus de clôture, du dépôt d'argent initial sérieux aux documents de prêt à l'acte signé. Dans certains domaines, les avocats peuvent gérer ce processus au lieu d'une société d'entiercement et il peut être appelé «règlement» plutôt que «séquestre».

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2. Attendre l'évaluation de la banque

La banque fournissant l'hypothèque fera sa propre évaluation de la propriété (que l'acheteur paie généralement) pour protéger ses intérêts financiers au cas où il aurait besoin de saisir la propriété. Si l'évaluation est inférieure au prix offert, le prêteur ne vous donnera pas de financement à moins que vous ne soyez disposé à trouver de l'argent pour la différence ou que le vendeur réduise le prix au montant évalué.

Vos autres options pour essayer de changer l'esprit de l'évaluateur sont l'une des suivantes:

pour fournir des informations supplémentaires sur les raisons pour lesquelles vous pensez que la maison devrait être évaluée à un montant plus élevé

• pour obtenir une deuxième évaluation
• pour essayer d'aller avec un autre prêteur et espérer que l'évaluation du prêteur sera en votre faveur
• Si aucune de ces options n'est possible, vous pourrez annuler le contrat d'achat. (Pour plus d'informations sur la tarification d'une nouvelle maison, lisez

10 conseils pour obtenir un prix juste sur une maison .) 3. Financement sécurisé

Vous devriez déjà avoir été préapprouvé pour une hypothèque au moment où votre contrat d'achat a été accepté. Une fois que vous donnez à votre prêteur l'adresse de la propriété, il préparera une estimation de bonne foi, ou un état détaillant le montant de votre prêt, taux d'intérêt, frais de clôture et autres coûts associés à l'achat. Vous voudrez peut-être négocier les numéros sur ce document avant de le signer. Une fois que vous avez votre engagement de prêt écrit, il est temps de supprimer l'éventualité de financement par écrit.

4. Approuver les divulgations du vendeur

Au cours de cette étape, vous devriez recevoir une notification écrite de tous les problèmes évidents qui ont déjà été identifiés par le vendeur ou l'agent du vendeur.Par exemple, dans les quartiers à revenu modéré à faible des quartiers où le coût de la vie est élevé, le garage peut avoir été transformé en un lieu de vie en violation des codes du logement de la ville. Vous êtes peut-être déjà au courant de problèmes comme ceux-ci, car ils sont souvent mentionnés dans la liste.

5. Procurez-vous les inspections nécessaires

Inspection de la maison

Vous n'êtes pas tenu d'obtenir une inspection de la maison lorsque vous achetez une maison, mais il est dans votre intérêt de le faire. Pour quelques centaines de dollars, un inspecteur professionnel vous dira s'il y a des défauts dangereux ou coûteux dans la maison. Si tel est le cas, vous voudrez en savoir plus à leur sujet afin que vous puissiez annuler l'achat, demander au vendeur de le réparer ou demander au vendeur de baisser le prix afin que vous puissiez vous charger vous-même des réparations. Notez que vous ne pouvez pas négocier des concessions de vendeur ici si le contrat indique que vous achèterez la propriété "telle quelle". Si le processus d'inspection se termine de façon satisfaisante, vous devrez alors supprimer l'éventualité de l'inspection par écrit. (Vous répéterez cette étape après toutes les autres inspections.)

Inspection parasitaire

Si le prêteur n'exige pas d'inspection parasitaire, vous pouvez toujours en obtenir un pour vous assurer que la maison n'a pas de termites, de fourmis charpentières ou d'autres parasites tels que les cafards ou les rats. Ces problèmes peuvent ne pas être apparents pendant les heures de jour où vous avez probablement vu la maison, et seraient une découverte terriblement indésirable après votre emménagement. S'il y a des problèmes de ravageurs, ils devront être rectifiés avant que la vente puisse continuer (En supposant que vous voulez continuer avec l'achat). C'est un autre domaine où vous pouvez renégocier avec le vendeur pour payer le travail.

Inspection de l'environnement

Il est parfois recommandé d'effectuer une inspection environnementale pour vérifier les toxines à la maison, comme la moisissure et l'amiante. Il peut aussi y avoir des problèmes sur le site d'origine, comme une contamination à proximité d'un site d'enfouissement, d'un ancien gisement de pétrole, d'un nettoyeur à sec, d'une station d'essence ou d'autres activités dangereuses pour l'environnement. Tout problème découvert dans cette zone peut entraîner des risques sérieux pour la santé et peut être prohibitif à réparer.

Autres inspections

Les zones sujettes aux tremblements de terre peuvent nécessiter un rapport sur les sols et / ou un rapport géologique pour évaluer le risque de dommages graves à la propriété en cas de catastrophe. De nombreuses zones nécessitent des rapports d'inondation. Si la maison est trop susceptible d'inondation, vous ne serez pas en mesure d'obtenir une assurance habitation, ce qui signifie que vous ne pouvez pas obtenir une hypothèque. Dans certains cas, l'achat d'une assurance contre les inondations en plus de l'assurance de votre propriétaire résoudra ce problème. Dans les zones rurales, une étude des terres devrait être faite pour vérifier les limites du bien (dans les zones urbaines, les limites ont tendance à être déjà très claires).

6. Obtenez une assurance contre les risques

Cela comprend l'assurance habitation et toute couverture supplémentaire requise dans votre région géographique (comme une assurance contre les inondations). Vous devrez souscrire une assurance habitation jusqu'à ce que votre hypothèque soit remboursée (et vous le voudriez probablement, de toute façon).Choisissez votre propre compagnie d'assurance, qui peut être différente de celle choisie par le prêteur, et magasinez pour obtenir le meilleur taux. (Pour en savoir plus sur l'assurance nécessaire, voir

Guide d'initiation aux assurances habitation , Conseils d'assurance pour les propriétaires et Cinq polices d'assurance pour tout le monde .) 7. Acquérir le rapport de titre et l'assurance de titre

Ceux-ci sont également requis par votre prêteur, mais encore une fois, vous les voudriez de toute façon. Le rapport de titre s'assure que le titre à la propriété est clair - c'est-à-dire, qu'il n'y a aucun privilège sur la propriété et que personne d'autre que le vendeur a une réclamation à n'importe quelle partie de lui. L'assurance de titres vous protège (et le prêteur) contre tous les défis juridiques qui pourraient survenir plus tard si quelque chose ne se présentait pas lors de la recherche de titre. S'il y a quelque chose de mal avec le titre (connu comme un nuage ou un défaut), le vendeur devra le réparer afin que la vente puisse continuer ou vous laisser partir. Selon l'endroit où vous vivez, la société d'entiercement et la société de titre peuvent être une seule et même chose.

8. Faire une dernière visite

C'est une bonne idée de ré-inspecter la propriété juste avant la fermeture pour s'assurer qu'aucun nouveau dommage ne s'est produit et que le vendeur vous a laissé les articles spécifiés dans le contrat d'achat, tels que les appareils ou accessoires . À ce stade du processus, vous ne serez probablement pas en mesure de reculer à moins que la maison n'ait subi de graves dommages. Cependant, il n'est pas rare qu'un petit acheteur fasse pression sur son agent pour qu'il annule l'accord sur quelque chose d'insignifiant.

9. Consultez le formulaire HUD-1

Au moins un jour avant la date de clôture, vous recevrez un formulaire HUD-1, ou le relevé final des conditions du prêt et des frais de clôture. Comparez-le à l'estimation de bonne foi que vous avez signée plus tôt. Les deux documents devraient être très similaires. Recherchez des frais inutiles, imprévus ou excessifs ainsi que des erreurs pures.

10. Close escrow

Le processus de clôture varie quelque peu selon l'état, mais vous devrez signer une tonne de paperasse, avec laquelle vous devriez prendre votre temps et lire attentivement. Le vendeur aura également des papiers à signer. Après que tous les papiers sont signés, l'agent d'entiercement préparera un nouvel acte vous nommant le propriétaire de la propriété et l'enverra à l'enregistreur de comté. Vous devrez soumettre un chèque de banque ou organiser un virement bancaire pour payer vos acomptes et frais de clôture, et votre prêteur transférera les fonds de votre prêt à l'entiercement afin que le vendeur et, le cas échéant, le prêteur du vendeur, puissent être payés.

Si vous arrivez si loin, vous finirez par prendre possession de la maison.

Conclusion

Votre agent surveillera tout ce processus. Ne vous inquiétez donc pas si vous ne comprenez pas tous les détails, tant que vous faites confiance à votre agent. Cependant, dans toute transaction où vous mettez autant d'argent sur la ligne, c'est une bonne idée d'avoir au moins une idée de base de ce qui se passe afin de ne pas en profiter.