Vous avez probablement déjà entendu l'Indice Case-Shiller à plusieurs reprises dans les médias. Peut-être que vous savez que cela a quelque chose à voir avec les prix des maisons et le marché du logement. Mais quel est cet indice, exactement, et comment cela vous affecte-t-il?

Qu'est-ce que l'indice Case-Shiller?
L'indice Case-Shiller a été développé dans les années 1980 par trois économistes: Allan Weiss, Karl Case et Robert Shiller. Le trio a ensuite formé une société pour vendre leurs recherches; Cette société a été achetée par Fiserv, Inc., qui compile les données derrière l'indice. Les données sont ensuite distribuées par Standard & Poor's.

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L'indice, formellement connu sous le nom d'indice des prix des logements S & P / Case-Shiller, n'est en réalité pas un indice du tout. Il y a vraiment plusieurs indices:

• L'indice national des prix des logements, qui couvre neuf grandes divisions de recensement. Il est calculé trimestriellement et publié le dernier mardi de février, mai, août et novembre.
• L'indice composite des 10 villes, qui couvre Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco et Washington, DC.
• L'indice composite de 20 villes, qui comprend toutes les villes ci-dessus, plus Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Détroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle et Tampa.
• Vingt indices de régions métropolitaines individuels pour chacune des villes énumérées ci-dessus.

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Les indices, mis à part l'indice national, sont publiés le dernier mardi de chaque mois à 9h HNE. Il y a un décalage de deux mois dans les données déclarées, de sorte que le rapport publié en mai ne couvre que les ventes de maisons jusqu'en mars.

Chaque indice mesure l'évolution des prix des résidences individuelles unifamiliales (aussi appelées maisons) selon la méthode des ventes répétées, qui compare les prix de vente des mêmes propriétés au fil du temps. La nouvelle construction est exclue - puisque ces maisons n'ont pas été vendues auparavant, il n'y a aucun moyen de calculer comment leurs prix de vente ont changé jusqu'à ce qu'ils aient eu deux propriétaires (à ce moment, ils ne sont plus de nouvelles constructions). Les condos et les coopératives ne sont inclus dans aucun des principaux indices; Cependant, il existe un indice de condo distinct qui suit les prix des condos dans cinq grands marchés: Boston, Chicago, New York, Los Angeles et San Francisco.

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Les types de ventes suivis par les indices Case-Shiller sont appelés opérations de vente sans lien de dépendance. Ce sont des transactions où la maison a été vendue à la valeur du marché et les données sur le prix de vente peuvent être utilisées pour obtenir un instantané précis du marché du logement. Une transaction où une mère vendait sa maison à son fils à un prix inférieur à celui du marché ne serait pas incluse dans l'indice Case-Shiller, car elle ne reflète pas fidèlement l'activité globale du marché de l'habitation. Les ventes de forclusion sont incluses dans les indices, car une vente entre une banque et un particulier est considérée comme une opération sans lien de dépendance et une vente répétée.

Sont également exclues de l'indice les propriétés dont la désignation change (une propriété qui a récemment été considérée comme une maison, mais qui n'est plus un condo), les ventes juste avant ou après qu'une propriété a été considérablement modifiée (comme une maison de chambre rénovée à une maison de cinq chambres) et les transactions qui semblent avoir des erreurs de données (une maison une fois vendu pour 100 000 $ plus tard rapporté comme vendu pour 10 000 $, par exemple).

Pourquoi les prix des maisons comptent
Évidemment, si vous cherchez à acheter ou à vendre une propriété résidentielle, vous serez intéressé de savoir si les prix des maisons augmentent ou diminuent et de combien. Si vous vendez et que les prix semblent augmenter, vous pourriez vouloir arrêter de vendre pendant que vous attendez et voir si les prix continuent de monter. Si vous achetez et vous voyez les prix monter, vous pourriez vouloir accélérer votre décision d'achat alors qu'il y a encore des offres à faire. Ou si les prix sont en baisse, vous pourriez vouloir voir si vous pouvez suspendre votre achat pendant que les prix continuent à couler. Bien sûr, personne ou indice ne peut vraiment prédire ce qu'il adviendra des prix des maisons.

Même si vous n'achetez pas ou ne vendez pas une maison, les prix des maisons sont un indicateur de la performance de l'économie dans son ensemble. Les gens ont-ils confiance que le moment est venu de faire un investissement important et coûteux? Dans quelle mesure une région géographique particulière fonctionne-t-elle économiquement? Comment les entreprises qui ont un intérêt important dans le secteur du logement sont-elles performantes? L'Index Case-Shiller fournit un aperçu de toutes ces questions.

Il est même possible de profiter indirectement de l'évolution des prix des maisons en investissant dans des contrats à terme et des options S & P / Case-Shiller. Ce type d'investissement est recommandé pour les entreprises telles que les promoteurs immobiliers et immobiliers, les banques, les prêteurs hypothécaires et les fournisseurs de maisons pour les aider à atténuer le risque de leurs grands enjeux dans le secteur du logement. Même les entreprises qui ont peu ou rien à voir avec le logement peuvent vouloir investir dans ces produits pour diversifier les risques d'investissement auxquels ils sont exposés.

Enfin, beaucoup de gens ont au moins autant, sinon plus, investi dans leurs maisons que dans les actions. Les variations des prix des logements ont donc un impact significatif sur la valeur totale de leurs portefeuilles.

Autres indices de logement
Les indices Case-Shiller, bien que peut-être les plus connus, ne sont pas les seuls à suivre les prix des maisons.

Le U. S. Federal Housing Finance Agency (FHFA) publie un indice trimestriel des prix des logements qu'elle a habilement nommé l'indice HPI (ou indice des prix du logement). Il utilise la méthode de ventes répétées Case-Shiller pour ses calculs, mais il couvre 363 régions métropolitaines et inclut les refinancements, pas seulement les ventes. Selon la FHFA, cet indice ne couvre que les «propriétés individuelles dont les hypothèques ont été achetées ou titrisées par Fannie Mae ou Freddie Mac depuis janvier. Les grandes hypothèques connues sous le nom de Hypothèques Jumbo ne sont pas achetées ou titrisées par Fannie Mae ou Freddie Mac. les hypothèques ne sont pas incluses dans l'indice.

Une société appelée First American CoreLogic produit l'indice des prix des logements LoanPerformance . Il utilise également des données de ventes répétées, mais il est beaucoup plus complet. Selon le site Web de la compagnie, leurs données couvrent «6 070 codes postaux (58% de la population totale des États-Unis), 519 zones statistiques de base (ASFC, 85% de la population totale américaine) et 898 comtés (81% de la population américaine)

L'indice des prix des logements IAS360 est publié mensuellement et couvre les tendances des prix dans quatre régions de recensement des États-Unis, neuf divisions de recensement des États-Unis et 360 comtés des États-Unis. ventes de maisons individuelles familiales. Bien que l'IAS360 ne comprenne que des transactions sans lien de dépendance, il n'utilise pas la méthode Case-Shiller, indiquant que «cela limite considérablement le nombre de transactions disponibles pour définir la tendance qui peut être exacerbée par des conditions de marché plus lentes». Au lieu de cela, l'IAS360 utilise une technologie propriétaire, car il estime que ses données au niveau des comtés sont plus utiles que le suivi des données «zones géographiques étendues». Un aspect clé de l'indice est qu'il est publié avec un décalage d'un mois seulement par rapport au décalage de deux mois de Case Shiller, ce qui en fait un indicateur plus rapide.

Indices des prix des logements étrangers
De plus, les États-Unis ne sont pas le seul pays à produire des indices des prix du logement. Voici quelques exemples d'autres pays qui produisent des indices du logement:

• L'indice principal du Canada est l'indice national des prix des maisons composites . Il utilise également la méthode des ventes répétées et combine les données provenant des ventes de maisons unifamiliales à Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montréal et Halifax.
• en Irlande L'indice des prix de la maison tsb permanent
• est produit par la banque irlandaise permanente tsb, qui détient environ 20% des prêts hypothécaires résidentiels du pays. Cet indice prend en compte la taille, le type, l'emplacement et d'autres caractéristiques d'une maison en utilisant une technique complexe connue sous le nom d'analyse de régression linéaire multivariée. L'index principal du Royaume-Uni est l'indice des prix des maisons de Halifax

, nommé d'après Halifax, le plus grand prêteur hypothécaire de l'U.K. Il utilise également l'analyse de régression linéaire multivariée.
Conclusion

L'indice Case-Shiller est un baromètre largement utilisé et respecté du marché américain du logement et de l'économie en général. Maintenant que vous comprenez ce que c'est et pourquoi c'est important, la prochaine fois que vous lirez le journal ou regarderez les nouvelles, vous pourriez porter un peu plus d'attention quand vous entendrez parler de l'Indice Case-Shiller.