Les investisseurs immobiliers doivent posséder des compétences de base en matière d'évaluation pour pouvoir acheter, vendre ou détenir des décisions. Les sociétés d'investissement immobilier ont développé des modèles d'évaluation sophistiqués pour les aider à prendre des décisions d'investissement. Cependant, en utilisant des tableurs, une personne peut produire une évaluation adéquate de la plupart des biens immobiliers productifs de revenus. Cela comprend les biens immobiliers résidentiels achetés en tant que biens locatifs résidentiels.

L'évaluation de biens immobiliers à l'aide de méthodes d'actualisation des flux de trésorerie ou de capitalisation est similaire à l'évaluation des actions ou des obligations. La seule différence est que les flux de trésorerie proviennent de la location de locaux plutôt que de la vente de produits et de services. Lisez la suite pour découvrir comment un investisseur peut créer une évaluation suffisamment satisfaisante pour éliminer les mauvaises opportunités d'investissement.

Évaluations individuelles

Certaines personnes estiment qu'une évaluation n'est pas nécessaire si une évaluation certifiée a été effectuée. Cependant, l'évaluation d'un investisseur peut différer d'une évaluation pour plusieurs raisons.

L'investisseur peut avoir des opinions différentes sur la capacité de la propriété à attirer des locataires ou les taux de location que les locataires sont prêts à payer. En tant qu'acheteur ou vendeur potentiel, l'investisseur peut estimer que la propriété comporte plus ou moins de risques que l'évaluateur.

Les évaluateurs effectuent des évaluations séparées de la valeur. Ils comprennent le coût de remplacement de la propriété, une comparaison des transactions récentes et comparables et une approche des revenus. Certaines de ces méthodes sont généralement à la traîne du marché, sous-estimant la valeur pendant les tendances haussières, et surévaluant les actifs dans une tendance baissière.

Trouver des opportunités sur le marché immobilier implique de trouver des propriétés qui ont été incorrectement valorisées par le marché. Cela signifie souvent gérer une propriété à un niveau qui dépasse les attentes du marché. Une évaluation devrait fournir une estimation du véritable potentiel de production de revenus d'une propriété.

Évaluation foncière

L'approche par le résultat de l'évaluation des biens immobiliers est similaire au processus d'évaluation des actions, des obligations ou de tout autre investissement générateur de revenus. La plupart des analystes utilisent la méthode des flux de trésorerie actualisés (DCF) pour déterminer la valeur actualisée nette (VAN) d'un actif .

La VAN correspond à la valeur de la propriété en dollars courants qui permettra d'obtenir le rendement ajusté au risque de l'investisseur. La VAN est déterminée en actualisant les flux de trésorerie périodiques disponibles aux propriétaires selon le taux de rendement requis de l'investisseur (RROR). Puisque le RROR est le taux de rendement requis d'un investisseur pour les risques encourus, la valeur obtenue est une valeur corrigée du risque pour cet investisseur individuel. En comparant cette valeur aux prix du marché, un investisseur est en mesure d'acheter, de détenir ou de vendre une décision.

Les valeurs des stocks sont calculées en actualisant les dividendes et les valeurs des obligations en actualisant les paiements de coupon d'intérêt.Les propriétés sont évaluées en actualisant les flux de trésorerie nets ou l'encaisse disponible aux propriétaires après déduction de tous les frais de location. L'évaluation d'une propriété implique l'estimation de tous les revenus de location, puis la déduction de toutes les dépenses nécessaires pour exécuter et maintenir ces contrats de location.

Toutes les estimations de revenus proviennent directement des baux. Les baux sont des ententes contractuelles entre les locataires et un locateur. Toutes les augmentations de loyer et les augmentations contractuelles du loyer (escalades) seront précisées dans les baux, ainsi que les options pour les concessions d'espace et de location. Les propriétaires récupèrent également une partie ou la totalité des dépenses immobilières des locataires. La manière dont ces revenus sont perçus est également indiquée dans le contrat de location. Il existe trois principaux types de baux:

• Contrats de location avec service complet
• Contrats de location nets
• Contrats de location à triple réseau (NNN)

Les locataires ne paient rien en plus du loyer. Dans les baux nets, les locataires paient généralement leur part de l'augmentation des dépenses pour la période suivant leur emménagement dans la propriété. Dans les baux triples, le locataire paie une part proportionnelle de tous les frais de propriété.

Voici les types de dépenses à prendre en compte lors de la préparation d'une évaluation du revenu:

• Coûts de location
• Coûts de gestion
• Coûts d'investissement

Les coûts de location correspondent aux dépenses nécessaires pour attirer les locataires. pour exécuter des baux. Les coûts de gestion se rapportent aux dépenses au niveau de la propriété, telles que les services publics, le nettoyage, les taxes, etc., ainsi que les coûts de gestion de la propriété. Le revenu moins les dépenses d'exploitation est égal au bénéfice net d'exploitation. NOI est le flux de trésorerie dérivé des opérations normales de la propriété. Les flux de trésorerie sont ensuite calculés en soustrayant les coûts en capital du bénéfice net d'exploitation. Les coûts en capital sont des dépenses d'immobilisations périodiques pour entretenir la propriété. Ceux-ci comprennent le capital pour les commissions de location, les améliorations locatives ou les réserves de capital pour les mises à niveau futures des propriétés.

Exemple d'évaluation

Une fois les flux de trésorerie périodiques déterminés, ils peuvent être actualisés pour déterminer la valeur de la propriété. La figure 1 montre une conception d'évaluation simple qui peut être ajustée pour évaluer la plupart des propriétés.

Hypothèse	Valeur	Hypothèse	Valeur
Croissance du revenu An 1-10 (g)	4%	Croissance du revenu An 11+ (g)	3% > RROR (K)
13%	Dépenses% du revenu	40%	Dépenses en capital
10 000 $	Taux de réversion (Kg)	10%	Figure 1

L'évaluation suppose une propriété qui crée un revenu locatif annuel de 100 000 $ la première année, qui croît de 4% annuellement et de 3% après la dixième année. Les dépenses sont estimées à 40% du revenu. Les réserves de capital sont modélisées à 10 000 $ par année. Le taux d'actualisation, ou RROR, est fixé à 13%. Le taux de capitalisation pour la détermination de la valeur de réversion du bien à l'année 10 est estimé à 10%. En termes financiers, ce taux de capitalisation est égal à K-g, où K est le RROR de l'investisseur (taux de rendement requis) et g est la croissance attendue du revenu. K-g est également connu sous le nom de revenu requis de l'investisseur, ou le montant du rendement total qui est fourni par le revenu.

La valeur de la propriété à l'année 10 est calculée en prenant le NOI estimé pour l'année 11 et en le divisant par le taux de capitalisation. En supposant que le taux de rendement requis de l'investisseur reste à 13%, la capitalisation serait égale à 10%, ou K-g (13% -3%). Dans la figure 2, le NOI de l'année 11 s'élève à 88 812 $. Une fois les flux de trésorerie périodiques calculés, ils sont actualisés au taux d'actualisation (13%) pour obtenir la VAN de 58 333 $.

1

An 2	An 3	An 4	An 5	An 6	An 7	An 8	An 9	An 10	An 11	Revenus	100
104	108. 16	112. 49	116. 99	121. 67	126. 54	131. 60	136. 86	142. 33	148. 02	Dépenses	-40
-41. 60	-43. 26	-45	-46. 80	-48. 67	-50. 62	-52. 64	-54. 74	-56. 93	-59. 21	Résultat net d'exploitation	60
62. 40	64. 896	67. 494	70. 194	73. 002	75. 924	78. 96	82. 116	85. 398	88. 812	Capital	-10
-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-	Flux monétaire (CF)	50
52. 40	54. 90	57. 49	60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	75. 40	-	Retour	-
-	-	-	-	-	-	-	-	888. 12	-	Flux de trésorerie total	50
52. 40	54. 90	57. 49	60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	963. 52	-	Dividende Rendement	9%
9%	9%	10%	10%	11%	11%	12%	12%	13%	-	Figure 2 (en milliers de dollars)	La figure 2 fournit un format de base qui peut être utilisé pour évaluer tout bien productif ou locatif. Les investisseurs qui achètent un bien immobilier résidentiel en tant qu'immobilier locatif doivent préparer des évaluations pour déterminer si les tarifs de location facturés sont suffisants pour supporter le prix d'achat payé. Bien que les évaluateurs utilisent souvent un flux de trésorerie de 10 ans par défaut, les investisseurs doivent produire des flux de trésorerie reflétant les hypothèses sur lesquelles la propriété est supposée être achetée. Ce format, bien que simplifié, peut être ajusté pour valoriser n'importe quelle propriété, quelle que soit sa complexité. Même les hôtels peuvent être évalués de cette façon. Pensez simplement à la location de salles de nuit en tant que baux d'un jour.

Acheter, vendre ou conserver

Lors de l'achat d'une propriété, si la valeur imposable d'un investisseur est supérieure à l'offre ou à la valeur estimative du vendeur, la propriété peut être achetée avec une forte probabilité de recevoir le RROR. Inversement, lors de la vente d'une propriété, si la valeur imposable est inférieure à l'offre d'un acheteur, la propriété devrait être vendue. En outre, si la valeur estimée est en ligne avec le marché et que le RROR offre un rendement adéquat pour le risque encouru, le propriétaire peut décider de détenir l'investissement jusqu'à ce qu'il y ait un déséquilibre entre l'évaluation et la valeur de marché.

La valeur peut être définie comme le montant le plus élevé qu'une personne serait prête à payer pour une propriété. Lors de l'achat d'un actif, le financement ne devrait pas affecter la valeur finale de la propriété, car chaque acheteur a différentes options de financement disponibles.

Cependant, ce n'est pas le cas pour les investisseurs qui possèdent déjà des propriétés financées. Le financement doit être pris en compte au moment de décider du moment opportun pour vendre, car les structures de financement, telles que les pénalités de remboursement anticipé, peuvent priver l'investisseur du produit de sa vente. Ceci est important dans les cas où les investisseurs ont reçu des conditions de financement favorables qui ne sont plus disponibles sur le marché. L'investissement existant avec dette peut fournir de meilleurs rendements ajustés au risque que ce qui peut être réalisé en réinvestissant le produit potentiel des ventes. Ajuster le risque RROR pour inclure le risque financier supplémentaire de la dette hypothécaire.

The Bottom Line

Qu'il s'agisse d'achat ou de vente, il est possible de produire un modèle d'évaluation suffisamment précis pour faciliter le processus décisionnel. Les mathématiques impliquées dans la création du modèle sont relativement simples et à la portée de la plupart des investisseurs. Après avoir acquis des connaissances rudimentaires sur les normes du marché local, les structures de crédit-bail et le fonctionnement des revenus et des dépenses dans différents types de propriétés, il devrait être possible de prévoir les flux de trésorerie futurs.