La théorie du profane de l'immobilier se présente comme suit: Les pèlerins sont arrivés. Ils ont commencé à utiliser la terre. Plus d'Européens sont venus. La demande de terres était si forte que les Amérindiens furent chassés pour faire de la place aux nouveaux colons. Plus de terres ne peuvent être construites, donc la demande et les prix augmenteront toujours, faisant de l'immobilier un excellent investissement.

Malheureusement, la formule n'est pas aussi simple. Nous examinons ici les prix de l'immobilier et la théorie de longue date selon laquelle ils vont augmenter indéfiniment.

Prix immobiliers historiques, bulles et au-delà

Avant l'éclatement de la bulle immobilière et l'effondrement de l'immobilier qui en a résulté en 2007, les données historiques sur les prix de l'immobilier La National Association of Realtors (NAR) semblait soutenir la théorie de la hausse continue des prix. Le graphique ci-dessous montre les prix médians des maisons de 1968 à 2004 et montre une augmentation annuelle moyenne de 6,4%, sans une seule baisse au cours de la période de 36 ans.

Figure 1: Prix des maisons moyennes de 1968 à 2004

Source: Association nationale des agents immobiliers

Ce que les données ne montrent pas

Malheureusement pour les propriétaires, 2004 a été la dernière année des chiffres de croissance saine avant que le marché s'aplatit. En 2006, les données NAR ont montré une augmentation de seulement 1%. Après cela, les marchés ont connu une baisse sans précédent.

À l'échelle nationale, les prix ont chuté en 2007. Ils ont de nouveau diminué en 2008 et encore en 2009. À la mi-2010, les prix des logements étaient retombés aux niveaux de 2004 dans un marché stagnant. Selon les données de Standard and Poor's, ce qui avait semblé pendant des décennies être un billet à sens unique pour augmenter les profits avait chuté de plus de 30% en quelques années. (Voir aussi: Pourquoi les bulles du marché de l'habitation sont-elles .)

Même avant que les chiffres n'aillent dans le mauvais sens, les données sur les tendances des prix de vente donnaient une image incomplète. L'Association nationale des constructeurs d'habitations signale que la taille moyenne des maisons en Amérique était de 983 pieds carrés en 1950, de 1 500 pieds carrés en 1970 et de 2 349 pieds carrés en 2004. Cette tendance s'est poursuivie dans la première moitié des années 2000, après qu'il a commencé à décliner un peu. (Voir aussi: McMansion: Regard sur la tendance de la grande maison. )

Avec la taille des maisons et l'inflation qui augmente le coût des matériaux de construction, il est logique que les prix des maisons augmenter. Mais que se passe-t-il si l'inflation est exclue de l'image? Le résultat est quelque chose de complètement inattendu. Même avant le krach immobilier de la fin des années 2000, les prix des maisons ont chuté fréquemment et de manière significative. (Voir aussi: Clôture d'une transaction immobilière dans un marché en baisse .)

En fait, la Première Guerre mondiale, la Grande Dépression, la Seconde Guerre mondiale, les années 1970 et 1980 ont toutes connu des périodes importantes. baisse des prix.Des baisses moins importantes se sont également produites régulièrement sur d'autres points. (Voir aussi: graphique produit par le New York Times en 2006.)

Numéros nationaux, tendances régionales et votre voisinage

Même les chiffres des tendances nationales ne révèlent qu'une partie de l'image. Les tendances des prix du logement peuvent varier considérablement d'une région géographique à une autre. Un boom en Californie peut masquer un buste à Detroit. Même dans la même ville, les chiffres peuvent varier considérablement. Les régions qui connaissent une nouvelle croissance ou une gentrification peuvent afficher une appréciation significative des prix, tandis que les régions de l'autre côté de la ville peuvent être en déclin.

Lorsque vous regardez les statistiques nationales et régionales, assurez-vous de tenir compte de la réalité du marché dans votre région. La hausse des prix au niveau national peut ne pas vous aider si votre ville, état ou quartier est en déclin.

Réalité

Un autre point important à considérer lorsqu'on considère l'immobilier comme un investissement est que votre «investissement» ne sera jamais rentable à moins que vous ne le vendiez. Donc, même si votre résidence principale a doublé de valeur depuis que vous l'avez achetée, d'un point de vue pratique, cela signifie probablement que vos taxes foncières ont augmenté. Tout le gain que vous avez expérimenté est simplement un gain sur papier jusqu'à ce que vous vendiez la propriété.

Si vous avez choisi de vendre et d'espérer acheter une autre maison dans la même région, n'oubliez pas que les prix des autres maisons ont également augmenté. Pour vraiment réserver un gain de votre vente, vous aurez probablement besoin de déménager dans une maison plus petite dans la même région ou de sortir de la zone et de trouver un endroit moins cher à vivre.

Alors qu'il est possible d'exploiter l'équité dans votre maison en contractant un prêt contre elle, l'utilisation de votre maison comme un guichet automatique s'est avérée être une stratégie stupide dans le passé. Non seulement l'intérêt que vous payez vous fait perdre vos profits, mais le remboursement du prêt diminue votre stabilité financière. Si les prix de l'immobilier diminuent, vous pourriez vous trouver dans la position peu enviable de devoir plus sur le prêt que la valeur de la maison. (Voir aussi: Prêts sur valeur domiciliaire: les coûts .)

L'immobilier est-il donc un mauvais investissement?

Vous pensez peut-être que l'achat d'une maison n'a aucune valeur dans l'espoir qu'elle prendra de la valeur au fil du temps. Même s'il est vrai que vous ne verrez probablement aucun bénéfice que vous pourriez dépenser si vous planifiez de vivre dans la même maison toute votre vie, si vous faites l'achat avec une stratégie de sortie, il y a une bien meilleure chance de voir un bénéfice en espèces.

D'abord, considérez la raison pour laquelle vous achetez une maison. Si la réponse est "d'y vivre" alors vous devriez cesser de penser aux profits et aux pertes. Si la réponse est "faire de l'argent", vous devez entrer la transaction avec une stratégie de sortie. Gardant à l'esprit le prix d'achat de la propriété, vous devriez avoir un prix de vente à l'esprit.

Lorsque votre prix est atteint, vous vendez la propriété comme vous le feriez pour une action qui s'est appréciée. Cela peut ne pas être une approche pratique pour votre résidence principale, selon votre style de vie, mais c'est exactement ce que font beaucoup d'investisseurs immobiliers lorsqu'ils achètent des propriétés, les rénovent et les vendent.Rappelez-vous juste que les prix ne montent pas toujours. En 2010, certaines parties du marché étaient en baisse de 40% par rapport à leurs pics.

Dans le passé, le Japon a vu les prix des logements baisser encore plus. Cela ne signifie pas que ces prix ne rebondiront pas en territoire rentable, mais gardez à l'esprit que, dans certains cas, cela peut prendre beaucoup de temps.

The Bottom Line

Avec l'histoire comme guide, la plupart des futurs propriétaires feraient bien d'acheter un endroit qu'ils espèrent habiter, rembourser l'hypothèque rapidement, y vivre jusqu'à la retraite, puis redimensionner et passer à une maison moins chère. Ce n'est pas un pari sûr, mais cette stratégie augmente la probabilité de réaliser un bénéfice.